Часом на консультаціях я починаю багато говорити, і начебто, кажу прості і зрозумілі речі, але клієнти якось починають округляти очі і «зависати». Взагалі я зрозумів, що інститут шлюбу і сім'ї він якось дивно пустив своє коріння в наше суспільство. Таке враження, що в масовій свідомості суть укладення шлюбу зводиться лише до трьох речей: обручку, штамп в паспорті і спільне прізвище. Про те, що є маса додаткових прав, обов'язків і іншого-іншого, більшість пар просто не замислюються.
Як би там не було, ми просуваємося вперед. Вчора Ви повинні були дізнатися про розподіл заставного майна, зокрема, автомобіля. Сподіваюся, це було зрозуміло. Сьогодні ж, я хочу розповісти про поділ нерухомого майна, що знаходиться в заставі. І найпростіший приклад - це розділ подружжям квартири, що знаходиться в іпотеці. Поїхали.
Спершу терміни. Іпотека - це застава нерухомого майна. У свою чергу заставу - це спосіб забезпечення виконання зобов'язання. Найпоширеніший приклад - це кредитний договір, як основне зобов'язання, і договір про іпотеку - як забезпечення виконання основного зобов'язання.
Така схема передбачає наступні наслідки: позичальник припиняє погашати кредит, і банк отримує право звернути стягнення на предмет застави - квартиру. Про іпотечні кредити Ви можете почитати в окремій статті. Відносини в сфері застави нерухомості регулюються спеціальним законом ФЗ «Про іпотеку».
Квартира в нинішні часи може потрапити в іпотеку двома способами:
1) квартира придбана на кредитні кошти і віддана в заставу банку;
2) позичальник взяв кредит на власні потреби, а в якості забезпечення виконання свого зобов'язання передав в заставу банку свою квартиру.
Результат в обох випадках один - квартира залишається у власності позичальника, але банк набуває право звернути на неї стягнення, якщо позичальник припинить погашати кредит.
Так ось питання сьогоднішньої статті: чи можна розділити між подружжям таку квартиру?
Звичайно можна! Право розділити спільне майно належить подружжю на підставі Сімейного кодексу. І немає іншого Закону, який міг би їх цього права позбавити.
Процедура розподілу спільної квартири нічим не відрізняється від розділу нерухомого майна в судовому порядку. Про це Ви можете прочитати в однойменній статті. Однак, у випадку з іпотечною квартирою, тут будуть нюанси.
Участь в суді банку
У справі про поділ спільного майна подружжя, якщо серед майна є іпотечна квартира, обов'язково братиме участь банк. Статус представника банку в цьому випадку - третя особа, яка не заявляє самостійних вимог. Однак, незважаючи на свій статус, банк буде активно виступати проти задоволення позову та розділу квартири, переданої банку в заставу. При цьому, банк може оперувати нормами права, судовою практикою та іншими «вагомими» аргументами.
Головне, не піддаватися паніці, адже, як я вже сказав, Ваше право на поділ спільного майна даровано Вам Сімейним кодексом, і банк проти нього - ніхто і ніщо.
Як правило, суди без проблем задовольняють такі позови, і поділяють квартиру між подружжям. Хоча, я не виключаю всілякі курйози, які іноді можуть виникати в судовій практиці. Але, це Україна, на це треба робити знижку.
Реєстрація права власності
Сама, на мій погляд, реальна проблема, з якою ви точно зіткнетеся після розділу квартири - це реєстрація переходу права власності. За фактом, на момент подачі позову про розподіл квартири, її власником є один з подружжя, він же є і заставодавцем. Після розділу, власників стає двоє, причому, тепер вони - часткові.
А як я вже розповідав раніше, з усіма угодами з нерухомістю вимагають державної реєстрації. Ну, або, в даний час, державної реєстрації переходу права власності. Не має значення. Головне, що доки Ви не зробите реєстрацію в органах Росреестра, Ви ніби й не зважаєте власником своєї частки в квартирі.
А тут стіна. Поки на квартирі «висить» іпотека, Ви без згоди банку не має права проводити відносно цієї квартири ні реєстраційні дії, ні угоди по її відчуження. Тобто, зареєструвати своє право власності на частку в квартирі Ви зможете тільки після повного погашення кредиту та зняття з квартири обтяження.
Ризик отримати квартиру в іпотеку, якщо Ви не позичальник
Все, що я описував раніше - це складності, так, але складнощі можуть бути вирішені і не смертельні. Подумаєш, не можна зареєструвати своє право. Але у Вас на руках є рішення суду, яке не має терміну дії. І Ви без проблем зможете зареєструвати своє право власності і через рік, і через 5 і через 20 років.
Ось що я розповім зараз - це реальний ризик втратити квартиру або частку в квартирі.
Дивіться, Ви розділили квартиру з чоловіком навпіл. Позичальник за іпотечним кредитом - Ваш чоловік. А тепер така ситуація: ви розійшлися зі скандалом, в «кривавому» суперечці в суді відбили у чоловіка половину квартири і багато чого ще корисного. Крім того, Ви залишилися проживати в цій квартирі, а чоловік з'їхав. На мій погляд, стандартна ситуація. І ось, що може статися далі.
Чоловік, ображений на Вас, перестає погашати кредит за квартиру. Звичайно, навіщо йому платити, якщо він там не живе. Проходить місяць, два, три, п'ять. В кінці-кінців, банк втрачає терпіння, і подає на чоловіка до суду. За іпотечними кредитами, банки в першу чергу звертають стягнення на закладені квартири, а вже потім стягують з Вас залишки. Вловили думка?
Говорячи по-російськи, Ви ризикуєте втратити квартиру, так і не зареєструвавши на себе право власності. Тому ще раз повторю: перш ніж починати війну, прорахуйте все ЗА і ПРОТИ, зважте всі аргументи, переберіть всі варіанти. Я ж, як юрист, що практикує в тому числі і з дозволу сімейних спорів, однозначно скажу Вам: єдиним рішенням у такій ситуації, яке максимально зможе убезпечити Ваше майно буде: а) звернення до юриста або адвоката, і б) укладення мирової угоди з чоловіком . Ось в цьому криється запорука Вашого успіху! Без дурнів.
Книги проекту "Закони для людей"
