Фото: Олег Слєпян. Володимир Кошелев
Щоб організувати масове будівництво доступного житла, бізнесу і державі необхідно тісно співпрацювати. Забудовник з Самари «Корпорація Кошелев» запропонував свою модель такого партнерства
«Приїжджайте наступної осені в Калугу - ми вже завершимо там більшу частину нашого проекту. Запевняю вас, це буде одне з найкрасивіших місць в місті »- запрошення від бізнесмена Володимира Кошелєва прозвучало досить несподівано. Вірніше, остання фраза, в якій чувся підтекст. Сенс його в тому, що широко відомий на будівельному ринку «Кошелев-проект» - концепція комплексної малоповерхової забудови доступного житла в Самарі, про яку «Експерт» писав півроку тому (див. №13), - стрімко розвивається і сьогодні вже претендує не тільки на цінове лідерство і територіальну експансію, а й на особливу роль в естетиці міського середовища. Тобто потенціал мікрорайону з квартирами по 30 тис. Рублів за квадратний метр не вичерпаний принципом «Чистенько, але бідненько», як здавалося недавно. Що ж, скоріше б переконатися в цьому на Калузькому прикладі.
Тим часом Володимир Кошелев бачить в своєму проекті ще один недовикористаний ресурс. Йдеться про можливість поширити його досвід на всю галузь будівництва масового житла, створивши для цього універсальний і прозорий механізм партнерства держави і бізнесу.
Ми зустрілися з Володимиром Кошелева після наради в Мінбуді, щоб докладніше дізнатися, що вийшло з усього цього.
- Володимире Олексійовичу, як високі начальники поставилися до ваших ідей?
- На федеральному рівні у нас повна підтримка. Міністр Михайло Мень відразу все зрозумів. тому що він сам горить бажанням здійснити програму «Доступне житло». яка ось-ось стартує. До речі, це одна з найважчих завдань з тих, що можна було на себе звалити, але він це зробив. І це дуже важливо, тому що якщо немає бажання, то ти нічого не зробиш, яку програму не пиши. А якщо говорити про регіональну владу, то мені важко відповідати за усі регіони нашої країни. Але там, де ми присутні, а це Самарська, Калузька, Ульяновська області, я можу сказати: побільше б таких губернаторів. Так що я думаю, що перспективи у нашої спільної справи хороші.
- Недавностало відомо, що китайці найнялися забудувати житлом Нову Москву за ціною 30 тисяч рублів за квадратний метр без яких би то не було державних програм. На вашу думку, як вони збираються це робити?
- Тридцять тисяч рублів - це нормальна ціна квадратного метра, якщо виділяється земельна ділянка, туди підводяться магістральні мережі, видаються на цю ділянку потужності, видається дозвіл на будівництво. Тобто забудовнику не потрібно за хабарі в непрозорих умовах добиватися підключення комунікацій, за незрозумілі гроші купувати земельні ділянки. Ось наша компанія зараз для себе визначила, що ми не входимо в проекти, де вартість землі перевищує мільйон рублів за гектар. Я маю на увазі сегмент доступного житла. І якщо земля коштує не мільйон, а, припустимо, п'ятнадцять мільйонів за гектар, то ні китаєць, ні в'єтнамець, ні американець - ніхто не зможе побудувати житло за доступною ціною. Чудес не буває.
- Ви хочете сказати, що в Росії земля дуже дорога?
- У багатьох регіонах її просто немає! Її всю давно скупілі1 за три копійки, тобто існує штучний земельну дефіцит.
- І ви обговорювали з президентом Путіним ці питання?
