Як розірвати іпотечний договір з ініціативи позичальника?
Така ситуація: придбали квартиру по іпотеці в Ощадбанку, підбирали її ріелтори, відповідно огляд квартири проводився нами дуже поверхневий. Після підписання всіх документів з'ясувалося, що квартира знаходиться в аварійному стані, а саме: заливає стелю, зовнішня стіна постійно сира, коли зняли шпалери виявили цвіль і грибок, батареї не опалюються (в ЖЕКу сказали, що до нас просто не доходить по стояку гаряча вода , на питання «що робити?» нічого виразно запропонувати не зуміли. У зв'язку з цим виникло кілька запитань:
1.Як можна розірвати договір іпотеки з банком і чим це нам може загрожувати? (Компенсації банку і т.д.)
2. Чи можемо ми продати цю квартиру і повернути гроші банку і як це відбувається?
3. Чи можемо ми подати в суд на банк якщо він відмовиться прийнятно для нас вирішити це питання?
Відповіді юристів (7)
1.Як можна розірвати договір іпотеки з банком і чим це нам може загрожувати? (Компенсації банку і т.д.)
На жаль, розірвати договір іпотеки ви не можете - немає законних підстав для цього. Банк не може нести відповідальність за придбаним покупцем об'єкту нерухомості.
2. Чи можемо ми продати еу квартиру і повернути гроші банку і як це відбувається?
А ось це зробити Ви можете. За згодою банку ви можете знайти покупця і продати йому квартиру. Щодо правовідносин з банком може бути два варіанти: - або покупець виплачує гроші за квартиру банку при укладанні угоди, в результаті чого гаситься іпотека. В даному випадку буде непроста система взаєморозрахунків, в якій і банк повинен отримати свої кошти і ви повинні отримати залишок.
- або оформляється заміна осіб у зобов'язанні за кредитним договором і покупець стає на ваше місце за іпотечним кредитом. В даному випадку покупець сам буде вирішувати коли і яким чином він буде закривати іпотечний договір.
3. Чи можемо ми подати в суд на банк якщо він відмовиться прийнятно для нас вирішити це питання?
Подати в суд може хто завгодно на кого завгодно. Але у вашому випадку немає підстав для пред'явлення позову до банку. Банк свої зобов'язання по видачі вам кредитних коштів для придбання квартири виконав належним чином. А значить банк не порушував ваших прав і підстав для претензій саме до банку я не бачу.
Є питання до юриста?
1.Як можна розірвати договір іпотеки з банком і чим це нам може загрожувати? (Компенсації банку і т.д.)
Договір розірвати можете, але ви повинні будете повернути всю позику з урахуванням відсотків на сьогоднішній день і неустойку згідно договору.
2. Чи можемо ми продати еу квартиру і повернути гроші банку і як це відбувається?
Можете, за погодженням з заставодержателем-банком. Тобто домовляйтеся з банком.
3. Чи можемо ми подати в суд на банк якщо він відмовиться прийнятно для нас вирішити це питання?
Подати можете, але перспективи дуже туманні.
Так само ви можете подати в суд на продавця, в зв'язку з виявленими прихованими дефектами квартири. Так само можна посуду з ріелторами з приводу повернення сплаченої винагороди, але для цього потрібно бачити договір.
Шановна Ольго, я думаю в даному випадку Вам необхідно розривати договір купівлі-продажу. Однак не зрозуміло, як робили оцінку для іпотеки, якщо квартира знаходиться в такому жахливому стані.
Відповідно до ст. 450 Цивільного Кодексу РФ:
1. Зміна та розірвання договору можливі за згодою сторін, якщо інше не передбачено цим Кодексом, іншими законами або договором.2. На вимогу однієї із сторін договір може бути змінений або розірваний за рішенням суду тільки: 1) при істотному порушенні договору другою стороною; 2) в інших випадках, передбачених цим Кодексом, іншими законами або договором.Существенним визнається порушення договору однією зі сторін, яке тягне для іншої сторони така шкода, що вона значною мірою позбавляється того, на що мала право розраховувати при укладенні договору.
У Вашому випадку варто ставити питання в першу чергу, про розірвання договору купівлі-продажу квартири. Виходячи з того, що в квартирі немає опалення, це можна трактувати як істотне порушення договору стороною продавця. Ви здобували квартиру для проживання, а без опалення проживання в ній неможливо.
