Що робити, якщо кадастрову вартість Вашої ділянки завищили?
У даній статті будуть розглянуті наступні питання:
- Чому кадастрова вартість нерухомості завищена?
- Процедура оскарження кадастрової вартості об'єктів нерухомості.
- З чого почати процес зниження кадастрової вартості?
- Етапи проведення процедури оскарження та їх особливості.
- За яких умов можна почати процес оскарження кадастрової вартості?
- Як встановити кадастрову вартість в розмірі ринкової?
- У які органи необхідно звернутися для зміни кадастрової вартості?
- Як розглядаються справи про оскарження кадастрової вартості?
- Які основні документи потрібні для процедури оскарження?
Безкоштовна консультація юриста:
Перший етап: проведення підготовчих заходів і вибір оптимального способу захисту
Другий спосіб захисту порушеного права - оспорювання нормативного правового акта, яким затверджено результати державної кадастрової оцінки.
З моменту визнання нечинним даного нормативного акту використовується стара кадастрова вартість, що в більшості випадків задовольняє інтересам компанії.
Таким чином, компанії має сенс звертатися із заявою про оскарження акту державного органу тільки в тому випадку, якщо її не влаштовує кадастрова вартість, встановлена попереднім актом держоргану.
Таким чином, перспективи позитивного оскарження нормативного правового акта про затвердження результатів державної кадастрової оцінки вельми туманні. Отже, більш перспективний варіант з оскарженням результатів визначення кадастрової вартості в арбітражному суді або комісії з розгляду суперечок про результати визначення кадастрової вартості.
Другий етап: подача заяви в комісію з розгляду спорів про результати визначення кадастрової вартості
Підставами для перегляду результатів визначення кадастрової вартості є:
- недостовірність відомостей про об'єкт, використаних при визначенні його кадастрової вартості;
- встановлення щодо об'єкта нерухомості його ринкової вартості на дату, станом на яку була встановлена його кадастрова вартість.
При подачі заяви про оскарження кадастрової вартості заявнику слід підготувати та подати в комісію ряд документів, перелік яких визначений в ст. 24.19 Закону № 135-ФЗ. Причому заяву про перегляд кадастрової вартості без додатка зазначених документів до розгляду не приймається.
Далі, при поданні документів комісія виносить рішення або про відхилення заяви про перегляд кадастрової вартості, або про перегляд кадастрової вартості. Незважаючи на достовірність документів, подача заяви в комісію з розгляду суперечок не завжди дає бажаний результат.
Так, п. 19 Порядку створення і роботи комісії з розгляду суперечок про результати визначення кадастрової вартості встановлено два види рішень комісії:
- про перегляд його кадастрової вартості (в разі, якщо комісією встановлено, що при визначенні кадастрової вартості об'єкта нерухомості використовувалися недостовірні відомості);
- про відхилення заяви про перегляд кадастрової вартості (в разі, якщо недостовірність відомостей про об'єкт нерухомості, використаних при визначенні його кадастрової вартості, не підтверджена).
При цьому рішення комісії з усіх питань приймається одноголосно. Голосування проводиться відкрито (п. 12 Порядку). Виходячи з даного положення, в тому випадку, якщо за результатами голосування думки членів комісії розділилися (наприклад, троє учасників проголосували «за», один «утримався»), то формально рішення вважається не прийнятим.
Тобто, одному члену комісії досить утриматися від голосування і рішення не буде прийнято.
Фактично ця обставина створює комісії умова для того, щоб не виносити рішення про перегляд кадастрової вартості, навіть якщо з поданих документів випливає, що при визначенні кадастрової вартості об'єкта нерухомості використовувалися недостовірні відомості. Відмова комісії в прийнятті рішення про перегляд результатів кадастрової вартості можна оскаржити до арбітражного суду за правилами гл. 24 АПК РФ.
Третій етап: подача позову про встановлення кадастрової вартості в розмірі ринкової
У разі бездіяльності комісії доцільно відразу звертатися до арбітражного суду з позовом про встановлення кадастрової вартості земельної ділянки в розмірі його ринкової вартості. При подачі такого позову особливу увагу варто приділити формулюванню відповідних вимог.
Основною вимогою буде вимога про встановлення кадастрової вартості конкретної земельної ділянки в розмірі ринкової. Досить часто заявники просять одночасно зобов'язати відповідачів внести в державний кадастр нерухомості (ГКН) відомості про нову кадастрової вартості земельної ділянки. З питання правомірності подібного вимоги існує дві позиції судів.
Тому при подачі позовної заяви про оскарження кадастрової вартості рекомендується заявляти два вимоги - про встановлення кадастрової вартості земельної ділянки в розмірі ринкової і про обов'язок внести відомості про нову кадастрової вартості в ГКН.
