На ринку купівлі-продажу житла, як правило, більше ризикує покупець: саме у нього згодом можуть відсудити право власності. У сфері оренди житла все навпаки: клієнти приходять і йдуть, а господар житлоплощі несе підвищені ризики.
Здача тимчасово вільного житла в оренду - популярний бізнес або вид підробітку для багатьох власників житла. Однак не всі наймодавці знають, з якими ризиками і труднощами їм доведеться зіткнутися, побажавши заробити таким простим і, начебто, нешкідливим чином.
Гаряча лінія
Перш за все, з несподіваними ускладненнями можуть зіткнутися власники, які побажали самостійно знайти наймача для своєї квартири. Вони повинні бути готові до «шквалу» дзвінків від потенційних клієнтів в будь-який час дня і ночі. На відсортовування відповідних наймачів зазвичай йде чимало часу - від одного-двох днів до тижня. При самостійному відборі потенційних квартиронаймачів виникає ще одна складність - як підібрати «правильного» мешканця. Початківцю наймодателю дуже важко об'єктивно оцінити клієнта при першому знайомстві і зрозуміти, чого від нього можна очікувати, яке минуле у цієї людини, з якою метою він буде використовувати чужу нерухомість?
Рішенням проблеми може стати звернення до досвідченого ріелтора. що спеціалізується на ринку житлової оренди.
У пошуках тиші
Коли наймач все-таки відібраний і заселений в квартиру, виникають вже нові ризики, пов'язані з його проживанням. Часто буває, що проблеми «приходять» навіть не від самих мешканців, а від сусідів. Таке трапляється, якщо люди, яким ви здали квартиру, виявилися надмірно гучними мешканцями.
Щоб підстрахувати себе від можливих розглядів з мешканцями та сусідами з приводу надто голосно працюючого музичного центру або телевізора, особливо посеред ночі, в договір найму власник може включити додатковий пункт, що містить фразу, що постоялець повинен дотримуватися закону «Про адміністративну відповідальність за порушення тиші та спокою громадян в нічний час ». Згідно з цим документом, нічний час трактується як період з 23.00 до 7.00. І тоді, при скаргах сусідів на шум, наймодавець має всі підстави достроково розірвати договір найму і виселити неспокійних квартирантів.
незаконний бізнес
Але один з найбільш часто зустрічаються ризиків на ринку оренди - незаконна перездача житла в піднайм. Цей сценарій найбільш вірогідний, якщо власник квартири їде в тривале відрядження і протягом довгого часу (від двох місяців до декількох років) не може проводити контрольні перевірки квартири.
Щоб захистити себе від такого способу шахрайства, власнику житла необхідно в обов'язковому порядку укладати договір найму зі своїми квартирантами. Якщо в ньому окремо не написано про можливість здачі квартири в субнаем, наймач не має права на такі дії. В такому випадку, наймодавець може попросити нових мешканців (піднаймачів), якщо такі з'явилися в квартирі в його відсутність, залишити приміщення і запропонувати їм вирішувати всі розбіжності з тими, хто незаконно здав квартиру в субнаем.
Важливий плюс договору найму - простота його оформлення. Завіряти його нотаріально не потрібно, що здешевлює та прискорює в часі процес укладання угоди найму житла. Тому нехтувати такою простою, але обов'язковою деталлю при оформленні угоди не варто, попереджають ріелтори.
несподівана продаж
Досить рідко, але зустрічається на ринку оренди і більш небезпечний спосіб шахрайства - продаж орендованої квартири за підробленими документами. «Провернути» таку операцію набагато складніше, ніж здати квартиру в оренду за відсутності законного господаря третім особам, однак і прибуток з афери велика. Підготовка квартири на продаж займає близько двох-трьох місяців. За цей час шахраї підробляють документи і шукають покупців.
Уникнути шахрайства по цій схемі можна тільки будучи особливо пильним. Ніколи не залишайте документи на нерухомість в самій квартирі, не давайте їх і власний паспорт наймачам «на зберігання» або для більш детального ознайомлення (зняти копії з таких паперів, а потім підробити їх дуже просто). Під час контрольних перевірок протягом першого-другого місяця звертайте увагу: живуть люди в квартирі постійно або тільки навідуються, щоб передати вам щомісячну орендну плату. Незайвим буде поговорити з сусідами про нові мешканцях: як часто ті з'являються в квартирі, хто до них приходить і т. П.
майновий ризик
Нерідкі також більш дрібні, але все-таки неприємні випадки, пов'язані зі здачею квартири в оренду. Одна з таких неприємностей - псування майна власника. Особливо складно буде відшкодувати збиток в разі, якщо господар документально не зафіксував, в якому стан передавав квартиру тимчасовим мешканцям. У такій ситуації він ніяк не зможе довести, що меблі, побутова техніка або шибки були цілі або перебували в робочому стані до заселення квартирантів. І, відповідно, не зможе отримати грошове відшкодування за понесені збитки.
Щоб захистити себе від такого результату подій, при заселенні наймача потрібно обов'язково складати акт прийому-передачі квартири. У ньому перераховуються всі предмети обстановки, які знаходяться в приміщенні (із зазначенням їх кількості, стану, року випуску, наявних на них дефектах і т. Д.). При остаточному розрахунку з наймачем дана опис допоможе власнику житла визначити, що було втрачено або зіпсовано за час найму і отримати за це компенсацію.
Плата за спілкування
Важливе питання, яке потрібно вирішити при здачі квартири в оренду: як бути з міжміським зв'язком. Зараз, як правило, квартира не втратить в ціні, якщо власник відключить так звану «вісімку» і запропонує наймачу користуватися карткою оплати міжміського зв'язку.
Пішли «по-англійськи»
додатковий захист
Захистити себе від багатьох інших, часто форс-мажорних ситуацій при здачі житла в оренду можна, придбавши поліс в одній із страхових компаній. У такому випадку власник зазвичай страхує майно, а також свою відповідальність перед третіми особами (на випадок якщо наймачі заллють водою сусідів або іншим чином завдадуть їм шкоди). За чий рахунок буде куплений страховий поліс, домовляються самі сторони. Витрати можуть бути поділені навпіл, або господар квартири застрахує всі за свій рахунок (благо, сьогодні страховка житла - не дороге задоволення).
Не зайвим буде також отримати від мешканців заставу і прописати в договорі найму, за яких умов він повертається наймачеві повністю, а за яких з нього буде вирахувано за ремонт меблів, побутової техніки і т. Д.