У тому випадку, якщо затверджені правила землекористування і забудови містять положення, що порушують права землекористувача. вони повинні оскаржуватися в судовому порядку.
Правила землекористування і забудови є нормативно-правовим актом, оскаржувати їх необхідно в суд загальної юрисдикції. Для деяких регіонів (наприклад, для Москви) це робить судове оскарження вкрай неефективним.
Оскарження ПЗЗ буде найбільш ефективним в тому випадку, якщо є очевидні порушення законності в їх утриманні або порядок прийняття:
- перетин кордонів земельної ділянки межами територіальних зон, встановлених ПЗЗ (ділянка знаходиться в 2-х і більше територіальних зонах);
Дана ситуація є прямим порушенням вказівок закону. Відповідно до стійкої судовою практикою, якщо суд на підставі відомостей державного кадастру нерухомості встановить, що межі земельної ділянки перетинаються межами територіальних зон, і межі земельної ділянки були сформовані до введення в дію правил землекористування і забудови, відомості правил землекористування і забудови про межі терзон в зазначеній частині підлягають безумовній скасування.
- невідповідність територіального зонування ПЗЗ відомостями Генерального плану про функціональне зонування території;
ПЗЗ можуть також бути успішно оскаржені в тому випадку, якщо буде доведено, що при їх прийнятті була істотно порушена відповідна процедура. наприклад, не були проведені публічні слухання, узгодження зацікавлених органів і т.д.
Крім того, Правила землекористування і забудови можуть бути оскаржені в тій частині, в якій вони включають зонування за нормативами, встановленими іншими актами. Наприклад, межі зон з особливими умовами використання території встановлюються спеціальними нормативними актами і вносяться до кадастру; ПЗЗ повинні лише зафіксувати кордони даних зон, вже встановлені іншими актами.
У зв'язку з цим, в разі, якщо Ваші права порушені не територіальним зонуванням, а тим, що ПЗЗ зафіксувало знаходження на ділянці зон з особливими умовами використання території, необхідно оспорювати не положення ПЗЗ, а самі вихідні нормативні акти. якими кордону зон з особливими умовами використання території були встановлені.
Разом з тим, щодо оскарження правил землекористування і забудови з інших підстав точки зору судів розходяться. Найбільш часто землекористувачі звертаються до суду за оскарженням ПЗЗ в тих випадках, коли їх положення суперечать або того, як використовується ділянку на момент оскарження, або тому, як сам землекористувач планує використовувати ділянку в майбутньому.
При цьому, в більшості випадків суди відмовляються змінювати ПЗЗ на підставі того, що їх положення суперечать чинному землекористуванню. Незважаючи на те, що закон вимагає враховувати при територіальному зонуванні як перспективне, так і поточне землекористування, суди визнають, що дозволене використання і містобудівна регламент ділянки повинні відповідати Генеральному плану, тобто відображати майбутнє використання території. У той же самий час, обраний землекористувачем майбутній спосіб використання земельної ділянки також не підлягає захисту, якщо він суперечить Генеральному плану.
Як було зазначено вище. ділянки і розміщені на їх території капітальні об'єкти можуть використовуватися без приведення відповідно до ПЗЗ, якщо це не загрожує безпеці інших осіб. При цьому, забудова і реконструкція на таких ділянках заборонена.
У разі, якщо з прийняттям Правил землекористування та забудови орендар земельної ділянки втратив можливість використовувати його відповідно до вимог договору, суд правомочний розірвати договір оренди в зв'язку з істотною зміною обставин. При цьому, відповідно до існуючої практики суд може стягнути з орендодавця все, що було виплачено за договором оренди, оскільки орендар так і не отримав можливості реалізувати свій законний інтерес в орендних відносинах.
Фахівці Правового центру «Два М» мають великий досвід в сфері земельних і містобудівних відносин і пропонують наступні організаційно-правові та консультаційні послуги з юридичного супроводу питань, пов'язаних з оскарженням містобудівного регламенту земельних ділянок, встановленого Генеральним планом і Правилами землекористування і забудови:
- консультування (як в усному, так і в письмовому вигляді) з питань, пов'язаних з містобудівним регламентом територій, отриманням містобудівних планів земельних ділянок, оскарженням документів, що встановлюють містобудівна регламент;
- підготовка комплексних правових висновків з питань, пов'язаних з прийняттям генерального плану, правил землекористування і забудови та встановлення містобудівного регламенту земельної ділянки;
- представлення інтересів клієнта на публічних слуханнях, переговорах з уповноваженими державними і муніципальними органами.
- представлення інтересів клієнта в державних органах і судах різних інстанцій з питання оскарження положень документів, що встановлюють містобудівна регламент земельної ділянки, в т.ч. генерального плану та правил землекористування і забудови.
- юридичний супровід процедури внесення змін до генеральних планів, правила землекористування і забудови з ініціативи правовласника земельної ділянки.