- Ні, і це треба чітко прописати: забудовник не має права заробляти на цьому об'єкті муніципалітету ні копійки! Його перевіряє державна експертиза, і йому компенсуються тільки всі прямі витрати по цьому об'єкту. Ми пропонуємо два механізми викупу. Якщо в бюджеті немає дефіциту і є можливість в поточному році виділити гроші, то викуп розбивається по етапах: припустимо, 20 відсотків - після готового проекту і виходу компанії на майданчик, 30 відсотків - по закінченні половини будівельно-монтажних робіт, ще 30 відсотків - по завершенні будівництва об'єкта і залишився - після введення об'єкта в експлуатацію. Тоді не виникає подорожчання проекту в зв'язку з кредитним навантаженням. Інший механізм - коли бюджет викуповує цей об'єкт після введення в експлуатацію, але при цьому компенсуються витрати по відшкодуванню кредитної ставки.
- Дуже зрозуміла схема, за винятком одного моменту. Якщо у муніципалітету просто немає грошей на будівництво дитячих садків, про який викуп тут говорити?
- Чи всі компанії можуть брати участь в цій програмі?
- Коли ми говоримо про велику будівництві, про комплексне освоєння території, держава повинна себе убезпечити максимально. Йдеться про забудовників, за останні три роки вводили не менше ста тисяч квадратних метрів житла, - це той рівень, коли він може і вміє будувати, розуміє, що таке великі проривні проекти.
- У регіонах є гравці, які відповідають цьому критерію?
- Звичайно, хоча і не багато. Але їх не повинно бути багато. Головне - надійність, кому держава дає гроші. Дати державні гроші компанії, яка ще нічого не вводила, щоб вона на ці гроші тренувалася, я вважаю, було б неправильно. Великі компанії є, не так все погано. Росія зараз вже перевищила введення житла в порівнянні з радянським періодом. У той же час нашому суспільству треба прагнути до того, щоб це житло було доступним, щоб будь-яка молода сім'я, закінчивши інститут і влаштувавшись на роботу, на свою зарплату і за рахунок якихось мінімальних накопичень могла дозволити собі взяти квартиру в іпотеку. Ось це я вважаю завданням номер один. І це завдання добре поєднується із завданням організації по всій країні гідно оплачуваних робочих місць. Тобто, за нашими розрахунками, якщо чоловік заробляє 30 тисяч рублів, а дружина - 20 тисяч рублів, ця сім'я при мінімальному внеску 100 тисяч рублів може вже купити собі квартиру і жити в ній. Її іпотечні виплати складуть від десяти до п'ятнадцяти неоподатковуваних мінімумів доходів громадян на місяць. При цьому формується стійка осередок суспільства - це люди, у яких є своє житло, які найближчим часом вже задумаються про те, щоб у них з'явилася дитина. Вони абсолютно по-іншому ставитимуться до свого робочого місця, а не так, що «хочу працюю, не хочу - не працюю». Це хороші, дорослі зобов'язання на одного і на іншого члена сім'ї.
- Ваш проект стартував при іпотечної ставкою Ощадбанку десять відсотків річних. Але зараз таких ставок уже немає, в основному мова йде про 13 відсотках. З якого розрахунку ви виходите?
- Тоді, може бути, російські банки правильно роблять, що є обережними і не знижують іпотечну ставку, адже, наприклад, в споживчому кредитуванні у нас загрозливо зростає кількість неповернень?
- При іпотеці, якщо людина відразу і гасить тіло кредиту, і виплачує відсотки, і все це розписано на десять-п'ятнадцять-двадцять років, якщо ця людина пройшла перевірку, він працює на нормальному підприємстві, у нього офіційна зарплата, то це зовсім інша історія . Наприклад, на нашому проекті ми видали понад десяти тисяч іпотечних кредитів, і прострочення в нашому портфелі - 0,15 відсотка. Зрозуміло, що з десяти з гаком тисяч чоловік хтось захворів, у когось щось в житті трапилося. Тобто тут включається статистика. Про що це говорить? Про те, що іпотечний портфель сам по собі безризиковий, недарма Центробанк в своєму класифікаторі відносить його до високонадійним. А в сегменті дешевого житла він навіть надійніше, ніж в сегменті дорогого. Тому що дороге житло, як правило, вже не перше, це люди, якщо вони займаються бізнесом, починають купувати квартири для мами, для дочки і так далі. Потім у нього в бізнесі щось не заладиться, рівень доходу впаде, і він вирішить від дочкиной квартири поки відмовитися, потрапить на прострочення, і банк цю квартиру забере собі. У випадку з дешевим житлом це, як правило, покупка першого житла. Повторюся, це молода сім'я, вони тримаються за своє робоче місце, виплати цілком прийнятні, і вони не можуть від них відмовитися. Та й нерозумно відмовлятися. Поясню чому. Якщо вони захочуть виїхати в знімну квартиру, то найчастіше орендна ставка житла вище наших іпотечних виплат по однокімнатних квартирах. Тобто вигідніше внести ці сто тисяч рублів і жити вже в своєму власному житлі.