Потім необхідно визначитися з учасниками майбутнього судового спору, в тому числі з належним відповідачем у справі. Заявники часто вказують в якості відповідачів Управління Росреестра по відповідному суб'єкту РФ і Федеральну кадастрову палату при даному Управлінні Росреестра.
КЛЮЧОВІ ДОКАЗИ У СПРАВІ - ЗВІТ ПРО РИНКОВОЇ ВАРТОСТІ І ЕКСПЕРТНИЙ ВИСНОВОК
Як докази по справі рекомендується представляти в арбітражний суд ті ж документи, які є обов'язковими до подання в комісію з розгляду спорів про результати визначення кадастрової вартості (ст. 24.19 Закону № 135-ФЗ).
На той випадок, якщо організація зверталася до комісії з розгляду суперечок про результати визначення кадастрової вартості, але комісією рішення прийнято не було, до суду можна подати протокол розгляду заяви організації. Це буде доказом того, що комісією не встановлена недостовірність поданих документів. При цьому ключовими доказами будуть звіт про ринкову вартість земельної ділянки і позитивний експертний висновок на даний звіт.
Четвертий етап: визначення третіх осіб, що беруть участь в суперечці
Отже, в якості відповідачів у справах про оскарження кадастрової вартості слід вказувати Управління Росреестра по відповідному суб'єкту Федерації і ФГУП «Кадастрова палата» при даному Управлінні Росреестра. До участі в якості третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог, слід залучати власника земельної ділянки, а також орган виконавчої влади, який затвердив результати державної кадастрової оцінки.
Сторони посилаються на те, що в матеріали справи представлено лише експертний висновок на відповідність вимогам законодавства РФ про оціночну діяльність (нормативно-методична експертиза), тоді як згідно ст. 17.1 Закону № 135-ФЗ експерти перевіряють звіт про оцінку також на предмет підтвердження вартості об'єкта оцінки, визначеної оцінювачем в звіті.
Заявнику потрібно переконати суд встановити нову кадастрову вартість з дати визначення ринкової
Таким чином, при правильному визначенні позовних вимог, кола учасників у справі, надання в матеріали справи допустимих і достатніх доказів, достовірність яких неможливо буде спростувати (в обов'язковому порядку - звіт оцінювача і позитивний експертний висновок СРО), суд з великою часткою ймовірності винесе рішення у користь заявника. При цьому не варто забувати про один з ключових питань - дата, на яку суд встановить нову кадастрову вартість.
У будь-якому випадку компанія прямо зацікавлена у встановленні ринкової вартості з дати, що передує даті надходження позовної заяви до суду і дату набрання чинності судового рішення.
Тобто суди фактично прирівнюють дату внесення нової вартості земельної ділянки до реєстру і дату встановлення даної вартості.
Однак, незважаючи на негативну судову практику, рекомендується при заяві вимог про встановлення кадастрової вартості земельної ділянки в розмірі ринкової просити встановити нову вартість або з дати визначення ринкової вартості або з дати вступу в силу нової кадастрової вартості.
Два корисних документа на захист позиції заявника
На захист своєї позиції заявник цілком може посилатися на ці акти. Такі аргументи збільшать шанси на винесення позитивного судового рішення.
Крім того, внесення в ГКН відомостей про нерухоме майно є технічною дією уповноваженого органу, тобто дією по виконанню судового акта. При цьому застосування ринкової вартості з тієї чи іншої дати встановлюється судом і не залежить від дати внесення змін до реєстру.
Таким чином, ні земельне, ні податкове законодавство, ні законодавство про оціночну діяльність не передбачають інших термінів введення в дію кадастрової вартості земельних ділянок.
Роз'яснення Мінфіну Росії. Встановлення кадастрової вартості з дати, зазначеної в заяві, в повній мірі буде сприяти відновленню становища позивача, яке існувало до порушення права. Так, захист цивільних прав може здійснюватися шляхом відновлення становища, яке існувало до порушення права (ст. 12 ГК РФ). Дії, що порушують права на землю громадян і юридичних осіб або створюють загрозу їх порушення, можуть бути припинені шляхом відновлення становища, яке існувало до порушення права (ст. 60 ЗК РФ). Таким чином, встановлення кадастрової вартості спірної земельної ділянки, яка дорівнює його ринковій вартості, з дати визначення ринкової вартості або дати встановлення нової кадастрової вартості відповідає основним принципам цивільного, земельного та податкового законодавства РФ.
З усіх зазначених способів найкращим видається одночасна подача позову до арбітражного суду про встановлення кадастрової вартості в розмірі ринкової і відповідної заяви в комісію з розгляду спорів про результати визначення кадастрової вартості. Це дозволить землекористувачам швидше отримати альтернативне рішення арбітражного суду або комісії, в рівній мірі є правовою підставою для внесення змін до ГКН.