Під кадастрової вартістю об'єкта визначається його реальна вартість, яка встановлюється в офіційному порядку державними органами із застосуванням методів масового оцінювання. Від ринкової вартості вона відрізняється тим, що при оцінці великої кількості об'єктів береться до уваги їх індивідуальна характеристика, а після поділу їх на групи обчислюється ціна кожної з них. У разі ж, якщо масовий метод не застосуємо для будь-якого об'єкта нерухомості, допускається його індивідуальне дослідження професійним оцінювачем з внесенням даних до звіту Реєстру.
Про проведення кадастрової оцінки приймається рішення місцевою владою. Вона проводиться професійними оцінювачами, з якими укладається договір, а результатом виконаної роботи вважається наданий звіт, дані якого вносяться до Держреєстру.
Заощаджуйте ваш час та нерви. Натисніть сюди і протягом 5 хвилин отримаєте безкоштовну консультацію професійного юриста.
Як формуються оціночні групи?
Оцінювач визначає вартість земельного наділу під багатоквартирним будинком, яка згодом використовується для оцінки всіх ділянок такого ж типу.
Таким чином, для проведення кадастрової оцінки землі, ділянки спочатку розподіляються на групи, потім обчислюється вартість одного ділянки в такій групі, яка застосовується для всіх об'єктів, схожих з ідентифікованим.
Як визначається модель оцінки?
Під моделлю оцінки мають на увазі складання професійним оцінювачем рівняння, яке використовується для розрахунку кадастрової вартості нерухомості, віднесеної до однієї оціночної групі.
Моделі оцінки включають ціноутворюючі фактори, які впливають на ціну об'єктів володіння на ринку продажів. Згідно з цими показниками вибудовується формула для розрахунку кадастрової вартості об'єкта нерухомості. Оцінювачем можуть враховуватися в залежності від типу нерухомості і умов такі фактори як:
- Місце розташування земельної ділянки або будинку;
- Тип цільового використання;
- Наявність поблизу інфраструктури;
- Можливість підведення комунікацій та інші.
Ціноутворюючі фактори та питомий показник
Ціноутворюючими факторами є якісні або кількісні характеристики об'єктів, які підлягають оцінюванню в одній оціночної групі, і впливають, на думку оцінювача, на ціноутворення нерухомості в певному регіоні з урахуванням умов ринку продажів.
Під питомою показником кадастрової вартості визначається ціна одиниці виміру площі певного типу нерухомості. Згідно УПКС розраховується кадастрова вартість земельних наділів або квартир.
Застосування індивідуальної оцінки
У разі, якщо модель оцінювання, побудована оцінювачем для певного типу нерухомості, непридатна для оцінки конкретної ділянки або квартири, може бути прийнято рішення про проведення індивідуальної оцінки. Це рішення може знадобитися, якщо характеристики конкретного об'єкта відрізняються від масової групи. Індивідуальна оцінка може бути надана за рішенням оцінювача з схваленням від державних органів, замовлена власником або зацікавленою особою.
Коли використовують поправочний коефіцієнт?
Під визначенням поправочний коефіцієнт мається на увазі розмір вартості специфічних особливостей оцінної групи в порівнянні зі стандартною моделлю. Поправочний коефіцієнт використовується оцінювачем з метою пронівеліровани специфіку об'єкта оцінки по відношенню до ціноутворюючим факторів.
Даний показник визначається в результаті оцінки, при наявності вагомих підстав для зниження кадастрової ціни. Це проводиться для того, щоб не проводити індивідуальну оцінку, але мати можливість визначити реальну ціну ділянки з урахуванням деяких особливостей. Наприклад, зарахування квартири до фонду аварійного житла або недобудовані дороги поблизу земельної ділянки можуть стати причиною для їх оцінки в особливому порядку і зниження вартості.
Зміни в існуючу кадастрову вартість вносяться не рідше, ніж раз на три роки, але і не частіше одного разу в п'ятиріччя. До закінчення цього строку зацікавлена особа, найчастіше власник, може подати заяву в державні органи для проведення переоцінки, згідно з якою будуть внесені зміни в поточні показники Кадастру. Також поточну ціну можна оскаржити в судовому або досудовому порядку.
Як дізнатися питомий показник?
Об'єкти, для яких вказується узагальнена цінова інформація - це об'єкти нерухомості, які мають схожі основними параметрами в певній оціночної групі. За ним вказуються статистичні дані, згідно з якими будується звіт про операції купівлі-продажу та інших, пов'язаних з передачею права власності, в регіоні за останній звітний період. Узагальнені дані повинні бути схожими в економічній, експлуатаційної та технічної характеристиці. Звітний період визначається часом, коли була проведена остання переоцінка об'єктів, які занесені в Кадастр.
Параметри вибору основних характеристик цінової інформації також можна дізнатися, скориставшись карткою об'єкта нерухомості. Там містяться відомості про характеристики всього майнового фонду, який підлягає реєстрації в державному кадастрі.
Коли може бути завищена кадастрова вартість
Незважаючи на те, що кадастрова вартість нерухомості визначається відповідно до законодавства з розрахунку її питомої показника, помноженого на площу земельної ділянки або квартири, випадки завищення цієї цифри по відношенню до її реальної ціни досить поширені. Питома показник встановлюється місцевою владою, але при розрахунку розміру вартості об'єкта оцінки, яка буде внесена до державного реєстру, не враховуються її індивідуальні особливості. Тому завищення при порядок визначення кадастрової вартості об'єктів нерухомості може виникнути через:
- Неправильного розрахунку питомої показника, якщо він не відповідає вимогам ринку з урахуванням угод купівлі-продажу для даного типу майна. Ринкова ціна може бути набагато нижче через те, що деякі особливості земельних ділянок або іншого типу нерухомості не дозволяють використовувати їх повною мірою. Однак це не завжди враховується місцевою владою. Тоді може знадобитися переоцінка або ж зниження питомої показника для певного типу об'єктів. Процедура оскарження має на увазі звернення до спеціально створеної комісії або арбітражний суд;
- Визначення земельної ділянки до неправильного типу цільового використання, через що його питомий показник на практиці повинен бути зовсім іншим;
- Земельна ділянка неможливо віднести ні до однієї цільової групи. Щоб вирішити цю проблему потрібно проведення його оцінки в індивідуальному порядку.
Окремі види дозволеного використання можуть мати абсолютно різні питомі показники, які будуть відрізнятися для різних регіонів.
Для чого використовується кадастрова вартість?
Також корисно дізнатися кадастрову оцінку перед тим, як укласти договір купівлі-продажу або ж будь-яку іншу угоду, пов'язану з переходом права власності. Від визначення даної цифри залежить платіж, який потрібно буде зробити при перереєстрації права власності на нового власника.
- Оцінка кадастрової вартості
- Розрахунок кадастрової вартості земельної ділянки
- Визначення кадастрової вартості землі
