Земля під багатоквартирним будинком як її оформити і що з нею робити

О Г У Л Е Н І Я
Купи-продай і оренда на сайті

Земля під багатоквартирним будинком: як її оформити і що з нею робити. Житлове правоавеню, av-ue.ru

І Відомо розпорядження колишнього мера Москви про те, що землю товариствам треба виділяти «по вимощення» будинків, додало спеку в затихлі було дискусії про принципи визначення меж ділянки.

Юридично підковані активісти просували ідею про те, що кордони всіх ділянок під багатоквартирними будинками давно визначені - землевідведення здійснювався ще до будівництва. Підтвердження тому знаходили в раніше діяв законодавстві, в проектній документації, в даних по так званій «збиральної площі» в документах БТІ.

Пропонували визначати площу ділянки по раніше сплаченими податками. Приводили правові підстави про можливість стверджувати план межування ділянки на загальних зборах і подавати безпосередньо до Департаменту земельних ресурсів, не чекаючи, поки межування зроблять органи виконавчої влади.

Власність на землю - найнадійніший захист від небажаного будівництва, появи у дворі автостоянки або ларька з сигаретами і пивом. Разом з тим це можливість побудувати гараж, дійсно доступний для мешканців, і спосіб поповнити бюджет будинку, передавши в оренду частину земельної ділянки.

Але головне в власності на землю власниками, мабуть, ще не усвідомлено - це їх право на нове будівництво, можливість поліпшити свої житлові умови без черги і іпотеки. Тому що головна інвестиція в нове будівництво - саме земля.

Наприклад, власники створили Асоціацію розвитку кварталу і отримали кредит під заставу своєї землі. Можна приблизно оцінити ефективність проекту.

Припустимо, зноситься кілька п'ятиповерхівок і на їх місці будується втричі більше житла. Умовно оцінимо ринкову вартість нового кв. метра в 5000 $. а собівартість його будівництва і розширення інфраструктури - в 1600 $. В результаті знесення кожного кв. метра п'ятиповерхівок принесе (5000 - 1600) х 3 = 10 200 $, або два з гаком кв. метра нового житла.

Люди в'їдуть у квартири більшого метражу, до того ж зможуть відкласти пристойну суму на старість. Місто отримає свою частку, пропорційну частці знесеного неприватизованого житла.

Зовсім не страшний податок

Жителі бояться оформляти землю в загальнопайової власність через страшилок про непомірні податки, які нібито нас очікують. Люди вірять в погане, навіть не намагаючись ознайомитися з роз'ясненнями з цього приводу.

Ставка земельного податку щодо ділянок, зайнятих житловим фондом, не може перевищувати 0,3% кадастрової вартості землі.

Житловий кодекс РФ розрізняє поняття «житлове приміщення», «нежитлове приміщення» і «загальне майно в багатоквартирному будинку». Житловим приміщенням зізнається ізольоване приміщення, яке є нерухомим майном і придатне для постійного проживання.

Багатоквартирним будинком визнається сукупність двох і більше квартир, що мають самостійні виходи або на земельну ділянку, що прилягає до житлового будинку, або в приміщення загального користування в такому будинку. Він також містить в собі елементи загального майна.

Таким чином, магазини, офіси, гаражі та інші об'єкти, розташовані в нежитлових приміщеннях багатоквартирних будинків, не належать до об'єктів житлового фонду. І податкова ставка для них інша.

Розрахуємо податок на будинок, де 10 двокімнатних квартир площею 60 кв. метрів кожна і 10 трикімнатних, кожна по 100 «квадратів». На першому поверсі розташований магазин площею 200 кв. метрів. Є також підземний кооперативний гараж загальною площею 600 метрів. У ньому знаходяться 20 боксів по 20 кв. метрів кожен, що належать фізичним особам.

Кадастрова вартість земельної ділянки, на якій розташований будинок, 2 000 000 руб. Податкова ставка для ділянок, зайнятих житловим фондом, дорівнює 0,1%, для ділянок, які використовуються під торгівлю, - 1%, для ділянок, зайнятих гаражами і автостоянками, - 0,5% кадастрової вартості землі.

За алгоритмом, наведеним у листі Мінфіну № 03-06-02-02 / 154, визначимо частку в праві спільної часткової власності на спільне майно в багатоквартирному будинку і величину податкової бази, яка застосовується платниками податків при обчисленні податку.

Спочатку визначаємо загальну площу приміщень, що перебувають у власності платників податків:
площа всіх двокімнатних квартир + всіх трикімнатних + площа магазина + кооперативного гаража: (60 х 10) + (100 х 10) + 200 + 600 = 2400 кв. метрів.

З урахуванням загальної площі всіх приміщень, що належать платникам податків, визначається частка у праві спільної часткової власності на спільне майно в багатоквартирному будинку.

