Кондо-готелі, що представляють собою суміш кондомініуму і готелю, популярні в багатьох країнах. Нещодавно готелі такого типу стали з'являтися і в Росії.
Існує багато видів готелів, що розрізняються якістю, асортиментом послуг і привабливістю для туристів. В останні роки з'являється все більше змішаних типів - наприклад, готелів-казино, апарт-готелів, кондо-готелів.
Що таке кондомініум?
Кондомініум - це особливий формат, який об'єднує переваги готелю і кондомініуму. Зазвичай це готельний комплекс класу «5 зірок» (до 1 500 номерів) з готельною інфраструктурою, що включає ресторани, бари, спа-клуби, салони краси, басейни, конференц-зони. Подібно готелям, кондомініум управляється оператором, однак належить не тільки компанії, що управляє, а й приватним особам. Інвестори купують не пакети акцій, а окремі юніти - студії або квартири з декількох кімнат з кухнею, які можна використовувати в якості тимчасового житла або здавати в оренду. Кондомініум управляється кваліфікованими менеджерами під єдиним мережевим брендом - таким, як, наприклад, Four Seasons або Pierre et Vacances, а також Hyatt, Hilton, Le Méridien і іншими.
Європейські кондо-готелі, в основному, знаходяться у великих містах, таких як Лондон або Париж, а також в курортних зонах (Лазурний Берег, узбережжя Іспанії). Більшу частину інвесторів, зацікавлених в отриманні доходу від європейських кондо-готелів, складають підприємці, які мають досвід капіталовкладень в торговельну нерухомість.
Взаємодія оператора і мешканців
Схема взаємодії готельного оператора та власників юнітів відображена в договорі на управління. У ньому зафіксовані права і обов'язки сторін, а також порядок розподілу прибутку від оренди приміщень. Типовий договір на управління укладається на строк від 5 до 20 років з можливістю продовження. Власники юнітів отримують 40-70% прибутку, сплачуючи податок на нерухомість, страховку і ремонт апартаментів. Також вони несуть часткові витрати з охорони всього готельного комплексу. Зазвичай житлові одиниці кондо-готелів продаються з меблями, але власники юнітів повинні оплачувати зміну обстановки кожні п'ять років. Оператор отримує 30-60% прибутку і зобов'язується забезпечувати безпеку, залучати клієнтів і резервувати апартаменти, забезпечувати продовольством, вести господарство, надавати послуги консьєржів і готельних працівників. Оператор управляє не тільки житловими апартаментами, а й іншими складовими частинами комплексу - ресторанами, фітнес-центрами, нічними клубами.
Крім договору на управління, готельний оператор укладає договори за умовами здачі в оренду юнітів з кожним власником власності. Договір купівлі-продажу по кожній одиниці житла також оформляється окремо.
інфраструктура
Інфраструктура кондо-готелю залежить від ряду факторів: розташування, цільової аудиторії і класу готельного об'єкту.
Обсяг послуг частково залежить від розташування об'єкта. Так, в кондо-готелях, які знаходяться на гірськолижних курортах, потрібні додаткові послуги з прибирання снігу. А кондо-готелі на березі моря в силу погодних умов потребують регулярного технічного обслуговування.
Готельний комплекс повинен відповідати побажанням клієнтів. Якщо кондо-готель знаходиться в бізнес-центрі, то доцільно буде включити в комплекс громадські місця для проведення заходів - наприклад, обладнані конференц-зали. На території кондо-готелів, які знаходяться в курортних зонах, зазвичай розташовані спа-салони, аквапарки, басейни, нічні клуби і інші об'єкти.
ціни
Ціна на апартаменти в кондо-готелі варіюється від 200 тисяч до 2 мільйонів доларів. Вартість кондо-одиниці залежить від розташування готельного комплексу, поверховості, якості послуг, а також від готельного оператора.
В азіатських країнах юніти в кондо-готелях коштують порівняно недорого. У великих містах Європи і США ціни значно вище. Наприклад, в готельному комплексі Trump Soho в Нью-Йорку апартаменти площею від 38 м² коштують щонайменше 1,2 мільйона доларів. Одиниця житла площею від 200 м² в кондо-готелі Du Parc Kempinski Private Residences недалеко від швейцарського курортного міста Монтре коштує від 3,5 мільйона євро.
