Будинок на частини розділив - своє право припинив!
Найчастіше до нас звертаються клієнти, які бажають розділити житлові будинки в натурі, тобто виділити свої частки в домоволодінні в окремі житлові будинки або його частини. Метою такого розділу, як правило, є розділ - виділ земельної ділянки та подальше оформлення прав на нього. І на перший погляд гра варта свічок, так як вартість окремого житлового будинку із землею при продажу набагато вище, ніж ціна частки в будинку та земельну ділянку. Але, на жаль, не завжди такий розділ призводить до очікуваних наслідків.
В існуючій забудові р Саратова і Саратовської області не мало індивідуальних житлових будинків, правовласниками яких є власники часткою, але фактично кожна частка в домоволодінні є окремий житловий будинок з ізольованим входом, дахом і капітальними стінами. З виділенням часток у праві спільної часткової власності на такі будинки, як правило, проблем не виникає. Розділ таких домоволодінь можна здійснити в позасудовому порядку, якщо є на те обопільне бажання пайових власників - сусідів, і відсутній спір про межі земельної ділянки та домоволодіння. У разі відсутності угоди про порядок користування земельною ділянкою, будинком і надвірними будівлями, або з перерозподілом земельних ділянок і часток у будинку хтось із сосбтвенніков часткою не згоден, такий поділ провадиться на підставі рішення суду. Цивільний кодекс дозволяє пайовій власнику виділити свою частку в натурі і навіть отримати грошову компенсацію при виділенні в разі невідповідності виділеної частки ідеальної частки.
Домоволодіння, під єдиним дахом яких співіснують двоє і більше власників часткою розділити набагато складніше. Хоча такі власники також мають право на виділ своїх часток як в будинку, так і в земельній ділянці в натуральному вигляді і при наявності обопільної згоди можуть укласти угоду про таке розділі, а при його відсутності - розділитися в судовому порядку. Однак, уклавши угоду або отримавши рішення суду про припинення спільної часткової власності та виділ частки будинку в частину домоволодіння з певною площею, громадянин не може його зареєструвати в ЕГРП.
А частина домоволодіння, яка утворилася в результаті такого розділу, відповідно до вимог законодавства про кадастр нерухомості, не є об'єктом кадастрового обліку, отже, і не може бути зареєстрована в ЕГРП. Більш того, яке набрало законної сили рішення суду про припинення права спільної часткової власності та розподіл домоволодіння на частини, є підставою для припинення реєстраційного запису в ЕГРП про права громадянина на цей об'єкт. Реєструючий орган направляє заявнику Повідомлення про припинення його права на об'єкт нерухомості. Для виникнення права необхідно подати в реєстраційну палату як рішення суду або угода про розділ, так і кадастровий паспорт на новостворений об'єкт нерухомості. У підсумку: у громадянина до розділу домоволодіння було право часткової власності на об'єкт нерухомості, а після розділу - відомості про права на об'єкт - анульовані та як наслідок можливість ним розпоряджатися - продавати, дарувати закладати і т.д. - Відсутнє.
Шляхи вирішення цієї проблеми формально існують.
Законодавством передбачена процедура оскарження в судовому порядку відмови у взятті на кадастровий облік об'єкта кадастровим органом. Але практика показує безперспективність такого способу. Забираючи безліч часу, нервів і грошей, цей процес створює ілюзію можливості вирішення проблеми і на довгі роки забирає у власника право розпорядження своєю нерухомістю.
Із закону «Про державну реєстрацію прав» слід, що право власності не може бути зареєстровано на об'єкт нерухомості, щодо якої не здійснено кадастровий облік. Об'єктами кадастрового обліку відповідно до п.5 ст.1 закону «Про державний кадастр нерухомості» є земельні ділянки, будівлі, споруди, приміщення, об'єкти незавершеного будівництва. Кадастровий облік частини житлового будинку «Законом про кадастр» - не передбачений.
Виходить, що громадянин, визнавши в судовому порядку відмову кадастрової палати не закон, реально не може зобов'язати цей орган виконати рішення суду.
На жаль, в даний час у судів і кадастрової палати відсутній єдиний підхід в застосуванні законодавства про нерухомість і права на нього. Суди керуються Цивільним кодексом, а кадастровий орган - законом «Про кадастр нерухомості».
Існує й інший спосіб вирішення проблеми, який в даний момент, ймовірно, є єдиним.
У нашій практиці був випадок, коли часткові власники, які припинили свої права на підставі рішення суду та отримали спочатку Повідомлення про припинення прав спільної часткової власності з УФС державної реєстрації, кадастру і картографії, а потім, відмови в постановці на кадастровий облік частин житлового будинку від кадастрового органу, звернулися в суд для отримання роз'яснень: володарями яких об'єктів нерухомості вони тепер є. Судом їм було роз'яснено, що на підставі рішення вони є власниками житлових приміщень з певною площею. Дане роз'яснення допомогло сторонам поставити об'єкти - житлові приміщення на кадастровий облік і зареєструвати на них права. Однак, спочатку розділ індивідуального житлового будинку проводився пайовими співвласниками для того, щоб в результаті отримати дві окремі одиниці - два домоволодіння, і можливість незалежно один від одного оформити земельні ділянки. А в результаті:
- - в ЕГРП зареєстровані нові об'єкти - житлові приміщення в єдиному будинку - по суті квартири, власники яких мають на даний момент правову невизначеність у користуванні прибудинковою територією, і для подальшого оформлення прав на земельну ділянку і закріплення порядку користування ділянкою та розташованими на ньому надвірними будівлями, їм знову буде потрібно разом одночасно пройти всі етапи оформлення, але вже керуючись Житловим законодавством. Відповідно до Земельного кодексу РФ право на оформлення у власність земельної ділянки мають власники будівель, споруд, тоді як власники житлових приміщень є суб'єктами прав на землю на підставі житлового законодавства, як власники загального майна многквартірного житлового будинку.
- - земельну ділянку в подальшому може бути оформлений тільки як прибудинкова територія багатоквартирного житлового будинку.
Отже, в даному випадку, мета не виправдала засоби, а за великим рахунком мета і не була досягнута.
В даний час законодавство про кадастр знаходиться в процесі вдосконалення і парадоксально дисонує з Цивільним кодексом. Суди дивуються, чому їх позитивні рішення аж до Верховного суду РФ не призводять до очікуваного результату, а громадяни, через правову неграмотність і незнання всіх тонкощів питання, потрапляють в складні, а деколи безвихідні ситуації і роками намагаються домогтися справедливості.
Висновок напрошується такий: перш ніж припиняти право спільної власності, виділяти свої частки і ділити єдине ціле на частини, проконсультуйтеся з фахівцями. Краще дізнатися про можливі помилки заздалегідь, ніж їх потім виправляти. Адже для того щоб знайти найбільш доцільне рішення проблеми, потрібно чітко розуміти наслідки кожної дії і глибоко розбиратися в тонкощах хитромудрих і часом неоднозначних норм законодавства про нерухомість.