Що вигідніше для малого бізнесу - орендувати приміщення або купити нерухомість? Рано чи пізно це питання починає хвилювати більшість власників МСБ. На етапі становлення бізнесу, як правило, про це мало хто замислюється: на початку шляху у будь-якій компанії занадто багато проблем, від вирішення яких залежить становлення і розвиток бізнесу. За рідкісним винятком, весь малий бізнес починається на орендованих площах. Але пройшов час, компанія не розорилася, стала приносити прибуток, рости. Власник починає думати про подальший розвиток, про капіталізацію. І ось тут приходить саме час задуматися про придбання нерухомості під офіс, складські або виробничі приміщення.
Більш того, на певному етапі це питання стає дуже важливим, адже наявність власної нерухомості істотно підвищує привабливість бізнесу в очах інвесторів і кредиторів. Банки набагато охочіше надають кредит під заставу нерухомості, та й сам факт покупки приміщення дає компанії серйозну перевагу в очах банку. Це своєрідний сигнал, що компанія прибуткова, якщо вже знайшлися гроші на покупку або хоча б на початковий внесок по кредиту.
Крім того, купивши нерухомість, підприємець більше не буде залежати від настроїв орендодавця, який раптом вирішить підвищити орендну плату. А відсутність можливих потрясінь у вигляді несподівано збільшилися витрат на оренду сприятиме зростанню стійкості бізнесу.
Процес переходу зі статусу орендаря в ряди щасливих власників нерухомості передбачає наявність у компанії вільних коштів - хоча б на початковий внесок і сплату відсотків по кредиту. Як правило, кредит покриває до 70% вартості нерухомості, решта коштів у бізнесмена повинні бути свої. При цьому важливо розуміти, що банк буде готовий профінансувати угоду лише в тому випадку, якщо вартість придбання буде відповідати реальній вартості нерухомості, отриманої в результаті проведення незалежної оцінки.
Крім грошей бізнесменові доведеться переконати банк у тому, що його бізнес стійкий, обороти ростуть, а компанія має чітку концепцію подальшого розвитку. Щоб розуміти все це, банк попросить потенційного позичальника скласти бізнес-план і показати всю управлінську звітність. При цьому, звичайно, важливо вести діалог з тим банком, який готовий оцінити і реальні перспективи бізнесу, і реальну вартість нерухомості, а також здатний запропонувати план подальшого фінансування бізнесу, що враховує факт його капіталізації.
Скептики можуть заперечити, що ціна на нерухомість зараз настільки висока, що не те що малий, а й середній бізнес не завжди може вилучити необхідні суми з обороту, навіть на перший внесок. Однак часто виходить, що вартість оренди порівнянна з платежем по кредиту. Зрозумівши це, багато бізнесменів вважають за краще все-таки накопичити грошей на початковий внесок, взяти кредит і перестати «платити дядькові».
Але ось кредит схвалений, пора купувати нерухомість. Найчастіше підприємства малого бізнесу набувають приміщення на вторинному ринку. Це простіше і швидше, ніж вкладатися в нерухомість від забудовника. Приміщення в уже готових будинках набагато легше оцінити з точки зору їх бізнес-привабливості: зручність розташування, наявність конкурентів, трафік клієнтів. Як правило, райони, де розташоване приміщення, вже давно заселені і в них повністю склалася вся інфраструктура, більш-менш зрозуміла платоспроможність жителів.
Переваги покупки нерухомості в старих житлових районах плавно перетікають в їх же недоліки. На вторинному об'єкті буває важко провести серйозне перепрофілювання, це вимагає різноманітних погоджень та витрат. Для відкриття кафе, наприклад, треба буде встановити додаткову вентиляцію, а для роботи магазину - організувати вантажно-розвантажувальну зону. І це не кажучи про те, що власники розташованого в житловому будинку кафе навряд чи зможуть уникнути конфліктів з мешканцями, якщо заклад буде працювати після 11 вечора.
У новобудовах власника може чекати інший підступ: викуповуючи «свіжозбудовану» приміщення або вкладаючись в квадратні метри на етапі будівництва, бізнесмен може не знати, хто виявиться його сусідом. Нерідкі випадки, коли «двері в двері» в новобудовах співіснують пара салонів краси або магазини зі схожим асортиментом і цінами. І вже точно, купуючи нерухомість в нових районах, підприємцям буває непросто правильно оцінити, наскільки майбутні новосели зацікавлені в їх послугах.
Звичайно, все сказане стосується в основному до придбання приміщень під роздрібні торгові точки або офіси, розташування яких важливо для забезпечення зручності доступу клієнтів і співробітників. Ситуація з «промислової» нерухомістю інша, тут існує стійка тенденція: склади та виробничі приміщення з риси великих міст йдуть.
Щоб бути впевненим у тому, що купується приміщення або будівля є дійсно гідним об'єктом інвестицій, необхідно провести всебічний технічний аудит, який дозволить дати відповіді на багато питань про стан комунікацій, достатності виділеної електричної потужності, стан фундаменту, перекриттів і т. П. Як правило , якщо придбання нерухомості кредитує банк, проведення такої експертизи є обов'язковою умовою кредитування.
Але в будь-якому випадку, купуючи нерухомість, важливо розуміти, що купувати завжди краще саме стіни і стелю, а не компанію, на яку ця нерухомість зареєстрована. Якщо все ж вам доводиться купувати компанію-власника, то не полінуйтеся і не пошкодуйте грошей - проведіть її повний аудит.
Адже на нашому ринку високий ризик того, що, купивши частку в компанії, яка володіє нерухомістю, ви одночасно можете отримати і різноманітні скелети в шафі у вигляді боргів колишніх засновників, претензій кредиторів і податкових органів. До речі, якщо ви берете кредит в банку на придбання нерухомості, такий аудит може провести і, як правило, проводить сам банк або акредитована ним компанія.
Ще одна можливість стати власником нерухомості - це будувати її самому. Безсумнівний плюс - ви можете побудувати саме те, що вам потрібно, і вкластися в меншу суму, ніж при покупці готового приміщення. Але є у цього способу і один дуже суттєвий недолік. Землю під будівництво вам доведеться купувати за свої гроші. Банки, як правило, не дають кредитів на покупку землі, але частково фінансують будівництво під заставу землі і зводиться на ній об'єкта.
Не варто обходити увагою і вельми важливе питання: як правильно вбудувати в бізнес придбану нерухомість? Самий грамотний крок - це передати володіння нерухомістю окремої компанії, відокремивши її від основного бізнесу, бажано уникнувши аффілірованності компаній через керівництво або засновників.
У цьому випадку претензії до основного бізнесу, які можуть виникнути у кредиторів, партнерів або податкових органів, які не спричинять загрозу для нерухомості. При веденні сімейного бізнесу придбане приміщення, як правило, оформляється у власність одного з родичів, який в якості індивідуального підприємця здає його в оренду основної компанії. Цей варіант оформлення, крім того, є одним з найбільш вигідних, так як дозволяє економити на податках.