Для магазина складе - 200 кв. м. 2400 кв. м = 0,08.
Для двокімнатної квартири - 60. 2400 = 0,03.
Для трикімнатної - 100. 2400 = 0,04.
Для гаража - 600. 2400 = 0,3.
Для власника гаражного боксу - 20. 2400 = 0,01.

Податкова база для обчислення земельного податку буде дорівнювати:
для магазину - 2 000 000 руб. х 0,08 = 160 000 руб .;
для двокімнатної квартири - 2 000 000 х 0,03 = 60 000 руб .;
для трикімнатної квартири - 2 000 000 х 0,04 = 80 000 руб .;
для гаражного кооперативу - 2 000 000 х 0,3 = 600 000 руб .;
для гаражного боксу - 2 000 000 х 0,01 = 20 000 руб.

В результаті магазин заплатить до бюджету - (160 000 руб. Х 1,0). 100 = 1600 руб .;
власник двокімнатної квартири - (60 000 х 0,1). 100 = 60 руб .;
трикімнатної - (80 000 х 0,1). 100 = 80 руб .;
гаражний кооператив - (600 000 х 0,5). 100 = 3000 руб .;
власник боксу - (20 000 х 0,5). 100 = 100 руб.

Все починається зі зборів

Як правильно скласти порядок денний загальних зборів, на якому власники будуть приймати рішення про оформлення ділянки у власність? Як сформулювати рішення в протоколі? Як написати заяву в орган влади? На прохання читачів наводимо зразки цих документів.

Орієнтовна порядок денний загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку.

1. Про формування та постановці на державний кадастровий облік земельної ділянки будинку № 1 на вул. Іванова.

2. Про реєстрацію права спільної часткової власності на земельну ділянку, що входить до складу спільного майна будинку № 1 на вул. Іванова.

3. Про вибір уповноваженого для формування земельної ділянки будинку № 1 на вул. Іванова, проведення державного кадастрового обліку, реєстрації ділянки і наділення уповноваженого правом звернення до органів державної влади, органи місцевого самоврядування з відповідними заявами.

Приклад оформлення прийнятих рішень в протоколі.

1. Сформувати і поставити на державний кадастровий облік земельну ділянку, що входить до складу спільного майна будинку № 1 на вул. Іванова, для передачі його у спільну часткову власність власникам приміщень будинку.

За ______ Проти _______ Утрималися ________

2. Зареєструвати право спільної часткової власності на земельну ділянку, що входить до складу спільного майна будинку № 1 на вул. Іванова.

За _______ Проти _______ Утрималися _______

За ______ Проти _______ Утрималися _________

Приклад заяви до уповноваженого органу влади.

Рік побудови будинку 1980, корисна площа 11 146 кв. метрів.

Схему просимо виготовити на підставі рішення загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку (дата) для подальшої експлуатації багатоквартирного будинку.

Земельна ділянка набувається в загальнопайової власність.

У заявительном порядку

Формування земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні будинки, здійснюється органами державної влади або органами місцевого самоврядування. Для того щоб у власників виникла часткова власність на земельну ділянку, необхідно визначити його межі, провести межування і здійснити кадастровий облік.

Буквальне тлумачення ст. 3 6 Житлового кодексу РФ призводить до висновку про те, що право на земельну ділянку переходить безоплатно у власність з моменту формування ділянки і проведення його державного кадастрового обліку.

Держреєстрація права власності на земельну ділянку має не правообразующий, а правоподтверждающій характер. Проте власникам рекомендується зареєструвати право і отримати свідоцтво про право власності на земельну ділянку, оскільки права на нього виникають з підстав, встановлених цивільним законодавством, федеральними законами, і підлягають держреєстрації відповідно до Федерального закону від 21.07.97 № 122-ФЗ «Про державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним ».

Оскільки реєстрація прав здійснюється в заявному порядку, то органи місцевого самоврядування при передачі документів про формування земельної ділянки повинні здійснити і реєстрацію прав на ділянку в інтересах власників. Якщо ж вони «не готові» до проведення реєстрації, то її можуть провести за свій рахунок зацікавлені особи - власники.

Зваживши плюси і мінуси

Власникам в багатоквартирних будинках Житловий кодекс надає право оформити земельну ділянку в загальнопайової власність.

Якщо ви оформили в загальнопайової власність «пляма забудови», що знаходиться під будинком, і прибудинкову територію, прилеглу до нього - за фактом або з урахуванням відповідних нормативів, то потенційно застрахували себе від появи на цій території не санкціонованих вами «об'єктів точкової забудови». Це безсумнівний плюс.

