Кожен клієнт, який бажає продати-купити квартиру, тобто провести альтернативну угоду, як Іван-царевич коштує в роздумах на роздоріжжі: провести йому операцію самостійно, повністю чи покласти її на ріелтерські агентство або ж зважитися на «напівсамостійний» варіант, тобто звертатися до ріелтерами тільки на найважчих етапах угоди. Ціна цього вибору вимірюється в грошових знаках, що складаються в цілком відчутну суму. Але економія часом пов'язана з ризиком. Так, коли ж варто ризикувати, а коли економити?
Шлях № 1
Сам собі ріелтер
Деякі, особливо досвідчені продавці і покупці, які пройшли через горнила не однієї угоди, вважають, що настав момент, коли вони можуть обійтися без допомоги фахівця. І вони готові все зробити самі: провести маркетинг, зібрати документи, встановити ціну. продати квартиру. І найголовніше - провести фінансові розрахунки.
Знову-таки - самостійно підібрати альтернативну квартиру, перевірити її юридичну чистоту, розрахуватися з продавцем.
Звичайно, можна заощадити на оплаті праці ріелтерів значну суму. Так, одна наша спільна знайома - юрист за освітою, яка вибрала цей шлях, підрахувала, що, звернися вона до послуг фахівців ринку нерухомості, то зі своєї однокімнатної квартирки могла б виїхати лише в двушку. Провернувши ж альтернативу самостійно, наша дама-юрист заощадила гроші і зуміла оселитися в невеликій трикімнатній квартирі.
Але шлях самостійного здійснення угод, яким пройшла відважна жінка з досить підходящим для обраної нею стежки юридичною освітою, багато хто не без підстав вважають небезпечним і витратним за часом. Хто знає, може ви за витрачений на ходіння по інстанціях час, зумієте заробити більше, ніж заплатите ріелтерам у вигляді комісійних.
Шлях № 2
Віддаємося в професійні руки
Подивимося, що буде, якщо ми довіримося професіоналам. «Альтернативна угода - процес непростий. «Складність його полягає в дотриманні балансу інтересів не тільки продавця і покупця одного з об'єктів нерухомості, але і в тих же діях по відношенню до інших учасників ланцюжка продажів і покупок. Крім того, на відміну від так званих «прямих продажів», гроші як платять, так і отримують кілька учасників угоди. Так що якісно здійснити подібного роду операцію з нерухомістю здатні тільки фахівці », - повідомив нам заступник генерального директора по регулярному ринку житла« Міель-брокеридж "Олексій Шленов, і перерахував набір послуг, які ріелтери надають при« альтернативі »:
- пошук покупця на квартиру клієнта;
- перевірка документів на квартиру;
- збір документів для угоди по квартирі клієнта;
- пошук об'єкта для клієнта;
- перевірка документів на підібрану квартиру;
- організація підписання договору купівлі-продажу і подача його на державну реєстрацію;
- підготовка і організація підписання всіх супутніх угоді договорів і угод (договору авансу, угоди про передачу завдатку і т.д.);
- проведення переговорів з усіма сторонами.
Фахівці вважають, що комплексна угода буде більш ефективною і заощадить час і нерви клієнтів. З цим не можна не погодитися. Але і коштують послуги фахівців недешево.
Представившись клієнтами, стурбованими альтернативою, ми обдзвонили кілька великих ріелтерської компаній. Ось підсумок нашої розмови:
Уявімо, що продається одна квартира. натомість купується інша. Розцінки комісійних - від 3 до 6% від ціни кожної з квартир. Виходить, що навіть агентству з мінімальними комісійними доведеться заплатити чималу суму. Наприклад, продавши квартиру за $ 100 тис. Купивши альтернативну за $ 200 тис. Ріелтерами доведеться заплатити - $ 3000 + $ 6000 = $ 9000. До речі, колись брали комісійні тільки з однієї квартири в альтернативі, а тепер, виходить, «стрижуть» грошики і з покупки, і з продажу ...
«В даний час комісійні в різних компаніях розраховуються по-різному, - роз'яснює нам Олексій Шленов. - Якщо раніше, в основному, розмір комісії становив 6% від вартості найдорожчої квартири в угоді, то зараз компанії позиціонують 3% і менше. Однак насправді беруть цей відсоток з кожної квартири в ланцюжку. Тому описана ситуація «має місце бути». У нашій компанії в залежності від складності угоди, вартість послуг складає від 3% до 6% ».
Значить, спробувати заощадити можна і тут і кілька «збити» ціни комісійних. В кінці-кінців, торг тут явно доречний, з агентством навіть потрібно торгуватися. До того ж зараз не найактивніший час на ринку, і клієнти на дорозі не валяються! А можна відстежувати різні акції, які проводять компанії і спробувати підлаштуватися до них. Так, наприклад, агентство нерухомості «Відкрита Компанія», що працює на ринку "вторинки" з початку літа проводить акцію «Тариф ЛІТНІЙ», обіцяючи клієнтам швидко - протягом 30 днів продавати квартири. А якщо квартира в ці терміни не продається, тоді комісійні «скинуть» на 30%. Також варіант.
Шлях № 3
Клієнт + ріелтер
Цей шлях для тих, хто більш-менш орієнтується в ситуації на ринку нерухомості, але боїться повністю самостійно провести альтернативну угоду.
З моменту виникнення самої ідеї треба чітко уявити етапи угоди і вирішити, що можливо, а що ні, зробити самостійно. «Безумовно, ріелтори можуть підключитися до угоди на будь-якій її стадії. Наприклад, можна замовити тільки оформлення або юридичну перевірку », - говорить Олексій Шленов.
