Розплата без сліз

Коли накопичених коштів на покупку квартири не вистачає, але придбати її дуже хочеться, на думку відразу приходять два способи: або взяти в банку іпотечний кредит, або скористатися розстрочкою від забудовника. Другий шлях здається більш оптимальним, хоча тут є свої нюанси.

Дивлячись що вважати вигодою. Якщо є бажання зберегти час, не збирати купу довідок, необхідних для отримання кредиту, заощадити на додаткових витратах типу плати за страхування і якщо немає можливості підтвердити свої доходи або знайти поручителів, то розстрочка, для доступу до якої всі ці дії не потрібні, безумовно, вигідна. Наскільки саме, залежить від умов її надання. На короткий термін (3-6 місяців) зазвичай видається безвідсоткова розстрочка, що тут же ставить її взагалі поза конкуренцією з іпотекою. А ось право користування понад тривалою розстрочкою доведеться оплачувати. Відсотки можуть нараховуватися по-різному і коливатися від 1-1,5 на місяць до 18-20 на рік, що в цілому можна порівняти з іпотечними ставками. Однак на відміну від іпотечних кредитів максимальні терміни, на які надається розстрочка, не настільки великі, тому щомісяця для її погашення належить вносити більш серйозні суми. І це - головна причина, чому деякі покупці все ж вибирають іпотечний кредит, а не розстрочку.

Якщо покупцеві пропонується тривала розстрочка - на три роки, п'ять, вісім років, а то і ціле десятиліття (а такі випадки часом зустрічаються на практиці), з великою часткою ймовірності можна припустити, що для придбання житла в такий новобудові спочатку потрібно вступити в кооператив або ж підписати попередній договір купівлі-продажу або будь-який інший, який не підлягає державній реєстрації. Забудовники, що працюють за такими схемами, свідомо йдуть на тривалу розстрочку, розуміючи, що їх клієнти позбавлені доступу до іпотечних кредитів, оскільки оформляються з ними договору предметом банківської застави не є.

Якщо ж угода оформляється за договором пайової участі (ДДУ), який згідно із законом предметом застави вважається, розстрочка швидше за все буде не в приклад коротше і складе від кількох місяців до 2-2,5 років, і це в найкращому разі.

Згідно зі статтею 5 закону «Про участь у пайовому будівництві» (він же 214-ФЗ), «сплата ціни договору здійснюється шляхом внесення платежів одноразово або у встановлений договором період, який обчислюється роками, місяцями або тижнями». Другий з описаних варіантів - це, по суті, і є розстрочка. Як випливає зі статті 12, зобов'язання по ДДУ вважаються виконаними, коли сторони підписали передавальний акт, а покупець виплатив в повному обсязі необхідну за договором суму, в яку оцінено квартира. При цьому, як сказано в статті 8 того ж закону, після отримання дозволу на введення в експлуатацію будинку забудовник зобов'язаний передати квартиру покупцеві протягом двох місяців (або менше, якщо це прописано в договорі), а покупець, в свою чергу, отримавши повідомлення забудовника про завершення пайового будівництва, повинен приступити до прийняття квартири протягом семи робочих днів (знову ж таки, якщо в договорі не значаться інші терміни).

З цих трьох статей забудовники роблять висновок, що погасити розстрочку покупець повинен не пізніше моменту введення будинку в експлуатацію або в крайньому випадку в наступні два місяці, які можуть пройти до запрошення на приймання квартири. Саме до цих термінів, як правило, і прив'язують графік платежів по розстрочці, а клієнтам пояснюють, що розтягнути оплату на більш тривалий термін за законом не можна. А оскільки від моменту початку залучення на будівництво грошей пайовиків до завершення зведення об'єкта зазвичай проходить не більше 2-2,5 років, то і максимальна розстрочка ДДУ становить, як правило, такий же період. Або менше, якщо квартира купується не на етапі котловану.

