Сьогодні продовжимо цикл статей, які на нашу скромну задумом повинні послужити алгоритмом дій для тих, хто взявся або ще тільки збирається братися за рішення совій житлової проблеми за допомогою індивідуального будівництва.
Отже, ми зупинилися на тому, що громадянин-забудовник визначився з організацією, яка буде здійснювати будівництво. Тепер необхідно укласти договір. Адвокати кажуть, що найкращим договором буде той, який не хоче підписувати жодна зі сторін. У зазначеному випадку це такий договір, який буде містити необхідні умови, в тому числі і таку відповідальність сторін, що невиконання договору буде невигідно жодній зі сторін.
Раніше ми розглядали порядок отримання громадянином, у якого на законних підставах є земельна ділянка, документів для будівництва житлового будинку. Так ось, правовими підставами для укладення договору підряду на будівництво житлового будинку для громадянина є наявність:
- відповідного документа, що посвідчує права на земельну ділянку;
- дозволу на будівництво житлового будинку, в нашому випадку паспорта забудовника;
- проектна та кошторисна документація.
Договір підряду повинен полягати в письмовій формі. До договору можуть додаватися необхідні документи, які будуть її невід'ємною частиною. Для того щоб додаток було частиною договору необхідно, щоб цю програму було оформлено як і сам договір, тобто необхідно, щоб цю програму було скріплене підписами і печатками сторін.
Отже, на що необхідно звернути особливу увагу при укладанні договору з підрядником?
Будь-який договір повинен містити необхідні обов'язкові умови. У разі, коли хоча б одна з обов'язкових умови не буде прописано в договорі, даний договір може бути визнаний неукладеним. Стосовно до договору підряду, який буде укладатися між громадянином-забудовником і підрядником, істотними умовами будуть:
- найменування сторін і необхідні реквізити;
- предмет договору підряду;
- терміни початку і завершення будівництва об'єкта, виконання видів будівельних робіт (дата, місяць, рік);
- договірна ціна об'єкта, виду будівельних робіт;
- порядок розрахунків за виконані роботи;
- розподіл функцій між замовником і підрядником по забезпеченню об'єкта конструкціями, матеріалами, виробами, обладнанням, інвентарем;
- обов'язки замовника і підрядника при виконанні договору підряду;
- порядок контролю замовником за якістю виконуваних підрядником робіт і поставки конструкцій, матеріалів, виробів, обладнання та інвентарю.
Зараз зупинимося на зазначених вище умовах більш докладно.
Під предметом договору розуміється найменування і місце розташування об'єкта будівництва житлового будинку, види будівельних робіт, які буде виконувати підрядник.
Терміни в договорах підряду зазвичай вказуються як місяць і рік. Звичайно, можна вказати чітко і день, але, як правило, така педантичність буде надмірно до закінчення терміну виконання робіт.
До визначення ціни договору і порядку оплати робіт як раз необхідно підійти з особливою педантичністю. У замовника і підрядника в даних питаннях інтереси протилежні. Для замовника найвигіднішими умовою буде ціна якнайменше і розрахунок після повного виконання робіт. Як правило, громадянин оплачує роботи підрядника готівкою. Мало просто віддати гроші - необхідно отримати документ, що підтверджує факт отримання підрядником від громадянина певної грошової суми. Розписка будь-якого працівника, в тому числі директора та головного бухгалтера, документом про оплату не є. Документами, що підтверджують оплату, можуть бути:
- прибутковий касовий ордер про внесення грошової суми в касу замовника;
- документ, виданий банком, про перерахування грошових коштів на розрахунковий рахунок замовника.
На розподіл функцій між сторонами варто звернути досить пильну увагу, оскільки будівництво необхідно забезпечувати матеріалами, інструментами, а в необхідних випадках і спеціальною технікою. Цивільне законодавство стосовно договору підряду передбачає, що роботи за договором підряду виконуються коштом підрядника, якщо інше не передбачено договором підряду. Це означає, що якщо в договорі не передбачено інше, забезпечення будівництва матеріалами, інструментами, технікою зобов'язаний здійснити підрядник. Інший порядок можливий, але це необхідно чітко прописати в договорі.
Також в договір підряду модно включити і інші, так звані, факультативні умови. Їх зазначених факультативних умов ми б виділили наступні:
- порядок приймання виконаних будівельних робіт;
- відповідальність сторін при невиконанні зобов'язань за договором;
- гарантійні терміни на виконані роботи;
- порядок усунення недоробок, виявлених в період гарантійного терміну;
- взаємини сторін при настанні обставин непереборної сили;
- порядок і підстави зміни або розірвання договору підряду.
Приймання робіт може бути як поетапна, так і в цілому за договором. Я б радив передбачити як поетапну, так і приймання робіт в цілому за договором. При прийманні робіт необхідно складати акт здачі-приймання в письмовій формі. Цей документ не обов'язково повинен бути надрукований на принтері. Можна від руки на звичайному аркуші паперу скласти документ, з якого буде випливати, що підрядник здав, а замовник прийняв таку-то роботу. В акті здачі-приймання можливо вказати і вартість даної роботи, а також термін, до якого ця робота буде оплачена.
Відповідальність за договором - це один із засобів, що гарантують виконання зобов'язань за договором сторонами. Під відповідальністю зазвичай розуміють неустойку (штраф, пеня), а також відшкодування збитків у зв'язку з невиконанням або недобросовісним виконанням зобов'язань за договором однієї з сторін. Цивільне законодавство передбачає, що угода про неустойку повинне бути зроблено у письмовій формі. Тому заходи відповідальності за невиконання або неналежне виконання зобов'язань за договором повинні бути вказані в договорі.
Мінімальний термін гарантії на будівельні роботи законодавством за договорами будівельного підряду становить п'ять років. Однак при будівництві житлового будинку для громадянина застосовуються правила для побутового підряду. Тому необхідно чітко передбачати гарантійний термін, а також порядок усунення виявлених недоліків протягом гарантійного терміну, оскільки усунення всіх недоліків в період гарантійного терміну повинно проводитися замовником власними силами і за рахунок власних коштів.
Дуже часто в договорах зустрічається таке поняття, як «форс-мажор». Цивільний кодекс Республіки Білорусь має таке поняття, як «обставини непереборної сили», під якими розуміються надзвичайні й невідворотні за певних умов обставини. Якщо в договорі сторони визначають такі обставини, то необхідно визначити саме ті обставини, які безпосередньо можуть перешкоджати будівництву вашого будинку. Землетрус, повінь, дощ, пожежа можуть бути перешкодою для виконання зобов'язання за договором, якщо вони будуть безпосередньо там, де буде ваш будинок, а не на іншому кінці землі.
Цивільне законодавство передбачає загальний порядок розірвання договору. Вимога про розірвання договору має бути розглянута протягом 30 днів. Можливо, місяць буде досить великим терміном. Тому можна передбачити менший термін, а також можливість і порядок односторонньої відмови від договору, якщо одна зі сторін не виконує взяті зобов'язання за договором.
У попередній статті в якості одного з рад було звернення при укладенні договору до послуг адвоката. Ця рада перевірений неодноразово на практиці, оскільки адвокат може дати правову оцінку проекту договору, вказати на невигідні для вас положення договору, а також порадити які додаткові моменти необхідно включити в договір.