Застава нерухомого майна між фізичними особами це окремий випадок договору про іпотеку (заставі нерухомості). Його особливість тільки в тому, що обидві сторони договору - фізичні особи, а не банк або мікрофінансових організація, що нам звичніше. Як правило, договір застави нерухомого майна укладається для того, щоб забезпечити виконання зобов'язань по іншій угоді, найчастіше договором позики.
На практиці ця схема виглядає наступним чином:
- двоє людей домовилися, що один позичає іншому певну суму грошей, і оформили свою домовленість договором позики;
- у боржника є у власності певний об'єкт нерухомості. Ця нерухомість передається кредитору в заставу, на період дії договору позики;
- тепер, в разі, якщо боржник порушить умови повернення боргу, кредитор має право звернути стягнення на закладену нерухомість. Тобто, організувати її продаж, і за рахунок отриманих від продажу коштів отримати повернення боргу, з відсотками.
Які вимоги до застави нерухомого майна між фізичними особами пред'являє федеральний закон «Про іпотеку (заставі нерухомості)»?
- Закладене майно надає кредитору право отримати повернення боргу з доходів, отриманих від продажу предмета застави. Якщо кредиторів кілька, то перевага зберігається у того, на чию користь була оформлена заставна.
- Застава може бути наданий третьою особою, яка безпосередньо в договорі позики не бере, але має намір гарантувати виконання своїх зобов'язань позичальником, шляхом надання забезпечення.
- Володіння і користування закладеною нерухомістю, на період застави, здійснюється заставодавцем (позичальником). Іншими словами, якщо ви взяли кредит, заклавши в забезпечення повернення свою квартиру, то ви можете жити і користуватися їй без обмежень, до тих пір, поки своєчасно і повно виконуєте обов'язки по поверненню боргу.
- Застава нерухомого майна є гарантією повернення кредитору основної суми позики, а також відсотків за користування позикою, штрафів, пені та неустойок, передбачених договором, та інших витрат кредитора, включаючи судові і витрати на реалізацію заставленого майна.
У заставу можуть бути передані такі об'єкти нерухомого майна:
- земельні ділянки, що належать на праві власності заставодавцю;
- використовувані для підприємництва будівлі, будівлі, споруди, підприємства;
- житлові приміщення: будинки, квартири, їх частини;
- об'єкти допоміжного та споживчого призначення: гаражі, дачні та садові будинки;
- морські і річкові кораблі, повітряні судна.
Відносно житлових будинків, окремих будинків, будівель і споруд, які нерозривно пов'язані з землею, в заставу передається одночасно з будівлею і зайнятий їм земельну ділянку. Учасник пайового будівництва може передати в заставу свої права вимоги до забудовника. Якщо в заставу передається майно, для відчуження якого потрібна згода інших осіб, крім власника, то така ж згода потрібно отримати при укладанні договору застави.
Стягнення на заставлене нерухоме майно
Заставодержатель, за договором застави нерухомого майна між фізичними особами, має право використовувати судовий або позасудовий спосіб звернення стягнення на заставлене майно, виходячи з наступного:
- зобов'язання за договором не виконуються заставодавцем повністю і в строк;
- при укладанні договору застави, заставодавець в письмовій формі не попередив заставодержателя про те, що предмет застави обтяжений правами третіх осіб (застава, довічне користування, оренда, сервітут та ін.);
- заставодавцем порушені правила користування майном; не вжито заходів до його збереження; існує ризик втрати предмета застави з вини заставодавця;
- інших, передбачених Законом «Про іпотеку».
Як правило, для звернення стягнення на заставлене майно потрібно судове решеніе.Поскольку сторони договору - фізичні особи, позовна заява подається до районного суду, розташований за місцем знаходження закладеного нерухомого майна. Повинен бути дотриманий закріплений в ЦПК РФ принцип виключної підсудності. Вивчивши матеріали справи та приймаючи рішення, суд повинен відобразити в ньому такі моменти:
Коли не можна звернути стягнення на закладене майно?
Існує дві причини, за якими суд відмовляє в зверненні стягнення на закладене майно. Причому обидві ці причини повинні діяти одночасно:
- сума простроченого зобов'язання менше п'яти відсотків від вартості закладеного майна, і
- тривалість прострочення виконання зобов'язання становить менше трьох місяців.
Причому, якщо суд відмовить в зверненні стягнення в перший раз, то обов'язки по виплаті заборгованості це не скасовує. Просто проходить певний період, накопичується сума заборгованості або тривалість прострочення, і можна звертатися до суду повторно. Швидше за все, такі вимоги задовольнять. Крім судового, існує позасудовий порядок звернення стягнення на заставлене майно. Він застосовується якщо:
- боку склали нотаріальний договір, забезпеченням по якому є договір застави;
- звернення стягнення на заставу здійснюється за виконавчим написом нотаріуса, а не судовим рішенням.
Однак, існує перелік обставин, при яких, позасудовий порядок звернення стягнення на майно не допускається:
- предмет застави це житлове приміщення, власником якого є фізична особа;
- громадянин, який передав майно в заставу, є безвісно відсутнім;
- нерухоме майно закладено по декількох договорах іпотеки;
- нерухоме майно закладено декільком залогодержателям;
- предмет застави це земельну ділянку із земель сільськогосподарського призначення, надано громадянину з цільовим призначенням під ІЖС, ЛПГ, дачне і садове господарство;
- немає реєстрації права власності на предмет іпотеки в ЕГРП;
- предмет застави має культурної (історичної, художньої) цінністю.
У перерахованих випадках звернення стягнення можливо за рішенням суду.