Відбір житлових будинків для капітального ремонту до впровадження методу об'єктивного діагностування
Відбір житлових будинків для капітального ремонту до впровадження методу об'єктивного діагностування
Метод об'єктивного діагностування вперше був впроваджений в Ленінграді в середині 1960-х рр. До цього часу обсяг необхідного капітального ремонту ленінградських житлових будинків відбивався тільки в технічних паспортах домоуправлінь. Передбачалося, що ці паспорти, складені в результаті інвентаризації, достатньо повно відображають технічний стан кожного будинку. Такі огляди житлово-екс-експлуатаційного організації проводили 2 рази на рік (навесні та восени). Щорічно житлово-експлуатаційні контори на основі технічних паспортів попередньо намічали будинку, які потребують капітального ремонту. Остаточний відбір їх проводився районними житловими управліннями за узгодженням з Житловим управлінням Ленгорисполкома. Ця система відбору будинків на капітальний ремонт мала два суттєвих недоліки.
Другий недолік полягав в тому, що система відбору будинків або черговості проведення капітального ремонту на основі відсотка фізичного зносу не відображає фактичного стану будівель і носить суб'єктивний характер. Пошкодження, в конструкціях, які не прив'язані до місця на кресленнях і встановлені за зовнішнім виглядом будівлі, не можуть служити підставою для визначення черговості ремонту. Розглянемо це питання на прикладі визначення відсотка фізичного зносу основних конструкцій житлового будинку.
Згідно з методикою визначення фізичного зносу цивільних будівель наявність глибоких тріщин, відпадіння штукатурки місцями або вивітрювання розчину зі швів на глибину до 1 см місцями на площі до 10% дає право встановити фізичний знос стін 11-20%.
Усувати виявлені пошкодження рекомендується шляхом ремонту штукатурки або розчищення швів, очищення фасаду. Якщо обмежити ремонтні роботи, як зазначено, то цей вид фізичного зносу характеризує не цегляні стіни як несучу і огороджувальну конструкцію, а лише обробку стін з боку фасаду. Не можна ж припустити, щоб в заселеному будинку, в якому стіни з боку квартир оштукатурені, в кімнатах обклеєні шпалерами, а в санвузлах облицьовані або пофарбовані, обвалилася штукатурка на площі до 10%; такі ушкодження можуть бути тільки в порожньому, що підлягають знесенню будинку.
Визначення розміру пошкодження цегляної кладки будівлі шляхом огляду оштукатуреного фасаду практично не можливо, так як, по-перше, площа фасадів складає не більше 30% площі всіх стін будинку; по-друге, найбільші пошкодження зазвичай бувають у внутрішніх стінах, і, по-третє, Правилами і нормами технічної експлуатації житлового фонду ремонт відшаровується штукатурки фасадів повинен бути виконаний протягом однієї доби. Тому будинків з штукатуркою, що відвалилася на площі до 10% від площі всього фасаду практично не повинно бути, зрозуміло, якщо будинок заселений і технічне спостереження за ним ведеться за правилами і нормами.
Більш істотні пошкодження, що дозволяють встановити знос цегляних стін 21-30%, згідно з цією ж методикою усуваються шляхом ремонту штукатурки або Подмазко швів і викришених цегли, очищення фасаду, ремонту карниза і перемичок. Отже, фізичний знос стін до 30% теж не характеризує цегляні стіни як несучу конструкцію, а тільки вказує на необхідність капітального ремонту фасаду.
У тих випадках, коли мають місце масові витріщення з відпадінням штукатурки або вивітрювання швів на глибину до 4 см на площі до 50%, викрошіванія і випадіння окремих цеглин на площині стін, в карнизі і перемичках, висоли та сирі плями, фізичний знос стін встановлюється в розмірі 31-40%. Усунення пошкоджень проводиться шляхом ремонту ділянок стін, карнизів і перемичок.
