Текст: Олександр Сологуб
Гідна старість в обмін на квартиру. Договір довічної ренти дозволить пенсіонеру поправити матеріальне становище, а працездатного громадянина за півціни отримати додаткову нерухомість, зайвою не буде. Кореспондент BN.ru вирішив придбати житло нетрадиційним способом і розібрався в особливостях подібних угод.
В теорії придбання квартири за договором ренти виглядає дуже спокусливо: одержувач ренти - самотній, забутий родичами пенсіонер - передає належну йому квартиру у власність платнику ренти - працездатному громадянину в розквіті сил. За це платник ренти зобов'язується щомісяця виплачувати пенсіонеру суму не менше прожиткового мінімуму, який в Петербурзі не перевищує 6 тис. Руб.
В агентстві
Подзвонив, представився потенційним клієнтом, домовився про зустріч в офісі «Фонду підтримки пенсіонерів», розташованому в розселенні комуналці в центрі міста на Гончарній вулиці, вдалося нарахувати чотирьох співробітників і одну бабусю, яка прийшла, мабуть, за підтримкою. Зустрів мене чоловік років п'ятдесяти, привітав і запитав моє ім'я. У відповідь радісно повідомив, що ми тезки. Я чомусь не повірив, можна було б, звичайно, у нього паспорт запитати, але подумав, що це зайве, нехай інші запитують.
Насамперед Олександр почав розповідати про суть покупки житла за договором ренти, роз'яснюючи загальні питання, все це докладно багаторазово описано юристами в інтернеті, мої цілі і завдання - оцінити, які об'єкти пропонуються до продажу, їх вартість та сукупні витрати на операцію щоб зрозуміти, чи дійсно чи це вигідніше, ніж купувати квартиру в кредит. «До укладення договору вам доведеться заплатити 40% від ринкової вартості квартири», - каже Олександр.
Цікавлюся, хто і як визначає ринкову вартість. Виявляється, що це робить сам Олександр виходячи зі свого багатого досвіду роботи на ринку нерухомості. Так, початковий внесок за однокімнатну квартиру біля станції метро «Проспект Ветеранів» на вулиці Танкіста Хрустіцкого складе 900 тис. Руб. Чим ближче до центру, тим вище ціни. За однокімнатну на Варшавській, біля метро «Парк Перемоги» доведеться відразу ж викласти 1,3 млн руб. Непогана одноразова надбавка до пенсії, подумають добродушні читачі. Пенсіонери отримають більшу частину грошей - 70%. Решта 30% від авансового платежу, але не менше 100 тис. Посередник постарається забрати собі.
Як тільки аванс отримано, в справу вступає нотаріус, він становить і завіряє договір постійної ренти, потім документ реєструється в ФРС і після цього рентоплательщік стає власником житла, а у рентополучателя залишається право безоплатного довічного проживання в квартирі. Як правило, рентоплательщік за умовами договору проживає на своїй території.
«Зараз ми включаємо в договори пункт, що рентний платіж збільшується щорічно на 5%», - говорить Олександр. За його словами, рентоплательщік повинен бути готовий робити ремонт в придбаному житлі, оскільки став його власником, а також він несе відповідальність перед сусідами, якщо пенсіонер, наприклад, їх затопить, купаючись у ванній.
Рента або іпотека?
У багатьох публікаціях шанувальники ренти запевняють, що вона вигідніше іпотеки при покупці додаткового житла, коли у громадянина є дах над головою і не капає. Підрахувавши витрати на оформлення договору ренти, початковий внесок 40% від вартості житла (який, до речі, напевно можна знизити за рахунок агентської винагороди, наполегливо торгуючись), врахувавши щомісячні платежі протягом, припустимо, 20 років, збільшуючи їх щорічно на відсоток інфляції - 8 %, отримуємо, що придбання квартири за договором ренти вигідніше, ніж покупка житла в кредит. Квартира купується трохи більше ніж за половину її поточної ціни.
Купуючи житло в кредит, можна його здавати в оренду. Щомісячні надходження від неї будуть покривати більшу частину щомісячних платежів по кредиту, оформленого також на 20 років при первинному внеску 40%. Але кредитне житло треба ще страхувати. І одноразові витрати з оформлення іпотеки вище, ніж за договором ренти.
Але на відміну від іпотеки в ренті більше ризиків: рентополучателя завжди може спробувати розірвати договір через суд. І якщо у нього вийде, рентоплательшік втратить всі гроші, навряд чи пенсіонер встигне йому їх повернути, відраховуючи щомісяця маленькими частками зі своєї пенсії. Загалом, переваги ренти перед іпотекою вельми сумнівні. Олександр запевняє: «всі суди з рентополучателя ми вигравали». Ще б пак, іншого почути я і не очікував. Зазвичай підштовхують пенсіонера звернутися в суд ображені родичі, які усвідомили, що втратили спадщини і в той же момент шалено полюбили свою залишену без уваги бабусю.
ризики
«Ризиків в таких угодах багато. І, звичайно ж, найбільш незахищеною стороною є рентополучателя, оскільки, як правило, це люди похилого віку, іноді вони фізично не в змозі захищати свої права », - каже адвокат Адвокатської палати Санкт-Петербурга Ольга Калініна. І наводить випадок з практики, коли рентоплательщік не виконував взятих на себе зобов'язань, а повинен був забезпечити цілодобовий догляд доглядальниці за рентополучателя. Платник зміг надати суду переконливі докази, що виконував взяті на себе зобов'язання сумлінно: договір з агентством, яке надавало доглядальниць, доглядальниці дали переконливі свідчення докази, сам рентополучателя станом здоров'я з'явитися в суд і викрити всіх не зміг. Загалом, суд залишив договір в силі.
«У таких угодах не важливо як і що було, важливо, як ти будеш доводити свою правоту в суді, збирати і зберігати всі фінансові документи, розписки, договори, що підтверджують витрати на надання послуг рентополучателя», - пояснює Ольга Калініна. І попереджає, що з агентствами треба працювати обережно - не відома історія придбаного об'єкта, не відома історія хвороби рентополучателя, можливо, після підписання договору з'ясується, що пенсіонер недієздатний. Не завадить оглянути його у психіатра, а й медична довідка не дає повної гарантії що договір не буде оскаржений, суд вимагатиме проведення експертизи, а вона може визнати людину, яка підписала договір, недієздатним.
При цьому агентство не несе ніякої відповідальності ні перед рентополучателя, ні перед рентоплательщіком. Суд може визнати договір неукладеним, якщо пенсіонер помре незабаром після підписання документа, каже Ольга Калініна, оскільки рентоплательщік! Не послухав взятих на себе зобов'язань. Але, за її словами, якщо обидві сторони виконували умови договору сумлінно, то після смерті пенсіонера у спадкоємців немає шансів повернути собі квартиру. Загалом, за договором ренти вигідно купувати житло, якщо обидві сторони довіряють один одному, а також юристу, який буде супроводжувати угоду і поганого не порадить. В цьому випадку, можливо, вдасться обійтися навіть без авансового платежу - лікарі не дадуть збрехати, деякі з них за довгі роки бездоганної служби розжилися не однією квартирою, правда, обходилися без договору ренти, старички із задоволенням пишуть заповіту турботливим лікарям. Але для простих громадян договір ренти - надійніше.
Довідка
Перелік одноразових витрат при купівлі житла за договором ренти
Авансовий платіж - 500 тис. Руб.
Нотаріуса - 11 тис. Руб.
Реєстрація в ФРС - 16 тис. Руб.