Придбання нерухомості на стадії будівництва на сучасному ринку житла стало особливо популярним в останнє десятиліття. Такий стан справ, зокрема, обумовлено певною вигодою особи, яка придбає житлове приміщення: як відомо, вартість нерухомості на стадії будівництва значно нижче вартості цієї ж нерухомості після введення її в експлуатацію.
Всі договори інвестування будівництва житла можна розділити на дві великі групи:
2) інші інвестиційні договори, які не підпадають під дію зазначеного Закону.
Як правило, операції з придбання нерухомості на стадії будівництва оформляються договорами про інвестування будівництва житла. Такі договори можуть мати різні назви: «про пайову участь у фінансуванні будівництва», «про пайову інвестуванні», «про пайову участь в інвестиціях в будівництво будинку», «договір про інвестиційний участі в будівництві» та ін.
На практиці всі ці договори мають один і той же предмет: особа (інвестор) передає грошові кошти на користь юридичної особи (забудовника), яке за рахунок отриманих коштів зобов'язується забезпечити будівництво певного об'єкта нерухомості (самостійно або за допомогою третіх осіб), і після закінчення будівництва цього об'єкта передати його інвестору на праві власності або частку в праві власності на відповідний об'єкт.
Тому слід визнати, що поряд з договором пайової участі в будівництві на практиці існують і договори про інвестування будівництва житла, дія якого не підпадає під норми названого Федерального закону. Висновок подібних договорів, як правило, засноване на законі про інвестиційну діяльність в Російській Федерації, здійснюваної у вигляді капітальних вкладень, який дозволяє укладати подібного роду договори. Таким чином, на відміну федерального закону про пайове будівництво, закон про інвестиційну діяльність фактично не регулює порядок укладення та виконання подібного ДДУ (договору пайової участі в будівництві житла).
В даному випадку мова йде тільки про інвестиційні договори, де на боці інвестора виступає фізична особа, яка купує нерухомість для особистих цілей. Як відомо, в будівництві існують інші види інвестиційних договорів, а саме підприємницькі інвестиційні договори, які укладаються між органами публічної влади звані базові інвестиційні договори. Ці договори не є предметом розгляду.
На практиці інші інвестиційні договори укладаються щодо об'єкта в цілому (наприклад, індивідуальний житловий будинок в рамках реалізації інвестиційного проекту та розвитку території нового кварталу і т.п.). У судовій практиці це також знаходить підтвердження.
Наприклад, Верховний суд Республіки Калмикія при розгляді однієї зі справ вказував, що інвестиційне законодавство, а саме Федеральний закон N 39-ФЗ, застосовується в разі будівництва не окремих приміщень як об'єктів цивільних прав в одному об'єкті, а об'єкта цілком (будівля, споруда).
Наявність загальних ознак і цілей, які були названі вище, дозволяє беззастережно віднести договір пайової участі в будівництві і договір інвестування будівництва житла, який полягає не за правилами Федерального закону N 214-ФЗ, до загального типу інвестиційних договорів. Такий висновок також можна зробити виходячи зі змісту норм ч. Ч. 2, 3 ст. 1 Федерального закону N 214-ФЗ і абз. 2 ст. 2 Федерального закону N 39-ФЗ, які фактично надають громадянам і організаціям право вибору договірної форми інвестиційної діяльності з будівництва (створення) індивідуальних об'єктів нерухомості (житлових будинків, окремих будинків, будівель та ін.), А для суб'єктів підприємницької діяльності також по будівництву багатоквартирних будинків: або договір пайової участі в будівництві, або інший договір інвестування будівництва.
У той же час слід зазначити, що, незважаючи на подібності, дані договори мають і безліч відмінностей.
До основних відмінностей можна віднести наступні:
1) договір участі в пайовому будівництві на відміну від інших інвестиційних договорів підлягає державній реєстрації;
2) договір участі в пайовому будівництві повинен включати в себе чіткий перелік законодавчо встановлених істотних умов;
3) предмет будівництва за договором участі в пайовому будівництві до моменту передачі інвестору знаходиться у нього в заставі;
4) інвестор за договором участі в пайовому будівництві більш захищений чинним законодавством).
Не дайте себе обдурити забудовнику, запишіться на консультацію прямо зараз!
Заповніть форму для відправки заявки юристу до нас в офіс:
* Консультація юриста безкоштовна при замовленні юридичних послуг
* Ми зв'яжемося з вами для уточнення дати і часу консультації