Якщо покупка здійснюється по ДДУ, то на перший погляд - не можна. Однак півтора роки тому стався один цікавий судовий прецедент. Забудовник на ранній стадії будівництва уклав з покупницею ДДУ і зареєстрував його в Росреестра. Згідно з угодою клієнтка повинна була оплачувати майбутню квартиру частинами, тобто в розстрочку. Коли будівництво було завершено, виявилося, що оперативно погасити залишок боргу вона не може. Забудовник, увійшовши в її становище, погодився розтягнути залишилася оплату на більш значний термін, для чого було укладено додаткову угоду про те, що до моменту повної виплати квартира знаходитиметься в заставі у забудовника, і складено новий графік платежів. Однак співробітники Росреестра візувати додаткову угоду відмовилися, пославшись на те, що воно суперечить вихідному ДДУ і 214-ФЗ. Щоб з'ясувати, на чиєму боці правда, звернулися в арбітражний суд, який став на бік забудовника і покупниці. У винесеному судом ухвалі йдеться, що хоча 214-ФЗ і є спеціальним по відношенню до норм Цивільного кодексу РФ про купівлю-продаж, проте не містять прямих заборон на застосування окремих положень кодексу про заставу нерухомості. Суд також не погодився з доводом Росреестра про те, що додаткова угода змінює умови первинного договору. У ДДУ, що пройшов реєстрацію, обмовлялася можливість розстрочки, а в угоді сторони лише позначили нові умови і терміни. В результаті угода зареєстрували і більш тривалу розстрочку клієнтка отримала. Є і другий юридично коректний шлях пролонгування розстрочки на кілька років. Для цього в додатку до ДДУ відразу прописується можливість замінити його в подальшому договором купівлі-продажу з заздалегідь встановленим графіком платежів. У новому договорі буде зазначено, що покупець зможе отримати ключі від квартири тоді, коли сума виплат перевищить певний відсоток (зазвичай мова йде про 60-70%), але право власності буде оформлено лише після того, як гроші будуть внесені в повному обсязі. Правда, забудовники, які працюють за 214-ФЗ, поки не дуже-то поспішають користуватися цими можливостями і надавати покупцям тривалу розстрочку, вважаючи, що роль кредитних організацій все ж повинна належати банкам з їх іпотечними та іншими фінансовими програмами.

Як вигідніше продати стару квартиру, щоб добрати грошей на нову?

Євген Редькін, генеральний директор компанії «Реаліст»

Вільні кошти на купівлю нової квартири в повному обсязі є далеко не у всіх. Щоб добрати залишок, одні беру в борг у родичів і друзів, інші орієнтуються на іпотечні кредити, а деякі з цією метою продають наявне у них житло. Найчастіший і найскладніший варіант - це саме одночасний продаж і купівля, адже обидві угоди потрібно синхронізувати, а наявну квартиру продати досить оперативно, але при цьому максимально дорого.

Технологія trade-in, яку пропонують деякі забудовники, не найвдаліший варіант - адже швидко викупити квартиру погодяться лише зі значним дисконтом. Виставити житло на продаж за найвищою ціною теж не кращий шлях. У цьому випадку на пошук покупця піде дуже багато часу, протягом якого квартири в обраній новобудові можуть подорожчати, а сподобався варіант - зникнути з експозиції. Звертатися за допомогою в агентства нерухомості теж не завжди вигідно: більшість з них свої послуги оцінюють у відсотках, тобто чим дорожче квартира, тим більше доведеться заплатити. А це нерозумно. Розуміючи всі ці проблеми, компанія «Реаліст» пропонує наступне рішення. Тим, хто вже вибрав квартиру в новобудові і готовий внести за неї аванс, ми допомагаємо провести переговори з забудовником про індивідуальну розстрочення.

Вона повинна бути не менше того терміну, що піде на продаж наявної у клієнта квартири. Щоб визначити цей термін, ми проводимо якісну оцінку житла, враховуючи його розташування, рівень попиту в даному районі і інші параметри, отримуючи на виході адекватну вартість, за яку квартиру можна продати досить оперативно, але при цьому без демпінгу. Більш того - за послуги з продажу ми беремо фіксовану ціну, не залежну від розміру отриманих при реалізації квартири коштів, що для клієнта вигідно. А коли квартира продана і гроші отримані, можна тут же погасити розстрочку, не порушуючи домовленості із забудовником. Точно за такою ж схемою ми готові допомогти придбати квартиру на вторинному ринку. Зрештою, не так важливо, що саме купується - новобудова чи ні, важливо лише, щоб проблема, з якою звертається клієнт, була вирішена з користю для нього.

Розплата без сліз

Схожі статті