Спочатку іпотечний кредит практично у всіх країнах виникав як державний. Метою створення іпотечних державних банків було надання фінансової підтримки великим поміщицьким господарствам. Приватні іпотечні банки з'явилися пізніше. У Німеччині, "класичної країні іпотечних банків", перший іпотечний банк - Поморське кредитне товариство - був заснований в 1770 р королем Пруссії Фрідріхом II (в Бреславле). А перший приватний акціонерний іпотечний банк був створений в 1862 р у Франкфурті.
У міжнародній практиці іпотечний банк - це кредитна організація, що спеціалізується на наданні кредитів під заставу нерухомого майна (іпотечних кредитів). Відмінною особливістю іпотечних банків є те, що формування їх ресурсів відбувається за допомогою випуску на тривалі терміни власних боргових зобов'язань - закладних листів. Заставні листи забезпечені нерухомим майном, закладеним за договором іпотеки, і гарантують своїм власникам дохід у вигляді фіксованих відсотків. Це передбачає створення в країні нормально функціонуючого вторинного ринку заставних, де можна в будь-який час продати заставне зобов'язання і отримати назад свій капітал.
Заставні листи іпотечні банки, як правило, пускають у вільний продаж. Вони продаються на біржі за біржовим курсом. Банк може періодично вилучати свої цінні папери з біржової торгівлі з метою запобігання різких коливань курсу.
Власник заставної може в будь-який момент отримати кредит під заставу цінних паперів. Якщо їх курс знаходиться на низькому рівні, а кошти потрібні негайно, заставну вигідніше закласти, ніж продавати.
Заставні листи забезпечуються сукупністю іпотечних кредитів, виданих банком. Всі заставні права заносяться в спеціальний реєстр, який знаходиться під контролем державної довіреної особи. Своїм підписом на заставні листи воно підтверджує наявність необхідного покриття. У разі банкрутства іпотечного банку власники заставних листів мають привілейоване право перед усіма іншими кредиторами банку.
Завдяки продажу заставних листів банк отримує додаткові кошти для надання подальших кредитів. Умови, на яких банк може надати кредит, залежать від положення на ринку цінних паперів. Заставні листи звичайно продаються нижче номіналу на основі біржового курсу боргових зобов'язань. Курсова різниця, однак, не завжди відповідає чистому виторгу, одержуваної банком від продажу заставних листів. Основна причина полягає в тому, що іпотечні банки часто змушені продавати свої заставні листи через інші банківські установи. За цю посередницьку діяльність іпотечний банк платить мито, так звану боніфікація:
Чиста виручка = Курс продажу - боніфікація
Так як іпотечний банк не змінює відсоток виплат по заставних листів протягом усього терміну їх дії, він може своїм позичальникам на цей термін встановлювати твердий відсоток виплати кредиту. Цим і відрізняються кредити за рахунок продажу заставних листів від кредитів, наданих іншими банками.
Як правило, заставні листи випускаються терміном на 10 років. Перед новою емісією здійснюється коректування умов надання кредиту відповідно до стану ринку цінних паперів. У разі зниження відсотка за заставними листами зазвичай знижується відсоток по кредиту.
Іпотечні банки при наданні іпотечного кредиту крім основних відсотків по кредиту стягують також так званий відсоток за надання, який в більшості випадків становить 0,25% в місяць.
Необхідність відсотка за надання обумовлена тим, що банк, пропонуючи кредит, фіксує умови надання кредиту, і не має права їх змінювати, не дивлячись на можливе погіршення ситуації на ринку заставних або міжбанківських кредитів, тобто незважаючи на подорожчання ресурсів кредитування.
У ряді випадків іпотечні банки надають кредити спільно з ощадними банками. Ця співпраця виражається:
- в програмах спільного фінансування будівництва;
- або при наданні іпотечних кредитів з погашенням через ощадні банки.
У першому випадку надаються іпотечний кредит і кредит ощадного банку. Погашення іпотечного кредиту відсувається на визначений у договорі термін, наприклад 14 років. За цей час погашається кредит ощадного банку.
У другому випадку погашення іпотечного кредиту відсувається за рахунок передачі прав договору з ощадним банком на суму не менше 30% від суми іпотечної позики. Іпотечна позичка, таким чином, погашається за рахунок договору з ощадним банком протягом максимум 10 років повністю або частково. Якщо суми недостатньо для погашення, іпотечний кредит може бути продовжений.
Іпотечному банку заборонена побічна діяльність, пов'язана з ризиком. Наприклад, банк може купувати ділянки у своїх боржників лише з метою запобігання збиткам, будівництва адміністративних будівель для своїх потреб або житла для своїх співробітників. Спекуляцією земельними ділянками банку займатися заборонено.
Для іпотечних банків характерна більш висока частка власного капіталу в порівнянні з іншими комерційними банками. Іпотечні банки в тій чи іншій формі отримують державну підтримку і державні гарантії, що значно знижує кредитні ризики і самих банків, і власників емітованих ними заставних листів. У всіх країнах діяльність іпотечних банків регулювалася раніше і в даний час спеціальним законодавством і спеціальними нормативними актами, які враховують специфіку діяльності. Іпотечні банки, як правило, є складовою частиною загальної іпотечної системи країни, яка регламентує і регулює угоди з нерухомо-стю, включаючи землю.
Залежно від напрямів кредитування іпотечні банки можна розділити на:
· Земельні банки, що надають кредит під заставу землі;
· Меліоративні банки, що надають кредит на меліоративні роботи;
· Комунальні банки, що надають кредит під заставу міської нерухомості.
Іпотечні банки на національному рівні зазвичай об'єднуються в асоціації. Створення в рамках асоціації іпотечних банків додаткових резервів, що гарантують вклади, примі-щенние в іпотечні банки, також зміцнює банківську систему. Стабільність роботи ипотеч-них банків посилюється і за рахунок супроводжуючого іпотечне кредитування обов'язкового стра-Хованов. Зазвичай здійснюються: страхування титулу власності; страхування нерухомо-сті, що здається в заставу; страхування життя позичальника і ряд інших видів ризику.
Нерідко іпотечні банки диверсифікують свою діяльність за допомогою надання своїм клієнтам трастових послуг, що забезпечують певні зручності при здійсненні операцій з інвестування коштів в об'єкти нерухомості. Іноді іпотечний банк виступає засновником самостійної організаційної форми іпотечної трастової діяльності - іпотечного інвестиційного трасту. Основна мета діяльності іпотечного трасту - переказ грошових коштів ринку капіталів на ринок нерухомості. Трастові компанії займаються консультуванням з питань капіталовкладень в нерухомість, керують пулами заставних і т.д.
Гостра конкуренція між іпотечними та комерційними банками, а також іншими кредитними інститутами за сферу залучення грошових заощаджень створила необхідність виходу іпотечних банків за рамки традиційних операцій. Тому в усьому світі іпотечних банків як спеціалізованих інститутів стає все менше. Вони отримали можливість залучати вклади фізичних осіб, здійснювати вкладення своїх коштів у приватні цінні папери, проводити лізингові, факторингові та інші операції.
З іншого боку, іпотечним кредитуванням займаються не тільки спеціалізовані іпотечні інститути, а й комерційні, ощадні банки, ощадно-позичкові асоціації, кредитні спілки, будівельні товариства.