- В такому разі що потрібно робити, щоб знизити іпотечну ставку?
- Ми пропонували, щоб ЦБ змінив своє ставлення до іпотечного портфелю і погодився його рефінансувати. Але, знову повторюся, мова йде тільки про комплексний освоєнні територій і тільки в сегменті доступного житла. Справа в тому, що зараз, хоча ЦБ і сприймає іпотечний портфель як безризиковий, в той же час у нього є стара інструкція, яка забороняє рефінансувати цей портфель. При цьому наші комерційні банки продають свої іпотечні портфелі американським і французьким компаніям, і ті на нас заробляють. Так ось, ми пропонуємо на цьому заробляти нашому ЦБ, тому що є статистика, і вона показує, що ризики там мінімальні, їх немає практично.
- Як позначиться на кінцевому позичальнику підключення ЦБ до рефінансування іпотеки?
- Ми пропонуємо, щоб ЦБ дозволив рефінансування з певними умовами: комерційний банк повинен додавати не більше двох-трьох відсотків своєї маржі. Припустимо, зараз в ЦБ ставка рефінансування 8,25 відсотка, і якщо ти хочеш рефінансувати іпотечний портфель, то твоя іпотечна ставка для покупця повинна становити 10,25 відсотка. Таким чином, ми даємо можливість іпотечним банкам отримувати більш дешеві кошти, в результаті заробляє російський комерційний банк, заробляє ЦБ, а основний вигодонабувач - це російський громадянин, який отримує під нормальний відсоток іпотеку.
- Чи є у вас ідеї, як вирішити проблему підведення інженерних мереж до ділянок забудови?
- Якщо говорити про інженерну інфраструктуру, то тут і без наших пропозицій програмою «Доступне житло» передбачена компенсація забудовникові за підведення мереж. Субсидія в розмірі чотирьох тисяч рублів на квадратний метр - це хороші гроші, враховуючи, що раніше не було нічого. Але поява великих проектів, таких як наш, і саме штовхає мережеві компанії вкладатися в підведення комунікацій. Так, ми скоро безпосередньо зможемо домовлятися з Федеральної мережевою компанією, вона ж зацікавлена в абонентах, а в нашому мікрорайоні живе сегмент людей платоспроможних, і вони справно вносять свої комунальні платежі.
- Кажуть, що поруч з вашим мікрорайоном в Самарі будується індустріальний парк. Це збіг чи теж результат цілеспрямованого співробітництва з владою?
- Це якраз входить в модель комплексного освоєння території. Фактично ми зараз підходимо до того, щоб побудувати нове місто з нуля. Тут буде і малоповерхова забудова, і висотна забудова, і індивідуальне житло. І оскільки йде великий приріст населення, і ми самі, і уряд Самарської області побачили, що всім цим людям потрібні робочі місця. Область виділила земельну ділянку, що безпосередньо прилягає до нашої території, і там будуть створюватися умови для потенційних інвесторів. Для них це дуже вигідно: в мікрорайоні вельми молоде населення, а з огляду на, що від будинку до нових робочих місць рукою подати, я впевнений, що наші мешканці будуть раді знайти роботу поруч з будинком. Тобто виходить такий симбіоз, коли добре і жителям мікрорайону, і роботодавцям, і області, і місту, тому що чим ближче до дому людина працює, тим менше пробок, навантажень на дороги. Тут виграють всі.