Таким чином при фізичному зносі стін 31-40% з'являється необхідність не тільки у відновленні обробки фа »саду, але і в ремонті цегляної кладки. Потрібен капітальний ремонт, так як укладання на розчині вивітрилися або випали цегли (більш 10 в одному місці) відноситься до капітального ремонту. Крім того, потрібен ремонт зовнішніх стін з боку фасаду, так як з боку квартир заселеного будинку не може бути масового відпадання штукатурки і вивітрювання швів на глибину до 4 см і інших названих ознак. Висоли, наприклад, вказують на те, що в цегляній кладці відбувається розчинення солей і винесення їх назовні, де нижчі температури. Обсяг облицювального ряду цегляної кладки старого будинку в загальному обсязі кладки складає не більше 10%. Отже, при фізичний знос стін 31 - 40% необхідний ремонт цегляної кладки в кількості 10% повного обсягу стін будинку.
Фізичний знос стін в розмірі 41-50% встановлюється за такими ознаками: наскрізні осадові тріщини в перемичках і під віконними прорізами, масове випадання цегли в перемичках, карнизах, кутах будівлі, незначні відхилення від вертикалі і випинання. При таких пошкодженнях до складу ремонтних робіт включаються зміна або посилення перемичок, посилення простінків і виконання інших робіт. Цей вид ремонту практично можна виконати тільки в розселенні будинку або секції і одночасно з усіма необхідними супутніми роботами, тобто при такому фізичному зносі цегляних стін необхідний комплексний капітальний ремонт.
До ознак зносу 51-60% відносяться: масові прогресуючі наскрізні тріщини, розшарування кладки місцями (кладка легко розбирається), помітні викривлення і випинання, місцями тимчасові кріплення.
При такому зносі стін, як зазначено в методиці, потрібно перекладка до 50% обсягу стін, посилення і кріплення зберігаються ділянок кладки, тобто необхідна реконструкція будинку. Розбирання існуючих і кладка замість них нових стін у кількості, що перевищує 25% їх загального обсягу, не передбачена Переліком основних робіт з капітального ремонту житлових і громадських будівель. У випадках, коли кладка абсолютно засмучена і деформована, фізичний знос визначається в розмірі 61-70% і вказується, що ремонт-недоцільний.
Таким чином, при фізичний знос до 40% потрібен вибірковий капітальний ремонт, а то й потрібно одночасне проведення інших ремонтних робіт в будинку; при зносі 41-50% комплексний капітальний ремонт; при зносі понад 50% - реконструкція або знесення будинку.
З розгляду перерахованих ознак слід, що всі будинки з зносом цегляних стін від 11 до 40% вимагають невідкладного ремонту. Але такий відсоток зносу може бути тільки при порушенні системи проведення планово-попереджувального ремонту. При виконанні ремонтів в нормативні терміни вапняна фарбування фасадів повинна відновлюватися кожні 3 роки, а перхлорвінілова і полівінілацетатна - кожні 6 років. Будь-забарвленні фасадів передує ремонт штукатурки. Таким чином, за ознакою фізичного зносу стін може бути визначена тільки перша черга капітального ремонту.
До недоліку визначення черговості ремонту за ознакою фізичного зносу стін у відсотках слід віднести і те, що в методиці не пояснюється, як встановлювати відсоток зносу стін після проведення капітального ремонту фасаду або комплексного ремонту будинку. Тому в технічних паспортах будинків дореволюційної споруди, в яких проведено комплексний капітальний ремонт із заміною дерев'яних перекриттів на залізобетонні та відновленням міцності цегляних стін, вказується той же відсоток їх фізичного зносу або він не надто різниться від того, який зафіксований в технічних паспортах будинків, де ремонту не було.
Таким чином, за відсотком фізичного зносу стін можна визначити об'єктивну черговість і характер капітального ремонту житлових будинків. Розглянемо, чи можна це зробити за відсотком фізичного зносу перекриттів. У старих кам'яних житлових будинках Ленінграда, побудованих до революції, п'ять типів перекриттів.
