Ставка капіталізації в даному випадку розраховується способом кумулятивного побудови.
Спосіб кумулятивного побудови - спосіб послідовного нарощування першої складової коефіцієнта капіталізацій, при якому в якості базової береться без ризикова ставка відсотка, і до неї послідовно додаються поправки на різні види ризику, пов'язані особливостями оцінюваної нерухомості.
§ без ризикова ставки
- як без ризикової ставки для цілей цього звіту прийнята ставка рефінансування Центрального банку РФ і становить 8,25%. § премія за ризик вкладення
в об'єкт нерухомості - 2% - в умовах сформованого ринку комерційної нерухомості вкладення грошових коштів в об'єкт має ризик нижче середнього, § премія за межі не ліквідність
Розрахунок надбавки за низьку ліквідність зробимо за формулою:
П = (Rб * L) / Q, де: (6)
П - премія за низьку ліквідність; б - безризикова ставка; період експозиції (в місяцях); загальна кількість місяців в році.
§ премія за інвестиційний менеджмент
- 1%, тому що для інвестицій в подібні об'єкти нерухомості не потрібні великі управлінські зусилля.
капіталу оцінювачем була обрана на основі даних бухгалтерського обліку, з яких випливає, що корисний термін служби в середньому становить 50 років. Норма повернення капіталу (метод Рингу) = 100% / 50 років = 2%
Коефіцієнт капіталізації для будівлі = 18, 4%
Коефіцієнт капіталізації для землі 16,4%
Аналіз доходів і витрат,
Аналіз доходів і витрат проведений за умови здачі оренду об'єкта оцінки.
2.Потенціальний валовий дохід-дохід, який можна отримати від нерухомості при 100% зайнятості без урахування всіх втрат і витрат. Дійсний валовий дохід - потенційний валовий дохід за вирахуванням знижки на простий і недоотримані платежів.
Коефіцієнт заповнюваності враховує ризик простою і несплати або затримки орендних платежів, він розраховується шляхом ділення величини прогнозованих втрат при зборі орендної плати і від неповного використання площ на величину потенційного валового доходу. У нашому випадку він становить для основної будівлі 0,1 Його доповнює коефіцієнт завантаження Кз = 1,00-0,1 = 0,9. При експлуатації об'єктів нерухомості бажано підтримувати низький коефіцієнт недовикористання, так як більшість витрат грошових коштів незалежно від ступеня завантаження об'єкта є постійними (податок на нерухомість, страхування, обслуговування боргу та ін;). В силу цього при низькому рівні завантаження чистий операційний дохід може бути дуже невеликим. Для власників краще забезпечити 80-100-відсоткове завантаження при ставці орендної плати, відповідної середньоринкової, ніж мати завантаження на низькому рівні при ставках, істотно перевищують ринкові.
Шляхи вдосконалення оплати праці та матеріального стимулювання на підприємстві АПК (СГВК Меркушінскій Частінского муніципального району Пермського краю)
У сучасних умовах російської економіки більшість підприємств АПК впроваджують нові механізми управління з метою підвищення ефективності діяльності. У процесі пошуку шляхів підвищення ефективності діяльності важливе місце відводиться рівню оплати праці співр.
Планування фонду заробітної плати
У сучасній вітчизняній економічній літературі сукупні витрати роботодавця на оплату праці позначаються терміном «фонд заробітної плати». Фонд оплати праці є невід'ємною частиною фінансової системи підприємства. Планування фонду оплати праці - ні.