Марія і Олександр позичили в банку на покупку квартири в новобудові 3 млн рублів на 10 років. Ставка склала - 12% річних (іпотека з державною підтримкою). Якщо вони будуть щомісяця вносити тільки встановлений кредитором платіж в розмірі 43 тис. Рублів, їх переплата складе 2,16 млн руб. Але новоспечені власники квартири впевнені, що можуть платити і більшу суму в рахунок погашення заборгованості - ще як мінімум по 10 тис. Рублів до кожного платежу.
Їх знайомі - Дмитро і Світлана - виявилися в схожій ситуації, але вирішили, що кожен місяць суму для дострокового погашення будуть вносити на депозит і заробляти на відсотках, щоб в результаті накопичені кошти разом внести достроково. Хто ж з них має рацію?
Марія і Олександр щомісяця вносили в рахунок погашення іпотеки 53 тис. Рублів замість 43 тис. Встановлених банком. Це дозволило їм погасити кредит достроково - за сім років. Вартість позикових грошей для них склала 1,45 млн рублів замість початкових 2,16 млн руб.
Сума дострокового платежу йде в рахунок погашення тіла кредиту.
За ці сім років сімейна пара внесла 840 тис. Рублів достроково і заощадила приблизно 718 тис. Рублів - цю суму і можна умовно вважати прибутковістю Марії та Олександра.
Діма + Свєта = іпотека
Дмитро і Світлана пішли іншим шляхом і в період внесення свого першого платежу за іпотекою відкрили вклад у банку з можливістю поповнення і капіталізацією відсотків, розмістивши на ньому 10 тис. Рублів під 12% річних (максимальна ставка по такому продукту сьогодні).
Щомісяця вони вносили на рахунок ще по 10 тис. Рублів і в результаті, щоб накопичити на дострокове погашення, як і Марії з Олександром 840 тис. Рублів, їм треба було замість 7 років всього лише 5 - за рахунок відсотків за вкладом.
На перший погляд, Дмитро і Світлана пішли далеко вперед від своїх знайомих в питаннях економії. Але це помилкове уявлення - насправді, за ці п'ять років родина вже переплатила банку 1,52 млн руб. Розмір заборгованості до цього моменту зменшився до 1,94 млн руб. Суми вкладу вистачить, щоб скоротити його до 1,1 млн рублів.
Якщо залишок кредиту погашати щомісяця по 53 тис. Рублів (адже більше не треба вносити гроші на вклад), то будуть потрібні ще 2 роки і розмір переплати виросте на додаткові 139,9 тис. Рублів. А сукупна вартість кредиту за ті ж сім років складе 1,7 млн рублів замість 2,16 млн. Значить заощадити другій парі вдалося лише близько 507 тис. Рублів.
Згідно із законом, позичальник повинен за місяць повідомляти банк про кожного намір внести достроковий платіж. Але банк може скоротити цей період або скасувати його.
Можна припустити, що Дмитро і Світлана будуть збирати на окремому рахунку не п'ять років 840 тис. Рублів, а сім років - рівно стільки, скільки було потрібно Марії і Олександру для повного погашення кредиту. В такому випадку, розмір їхнього внеску досягне 1,32 млн рублів, а залишок заборгованості за кредитом буде 1,3 млн рублів. Направивши накопичені гроші на погашення, сім'я залишиться в плюсі майже на 24 тис. Рублів. Але з урахуванням вартості кредиту - за сім років пара переплатить банку 1,9 млн рублів замість зазначених вище 2,16 млн, підсумкова вигода складе 229,4 тис. Рублів.
Як вигідніше достроково погашати іпотеку?
Чому гасити достроково вигідніше, ніж збирати?
Здавалося б, ресурси у двох сімей однакові і з сімейного бюджету на всі ці цілі виділялися рівні суми. Чому ж Олександру і Марії вдалося заощадити 718 тис. Рублів, а Дмитру та Світлані - 229 тисяч (максимум 507 тисяч в залежності від стратегії поведінки)? Вся справа в тому, що перші кілька років - у разі наших пар мова йде про 4,5-5 роках - основна частина щомісячного платежу йде на оплату 12% річних по кредиту і тільки залишки по чуть-чуть зменшують саме тіло кредиту, на яке і нараховуються щомісяця відсотки. Тому поки Олександр і Марія активно скорочували розмір заборгованості і тому їм з кожним місяцем все менше нараховували відсотків, Дмитру та Світлані доводилося оплачувати вартість з урахуванням більшої суми.
Так як основна частина переплати по кредиту виплачується в першу половину терміну, до того моменту як «поспіє» вклад другої пари, вона вже перерахує кредитору більше, ніж перша.
Але це правило працює тільки в тому випадку, якщо відсотки за кредитом і вкладу однакові або відрізняються не більше ніж на 1-3 процентних пункту. Що і закономірно для мляво-поточної ситуації на ринку.
Коли внесок вигідніше дострокових платежів?
Але тут варто відзначити, що зафіксувати аномально високу прибутковість за вкладом надовго не можна - як правило, такі ставки пропонуються в період турбулентності на ринку на короткий термін - 1-3 місяці, максимум 1 рік. Після цього періоду позичальникові буде вигідніше повернутися до щомісячних дострокових платежів.
З яких коштів можна погашати іпотеку достроково?
На першому місці, безумовно, особисто зароблені гроші, які в цьому місяці отримали статус «вільних» в сімейному бюджеті. До цього відносяться і премії, і дохід від підробки, спадок, і кожна тисяча, зекономлена сім'єю.
На другому місці - гроші від держави. Кожен з позичальників - в нашому випадку і Марія, і Олександр або і Світлана, і Дмитро можуть повернути по 13% від вартості квартири (але не більше 260 тис. Рублів в одні руки) і ще по 13% з переплати по іпотеці (можна повернути до 390 тис. рублів).
Терміни, в які можна отримати всі належні гроші, залежать від рівня офіційного доходу. Одна сім'я може «збагатитися» в лічені місяці, а інший доведеться чекати 2-3 роки, а то й довше, і заповнити кілька податкових декларацій за формою 3-ПДФО.
- Не варто оформлювати іпотеку відразу на короткий термін, чим довше період кредитування - тим менше щомісячний платіж. Фінансова ситуація в сім'ї може змінитися, тоді «довгим» позичальникам буде простіше платити, ніж «коротким». Доцільніше просто направляти вивільнені гроші на дострокове погашення.
- Накопичувати на вкладі, а потім достроково погашати іпотеку, вигідніше тільки якщо ставка по депозиту мінімум на 4-5 процентних пунктів вище, ніж по кредиту.
- Якщо у сім'ї немає накопичень на «чорний день», то безпечніше все ж направляти вільні кошти у вклад. У разі фінансових труднощів позичальники можуть використовувати заощадження для внесення обов'язкових щомісячних платежів, поки ситуація не вирівняється.