У методиці вказуються ознаки фізичного зносу по 1-, 3- і 4-му типам перекриттів, а по рідкісним конструктивних елементів пропонується користуватися ознаками фізичного зносу близьких за характером конструктивних елементів або укрупненої шкалою фізичного зносу. Згідно з методикою для конструктивних елементів, в справою придатних для експлуатації, але потребують деякого капітального ремонту, тобто знаходяться в задовільному стані, фізичний знос встановлюється в межах 21-40%, а для конструктивних елементів, експлуатація яких можлива лише за умови значного капітального ремонту, - 41-60%. Такий відсоток зносу характеризує незадовільний стан конструктивних елементів. Конструктивних елементів, що підлягають заміні через аварійний стан, фізичний знос встановлюється в розмірі 61- 80%. Ці конструкції визнаються старими.
Розглянемо ознаки фізичного зносу дерев'яних перекриттів, так як вони переважають в будинках дореволюційної споруди.
У кожному з будинків дореволюційної споруди Ленінграда в середньому по 100 кімнат, 20 кухонь, санітарних вузлів і коридорів. На штукатурці стель того чи іншого з цих приміщень є ознаки фізичного зносу від 5 до 50%. Таким чином, визначення фізичного зносу перекриттів в межах до 50% залежить тільки від суб'єктивного зорового сприйняття.
В інструкції [46] вказується, що інвентаризації будівель передує вивчення матеріалів попередніх обстежень, що мають пряме або непряме відношення до об'єкту. Це, безумовно, правильно, але на практиці призводить до того, що якщо при попередньої інвентаризації вже був встановлений знос 50%, а за період до нової інвентаризації капітального ремонту не було, то відсоток не може знизитися. Отже, колишня суб'єктивна оцінка зберігається на майбутнє. Крім того, наявність архітектурного декору на стелях, в окремих випадках дуже цінного, зі складною системою кріплень, при визначенні фізичного зносу перекриттів не береться до уваги.
При визначенні ступеня фізичного зносу зустрічається ряд труднощів. По-перше, будь-яка будівля являє собою комплекс різноманітних конструкцій, нерівнозначних по своїй вартості, стійкості і значимості. По-друге, знос (руйнування) відбувається зазвичай під впливом ряду факторів: фізичних, хімічних, електрохімічних, механічних. Причому роль кожного з них у кожному конкретному випадку різна, її важко виявити і оцінити, а отже, важко встановити провідний фактор руйнування, ступінь руйнування під впливом кожного фактора. По-третє, відсутня об'єктивний показник для вимірювання зносу.
Терміни постановки старих цегляних будинків на комплексний капітальний ремонт в першу чергу залежать від технічного стану несучих конструкцій: перекриттів з використанням балок, що зношуються раніше інших, стін і фундаментів. Дефекти інших частин будівель і недоліки в плануванні квартир, впливають на терміни ремонту в тому випадку, якщо є багато будинків з однаковими за значимістю ушкодженнями в основних несучих елементах.
Однак показники фізичного зносу стін і перекриттів у відсотках не можуть служити підставою для визначення черговості постановки старих будинків на комплексний капітальний ремонт. Тим більше це відноситься до фундаментів, так як відсоток фізичного зносу фундаменту відповідно до методики визначається за характером тріщин в стінах. Фундамент житлового будинку сприймає навантаження, що діють на стіни, і передає їх основи, і, якщо стіни в справності, значить, фундамент відповідає своєму призначенню.
В принципі таке міркування правильно. Але не можна забувати, що якщо штукатурку стін при поточному ремонті регулярно ремонтують, то дефекти в цегляній кладці, закриті штукатуркою і ліпленням, розпізнати важко, а в окремих випадках і неможливо. Тому давати характеристику технічного стану фундаментів, орієнтуючись тільки на стіни, можна лише у випадках, коли стіни нічим не облицьовані, а це зазвичай буває тільки в старих промислових будівлях.
Розглянемо можливість застосування цієї формули для визначення відсотка фізичного зносу одного зі старих житлових будинків (табл. 5). Обсяг будинку 9 тис. М3, в ньому проста обробка, питома вага конструктивних елементів приймаємо по таблиці зазначеного збірника.
Отже, відсоток зносу будинку становить 3680: 100 == 36,8, тобто близько 40, що характеризує незадовільний технічний стан будівлі і вказує на необхідність комплексного капітального ремонту. Фізичний знос основних несучих конструкцій в цьому показнику складає всього 20%. Відсоток зносу складається з суми зносу фундаментів, стін і перекриттів, поділеній на 100: (210 + 1260 + 0,73 X 405) / 100 = 17,7, тобто близько 20%.