Так, наприклад, експертне Ріелт-бюро «Тактик і Практик» (Група Компаній МІАН) спеціалізується на допомозі людям, які не планують купувати повний пакет послуг агентства нерухомості, але хочуть отримати підтримку професіоналів. В агентство можна звернутися за консультацією і оцінкою повноти та стану необхідних документів. Юрист компанії допоможе скласти договір, експерти дадуть інструкції по кожному етапу проведення операції, роз'яснять важливі нюанси, застережуть від помилок.
Як пояснила генеральний директор компанії Гульнара Рахмангулова, клієнт фактично розділяє зі співробітником агентства обов'язки, підключаючи експертів тільки тоді, коли їх допомога дійсно необхідна. При цьому вартість серії консультацій з купівлі / продажу квартири становить 10 тис. Рублів, а повний комплект практичних послуг укладається в 40 тис. Рублів.
«Наші клієнти - це, як правило, високоосвічені люди, які прагнуть до економії, але при цьому багато можуть зробити самі. Наприклад, оцінити ситуацію на ринку, провести моніторинг цін. Буває, що людина хоче тримати ситуацію під контролем, до нас звертаються ті, хто працює з ріелтором, - розповідає Гульнара Рахмангулова, - Найчастіше клієнт звертається до наших юристів для укладення та супроводу договору, в тому числі і його реєстрації в держструктурах, збором і оцінкою пакету документів ».
Уявімо собі операцію з нашого третього варіанту, розбиту на етапи і подивимося, коли потрібно підключити ріелтера.
Інтернет також підкаже, за якою ціною найкраще виставити квартиру. Можна обдзвонити і агентства нерухомості.
У кожної людини є лише приблизне розуміння того, в якому житло він хотів би жити в подальшому. Саме тому зручно самому підібрати собі квартиру, а з агентством домовитися лише про допомогу в оформленні.
Приклад з життя:
Сім'я жила в малогабаритній двокімнатній квартирі в непоганому столичному районі, але далеко від батьків і від дачі. Будинок, в якому жила сім'я, старів, але про знесення або реконструкції найближчим часом мова не йшла. Тому і вирішили вони помінятися на велику двокімнатну квартиру в районі подалі від центру, але ближче до дачі і до батьків. Варіантів подивилися багато. І в результаті їм вдалося купити трикімнатну квартиру в уже готової, сданнойновостройке, але в сусідньому районі, де спочатку покупку квартири вони не планували. Виявилося, що прямо від їх нового житла ходить автобус до рідного дому. Плюс - незавантажена дорога на дачу. Навряд чи ріелтер, у якого в договорі прописаний чіткий замовлення на двокімнатну квартиру певного метражу, став би пропонувати якісь інші варіанти.
Закони ринку прості. Дзвінків мало, бажаючих дивитися і зовсім немає, значить, ціна явно завищена. Дзвінки йдуть, бажаючі дивитися вибудовуються в довгий ланцюжок, треба подумати про підвищення ціни.
Золоту середину завжди можна знайти самостійно і не думати, що якийсь агент обжуліть тебе, приховавши тисячу - іншу, домовившись з покупцем.
Етап юридичної перевірки: з ріелтором
В принципі, піти в паспортний стіл і взяти виписку з будинкової книги, в стані будь-який покупець спільно з продавцем квартири. Чи є заборона на реєстрацію квартири чи ні, до подачі документів не скаже ніхто. Але, звичайно, якщо купується альтернативна квартира з якоюсь складною історією, краще, щоб доцільність такого придбання оцінили фахівці. До того ж, практично у всіх агентств нерухомості свої канали в реєстраційних службах.
Тому перевірку юридичної чистоти, оцінку доцільності придбання саме тієї квартири, яку хоче покупець, краще проводити через агентство.
Етап складання договору, подальший супровід: з юристом агентства нерухомості
Ось на цьому точно не варто економити. Занадто відповідальний момент, занадто важливий документ. Це найдорожча послуга і в середньому за юридичний супровід в залежності від складності угоди в різних агентствах нерухомості клієнти платять від $ 3000-5000.
Ріелтери знайомі і з різними іншими нюансами закладки. Наприклад, що робити, якщо втрачено ключ від комірки. Або на яких умовах кожен конкретний банк дозволить вийняти гроші покупцям, якщо угода з якихось причин зірвалася. Відомі випадки, що деякі банки, не порушивши жодних умов свого договору, готові надати доступ до осередку в разі, якщо угода не відбулася, лише через кілька місяців з моменту закладки. Фактично на цей термін у покупців квартири заморожуються гроші.
Більшість з нас всіх цих тонкощів не знає. Тому етап угоди, пов'язаний з передачею грошей, краще проходити з ріелтерами.
Приклад з життя
Клієнти залучили ріелторську компанію тільки на етапі оформлення, і вдячні агенту за те, що порадив - не поскупитися на $ 300 і замовити перевірку закладаються грошей банківським співробітником. Виявилося, що з $ 200 тис., Що закладаються в осередок грошей, $ 18 тис. - старі, рвані, потерті. А деякі купюри навіть фальшиві. Зрозумівши, що не вдасться закласти «неліквід», покупці вийняли з іншої кишені нові купюри.
Резюме порталу про нерухомість Metrinfo.Ru
Отже, зважившись «напівсамостійно» альтернативну операцію із залученням фахівців на найважчих етапах, цілком реально заощадити.
А досвідчені професіонали допоможуть:
- перевірити юридичну чистоту квартири
- укласти і підписати договір;
- закласти гроші, і, відповідно, прийняти їх з банківського осередку.
Способи альтернативної угоди: оцінюємо переваги і недоліки