Наслідки розірвання договору передбачені ст. 453 Цивільного Кодексу РФ:
1. У разі зміни договору зобов'язання сторін зберігаються в зміненому віде.2. При розірванні договору зобов'язання сторін прекращаются.3. У разі зміни або розірвання договору зобов'язання вважаються зміненими або припиненими з моменту укладення угоди сторін про зміну або про розірвання договору, якщо інше не випливає з угоди або характеру зміни договору, а у разі зміни або розірвання договору в судовому порядку - з моменту набрання законної сили рішення суду про зміну або про розірвання договора.4. Сторони не мають права вимагати повернення того, що було виконане ними за зобов'язанням до моменту зміни або розірвання договору, якщо інше не встановлено законом або угодою сторон.5. Якщо підставою для зміни або розірвання договору послужило істотне порушення договору однією зі сторін, інша сторона має право вимагати відшкодування збитків, завданих зміною або розірванням договору.
Таким чином, Ви будете вправі вимагати з продавця відшкодування збитків завданих розірванням договору.
Також можливо визнати договір купівлі продажу недійсним. Виходячи з ст. 178 Цивільного кодексу РФ:
1. Угода, укладена під впливом помилки, що має істотне значення, може бути визнана судом недійсною за позовом сторони, яка діяла під впливом заблужденія.Существенное значення має помилка щодо природи правочину або тотожності або таких якостей її предмета, які значно знижують можливості його використання за призначенням . Помилка щодо мотивів правочину не має істотного значення.
При розірванні або визнання договору недійсним, у Вас щодо кредитного договору з банком виникає ситуація описана в ст. 451 Цивільного Кодексу РФ:
1. Істотна зміна обставин, з яких сторони виходили при укладенні договору, є підставою для його зміни або розірвання, якщо інше не передбачено договором або не випливає із його существа.Ізмененіе обставин визнається істотним, коли вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це розумно передбачити, договір взагалі не був би ними укладений або був би укладений на значно відрізняються умовах.
Таким чином, після розірвання договору купівлі-продажу квартири, Ви маєте право вимагати розірвання кредитного договору та пов'язаного з ним договору застави (іпотеки) квартири.
Щоб зняти з себе зобов'язання перед заставодержателем, необхідно звертатися до суду з позовом не до банку, а до продавця квартири з істотними недоліками. Спочатку слід зафіксувати актом КК і представником держ. житлової інспекції факт порушень в квартирі Порядку надання ком. послуг через наявність відповідних недоліків, що не дозволяють використовувати дану квартиру як житлове приміщення для проживання в даному стані. Після цього слід звертатися з позовом до суду з вимогою розірвання договору на підставі ст.450 ГК РФ, повернення сплаченої суми, а також збитків, пов'язаних зі сплатою відсотків по кредиту. Після розірвання договору купівлі-продажу Ви зможете достроково погасити борг перед банком, який зніме таким чином заставу, або зажадати також в судовому порядку зняття обтяження у вигляді застави для розірвання іпотеки.
Привіт, Олег. Якщо розривати договір купівлі-продажу в суді, практика свідчить, що такі дефекти суди не завжди визнають як підстави для розірвання договору.
Та й не в цьому головна проблема. Гроші від банку отримували ви, отже, від вас банк і буде вимагати повернення грошових коштів. Ви, в свою чергу, можете пред'явити претензії до покупця. Але зовсім не обов'язково, що він буде мати у своєму розпорядженні необхідними засобами.
Ви можете розірвати договір, але всі пов'язані з цим несприятливі наслідки ляжуть на вас, тому що в силу зобов'язань по іпотеці саме до вас у банку є право вимоги. А то, що квартира виявилася такої якості, не звільняє вас від зобов'язань по погашенню позики.
Для розірвання договору вам доведеться або знайти іншого покупця (який в подальшому пред'явить претензії до вас, як зараз ви - до свого покупця), погодивши з банком купівлю-продаж квартири і продати її, щоб погасити борг перед банком. Або припинити платити іпотеку. В цьому випадку, якщо банк зверне стягнення на квартиру і прийме її на свій баланс, ви більше не будете нічого винні банку. Але і свої вироблені раніше витрати ви можете стягнути тільки з продавця. Якщо у нього є відповідне майно, щоб їх погасити.
Або припинити платити іпотеку. В цьому випадку, якщо банк зверне стягнення на квартиру і прийме її на свій баланс, ви більше не будете нічого винні банку
Не можу підтримати цю ідею оскільки на практиці, борг все одно перед банком буде. Бо будуть нараховані всякого роду штрафи і відсотки, які навіть якщо і можуть бути зменшені судом, боржник все одно буде винен. А квартири на практиці банки забирають за сильно заниженими цінами.
Найкращий вихід із ситуації - продаж квартири.