В сумі 3680 частина, яка припадає на оздоблювальні роботи. має більше значення (680), ніж частина, яка припадає на перекриття (405). У той же час дефекти в обробці відповідно до методики полягають в потемнінні і забрудненні в окремих місцях фарбування стін і стель, забрудненні та пошкодженні шпалер в кімнатах. Таким чином, незначні пошкодження оздоблення, усуваються мешканцями при поточному ремонті, у визначенні відсотка фізичного зносу будинку надають більший вплив, ніж втрата надійності перекриттів. Тому формула Іа - XI У І к / ЮО придатна тільки для визначення втрати відновлювальної вартості і не придатна для вирішення питань, пов'язаних з черговістю постановки старих будинків на капітальний ремонт, а також визначення обсягів ремонту або заміни несучих конструкцій.
Тільки визначивши фізичний знос другий, а не першої форми, можна отримати достовірну інформацію про ступінь надійності будівельних конструкцій, необхідність та терміни проведення капітального ремонту. Для цього потрібно вести обстеження методом об'єктивного діагностування в порядку, встановленому основними операціями діагностичного циклу.
Коли методом об'єктивного діагностування встановлюється, що цегляна кладка внутрішніх і зовнішніх стін старого будинку під шаром штукатурки пухка або шарувата з численними слідами починок минулих років, ослаблена в зонах димоходів, і будівля практично не піддається ні комплексного капітального ремонту, ні реконструкції і його потрібно розбирати, то показники фізичного зносу в розмірі 30- 40% в окремих випадках можуть бути формальною перешкодою для прийняття рішення про розбиранні будинку. Це пояснюється тим, що розбирання старого кам'яного будинку допускається, коли фізичний знос досяг 70%, але в заселеному будинку, де регулярно проводиться поточний ремонт без огляду прихованих конструкцій, такий великий відсоток фізичного зносу встановлюється рідко, зазвичай він не перевищує 40.
Для обґрунтованого вирішення питань огляд прихованих конструкцій в сукупності з іншими дослідженнями доцільно вести методом об'єктивного діагностування. Прагнучи зберегти старий будинок, який, на перший погляд, можна відремонтувати, треба уявити собі що з ним станеться після розбирання пошкоджених конструкцій.
Безпосередньо до ремонтно-будівельних робіт, коли проводиться комплексний капітальний ремонт старого будинку, будівельники приступають після демонтажу старих конструкцій, або, інакше, коли знос будинку досяг 80%, як видно на прикладі, показаному в табл. 6. Житловий будинок потребує комплексного капітального ремонту із суцільною заміною дерев'яних перекриттів.
За показниками, прийнятим в табл. 6, відповідно до правил технічної інвентаризації фізичний знос будинку становить 35%, яким бачить об'єкт Інвентаризатор (рис. 1, а). Ремонтно-будівельна організація, якій доручено замінити дерев'яні перекриття на залізобетонні, справила всі роботи з розбирання пошкоджених конструкцій, в результаті виконавець робіт бачить будинок з фактичним зносом 80% (рис. 1, б).
При технічному обстеженні, коли будинок заселений, експерт, проектувальник, кошторисник бачать внутрішню стіну рівною, гладкою, обклеєній шпалерами. Однак стіни і перекриття вони оцінюють не як Інвентаризатор (40 і 40), а 60 і 100%, так як прогнозують вид стіни і перекриттів таким, як показано на рис. 1 і 2. Тому для инвентаризаторов відсоток зносу становить 35, а для експерта і проектувальника - 80. Все сказане не є помилкою ні инвентаризаторов, ні експерта і кошторисника. Інвентаризатор не в праві прогнозувати, він зобов'язаний фіксувати те, що бачить, а експерт і проектувальник - прогнозувати і вміти передбачати і з цих позицій визначати доцільність ремонту.
Мал. 1. Вид на внутрішню стіну
а - до ремонту перекриттів; б - після демонтажу перекриттів
Мал. 2. Форма перекриттів в процесі проведення комплексного капітального ремонту