Але таким привілеєм користуються лише вдома, в яких земельна ділянка не оформлений в загальнопайової власність. Інакше всі ці витрати лягають на власників житла. Чим більше ділянку - тим більше витрати. Це, звичайно, мінус.

Зараз московські власники в будинках ТСЖ, ЖК або ЖБК звільнені від сплати земельного податку, на відміну від інших юридичних осіб. Однак міра ця тимчасова. В майбутньому земельний податок разом з податком на майно повинен стати однією з основних статей доходу міського бюджету. З досвіду інших країн можна сказати, що бути землевласником і власником нерухомості накладно. Такі податки можуть становити від 6-7% до 15-25% від вашого сукупного річного доходу. Це ще один, дуже великий мінус.

Як аргумент для якнайшвидшого оформлення у власність землі деякі жителі наводять такий - можливість будівництва корисних і потрібних об'єктів на прибудинковій території. Тут, однак, необхідно пам'ятати, що будь-яка територія в місті має своє призначення, і на присадибній ділянці пивний бар побудувати ніхто не дозволить.

Можливості використання прибудинкових територій вельми обмежені. Це обумовлено і скупченістю житлових будинків в районах старої історичної забудови, і містобудівними обмеженнями, і нормативно-технічних вимог.

Плюсом оформлення землі у власність деякі вважають збільшення після цього ринкової вартості житла. Але це не так. Сам по собі шматочок особистої землі в багатоквартирному будинку існує лише гіпотетично: його не можна продати, подарувати, отримати під нього кредит. Він неотторгаем. Як неотторгаема частина загальдомовий соб-ності, якою володіє власник, - шматочок сходового майданчика або квадратний дециметр горища.

Слід пам'ятати ще ось про що. Відповідно до законодавства будь-який власник в багатоквартирному будинку має право ініціювати і здійснити процедуру отримання свідок-ства про право на загальнопайової власність в своєму житловому будинку, включаючи прибудинкова ділянка - з усіма наслідками, що випливають з цього акту наслідками. А наслідки, як ми з'ясували, виникають як для нього самого, так і для всіх інших власників, наймачів і орендарів приміщень в будинку.

Так що ретельно зважуйте всі плюси і мінуси приватизації землі при будинку і під будинком.

Крок за кроком

Департамент земельних ресурсів м Москви роз'яснює

Які кроки слід зробити для оформлення прибудинкової території в загальнопайової власність?

- Згідно з п. 1 ст. 36 Житлового кодексу РФ. п. 2 ст. 36 Земельного кодексу РФ власникам приміщень у багатоквартирному будинку належить на праві спільної часткової власності земельну ділянку, на якій розташований будинок.

Ділянка визнається неподільним. Частка власника у праві спільної власності на майно пропорційна розміру загальної площі належить йому приміщення і не може бути виділена в натурі.

Межі земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні будинки, встановлюються на підставі проектів межування житлових кварталів, що розробляються Москомархитектурой за рахунок коштів міського бюджету. Після проведення межування земельної ділянки під багатоквартирним будинком Департамент земельних ресурсів звертається із заявою про проведення державного кадастрового обліку земельної ділянки в Управління Роснедвіжімості по місту Москві.

З моменту проведення державного кадастрового обліку земельну ділянку, на якій розташовано багатоквартирний будинок, і інші входять до складу будинку об'єкти нерухомого майна безкоштовно переходить у спільну часткову власність. Після постановки земельної ділянки на державний кадастровий облік Департамент передає кадастровий паспорт заявнику.

Право спільної часткової власності на земельну ділянку, на якій розташовано багатоквартирний будинок, підлягає держреєстрації в Управлінні Федеральної реєстраційної служби по Москві.

До звернення в департамент про формування земельної ділянки заявник звертається із запитом до Комісії щодо забезпечення реалізації рішень загальних зборів власників приміщень у багатоквартирних будинках при префектурі для перевірки документів щодо прийняття загальними зборами власників будинку рішення про формування земельної ділянки та одержання висновку щодо відповідності поданих документів вимогам законодавства (у вигляді виписки з протоколу Комісії).

Готуємо документи для внесення до єдиного державного кадастру нерухомості земельної ділянки нашого будинку. Частина власників хоче відмовитися від своєї частки на користь інших. Як юридично правильно оформити відмову?

- Частка у праві спільної власності на спільне майно в багатоквартирному будинку власника приміщення в цьому будинку слід долю права власності на вказане приміщення (ст. 37 Житлового кодексу РФ). Власник не має права здійснювати виділ в натурі своєї частки у праві спільної власності, а також відчужувати свою частку у праві спільної власності окремо від права власності на вказане приміщення.

Таким чином, відмова від частки загального майна без переходу права власності на приміщення неможливий.

Чи можна в Департаменті земельних ресурсів міста отримати кадастровий план земельної ділянки?