Переваги і недоліки
Спочатку кондо-готелі були задумані, щоб мінімізувати ризики ведення готельного бізнесу, пов'язані з сезонними коливаннями попиту.
Багато покупців нерухомості вважають за краще апартаменти в кондо-готелі звичайним квартирах в житлових будинках, особливо якщо житло не призначене для постійного проживання. Під час відпустки або ділової поїздки не потрібно думати, як і де краще зняти житло, а в решту часу, коли апартаменти не використовуються, їх можна здавати в оренду і отримувати прибуток. При цьому власники юнітів не відчувають труднощів з орендарями, оскільки готельний оператор бере на себе всі турботи з пошуку клієнтів.
Для приватного інвестора придбання житла в кондо-готелях є гарантованим низькоризиковані вкладенням коштів. Готельні комплекси такого формату відрізняються високою якістю і користуються великим попитом. Часто всі апартаменти розпродаються ще до закінчення будівництва об'єкта. Готельна мережа, якій належить кондо-готель, контролює дотримання всіх норм при будівництві, а також стежить, щоб всі необхідні документи були завірені юридичними і фінансовими організаціями.
Для компанії-забудовника проекти з будівництва кондо-готелів також представляють великий інтерес. У порівнянні зі звичайними готелями, термін окупності яких варіюється від 3 до 7 років, будівництво кондо-готелів швидко окупається за рахунок продажу апартаментів. Вважається, що цей термін становить 1,5-2 роки. Однак потрібно врахувати, що окупність готелю залежить від місця розташування, туристичної або ділової активності в регіоні, а також від ефективної діяльності керуючої компанії.
У багатьох країнах придбання апартаментів в кондо-готелі прирівнюється до купівлі комерційної нерухомості. Власники юнітів отримують ряд переваг у вигляді податкових пільг. Наприклад, відмітною особливістю інвестування в готельну нерухомість у Франції є схема зворотного оренди (lease-back). Завдяки їй власники при покупці житлових апартаментів мають право на повернення ПДВ в розмірі 19,6%. Причому повернення обчислюється не тільки від вартості самих апартаментів, а й від вартості меблів та паркувального місця. Ще одна перевага для інвестора - отримання так званого паспорта інвестора або резидентної візи.
Втім, є і недоліки. На власників юнітів накладаються обмеження по термінах проживання в готельному комплексі. У договорі на управління вказується кількість днів, протягом яких власник апартаментів може проживати в кондо-готелі. Зазвичай цей термін складає приблизно 4 тижні на рік. В інший час апартаменти здаються в оренду. Необхідно також сповістити оператора про прибуття в кондо-готель за 30, 60 або 90 днів, в залежності від сезону.
Інша проблема пов'язана з тим, що на ринку нерухомості спостерігається нестача пропозиції готельних комплексів такого формату. Число споруджуваних кондо-готелів в Європі як і раніше невелика, до того ж апартаменти швидко розкуповуються.
Кондо-готелі в Росії
У Росії кондо-готелі не так популярні, як за кордоном. Але в останні роки вони стали з'являтися в Підмосков'ї, Ленінградській і Калінінградській областях, а також на узбережжі Чорного моря.
Першим кондо-готелем в Росії вважається клубний готель «Катерина-Альпіка», який знаходиться в курортному селищі Червона Поляна недалеко від Сочі. У готельний комплекс входять дев'ять житлових корпусів, в яких розміщено 116 апартаментів площею від 50 до 265 м². На території готелю «Катерина-Альпіка» розташовані фітнес-центр з басейном, п'ять конференц-залів, дитячий ігровий майданчик, підземні і наземні автостоянки, а також штучні водойми.
Також в Анапі недавно побудований кондо-готель «Золота Бухта». Очікується, що подібні об'єкти будуть користуватися попитом у туристів, і це приверне в Краснодарський край більше інвестицій.
В цілому, в Росії поки немає достатнього попиту на апартаменти в кондо-готелях. Такі фактори, як нестача управлінського досвіду і наявність прогалин в законодавстві, перешкоджають поширенню формату. Для покупців істотним недоліком є те, що не можна автоматично отримати прописку, купивши житлову одиницю в кондо-готелі.
Нерухомість в Москві і Підмосков'ї
Новобудови Москви від 2 900 000 руб. 580 новобудов + 9,0%
Новобудови Нової Москви від 1 650 310 руб. 163 новобудови -0,6%