Будь-яка господарська операція повинна бути відображена в обліку. Це відоме «правило» для бухгалтера. Але іноді навіть досвідчений співробітник може зіткнутися з труднощами при покупці нерухомості на організацію і її подальшої реконструкції. Як відобразити придбання? Коли нараховувати податки? Давайте розбиратися.
З листа до редакції
Допоможіть, будь ласка, розібратися, перший раз зіткнулася з покупкою нерухомості на організацію, та ще й з майбутніми ремонтами.
По одному з будинків організація планує змінити призначення, реконструювати (надбудувати ще один поверх) під готель і продати. На даний момент організація оформляє проект на реконструкцію і становить кошторисну документацію.
За другим будівлі організація планує змінити призначення, реконструювати (надбудувати ще один поверх) під готель і використовувати його як готельний комплекс, т. Е. Надавати номери в оренду. На даний момент організація також оформляє проект на реконструкцію і становить кошторисну документацію.
Питання 1: перша будівля необхідно оподатковувати на майно, або в даному випадку будівля розглядається як товар і податком на майно не обкладається? Які проводки треба використовувати для відображення придбання першої будівлі і його реконструкції?
думка експерта
Спочатку трохи загальної інформації, вона стане в нагоді для того, щоб розібратися з обома ситуаціями.
а) об'єкт призначений для використання у виробництві продукції, при виконанні робіт чи наданні послуг, для управлінських потреб організації чи для надання організацією за плату в тимчасове володіння і користування або у тимчасове користування;
б) об'єкт призначений для використання протягом тривалого часу, т. е. строку тривалістю понад 12 місяців або звичайного операційного циклу, якщо він перевищує 12 місяців;
в) організація не передбачає наступний перепродаж даного об'єкта;
г) об'єкт здатний приносити організації економічні вигоди (дохід) у майбутньому.
Якщо хоча б одна з цих умов не виконується, придбане майно не підлягає врахуванню у складі основних засобів. Відповідно, його вартість в податкову базу по податку на майно не включається. Якщо виконуються всі чотири умови одночасно, об'єкт підлягає врахуванню у складі основних засобів і підлягає обкладенню податком на майно організацій.
- Первісною вартістю ОС визнається сума фактичних витрат організації на придбання, за винятком податку на додану вартість та інших відшкодовуються податків, а також фактичні витрати організації на приведення їх у стан, придатний для використання із запланованою метою (п. 7, 8, 12 ПБО 6 / 01 «Облік основних засобів»).
- Витрати на придбання об'єктів, які згодом будуть враховані як основні засоби, відображаються на рахунку 08 «Вкладення у необоротні активи» (Інструкція про застосування Плану рахунків).
З кредиту цього рахунку витрати списуються в кореспонденції:
- з рахунком 01 «Основні засоби» - при прийнятті інвестором, забудовником (замовником) об'єктів, закінчених будівництвом, до обліку в якості основних засобів;
- з рахунками 43 «Готова продукція» (90 «Продажі») - при прийнятті до обліку (при продажу) об'єктів, закінчених будівництвом і призначених для продажу за договорами купівлі-продажу.
Призначені для продажу об'єкти нерухомого майна, придбані на праві власності за договорами купівлі-продажу з метою їх подальшого знесення, ведення будівництва (реконструкції) і продажу, враховуються в бухгалтерському обліку як товарів (готової продукції) і, отже, не визнаються об'єктом оподаткування податком на майно організацій.
Якщо придбане на правах власності на зазначене нерухоме майно використовується в економічній діяльності організації, то дане майно відповідно до вимог пункту 4 ПБУ 6/01 враховується в складі основних засобів і, отже, підлягає оподаткуванню податком на майно.
Тепер розберемося з конкретними ситуаціями.
У першому випадку майно придбано вами для реконструкції та подальшого продажу.
Витрати на придбання будівлі і витрати на його реконструкцію і модернізацію ви відносите на рахунок 08 «Вкладення у необоротні активи». Після завершення всіх робіт з цього приводу 08 закриваєте на рахунок 43 «Готова продукція». Податок на майно не нараховується.
У другому випадку придбане нерухоме майно потребує реконструкції. Без проведення цих робіт експлуатація об'єкта за його прямим призначенням неможлива. За правилами бухобліку організація включає майно до складу основних засобів і приймає його до бухгалтерського обліку, якщо об'єкт придатний для використання (п. 4 ПБУ 6/01). Тобто тоді, коли майно готове до експлуатації в тих цілях, для яких він призначений.
До первісної вартості основного засобу повинні бути включені фактичні витрати на приведення об'єкта в стан, придатний до використання (п. 8 ПБО 6/01, п. 24 Методичних вказівок). Сюди включаються витрати з ремонту або реконструкції. А значить, до моменту прийняття цього майна на баланс воно не обкладається податком на підставі пункту 1 статті 374 Податкового кодексу.
Щоб прийняти об'єкт нерухомості до бухгалтерського обліку в якості основного засобу, необхідно перш за все визначити його первісну вартість (п. 7 ПБУ 6/01).
До первісної вартості основного засобу повинні бути включені фактичні витрати на приведення об'єкта в стан, придатний до використання (п. 8 ПБО 6/01, п. 24 Методичних вказівок). Неможливо сформувати первісну вартість об'єкта і включити його до складу основних засобів до завершення робіт по ремонту або реконструкції. А значить, до цього моменту майно не обкладається податком на підставі пункту 1 статті 374 НК РФ. Тобто у вашому випадку до первісної вартості слід включити покупну вартість об'єкта, вартість проекту реконструкції, вартість робіт по реконструкції і т. Д.
Непридатність нерухомості до використання, а також здійснення робіт по її ремонту або реконструкції потрібно підтвердити відповідними документами. Ними можуть бути, наприклад, технічний (кадастровий) паспорт не завершеного будівництвом об'єкта, технічна документація, кошторис, акти виконаних робіт по ремонту або реконструкції нерухомості та ін. Ці висновки зроблені на підставі судової практики.
Таким чином, у другому випадку нараховувати податок на майно слід після того, як витрати з рахунку 08 будуть списані на рахунок 01 «Основні засоби».
Зверніть увагу: земельні ділянки об'єктом оподаткування податком на майно організацій не є (п. 4 ст. 374 НК РФ).
У зв'язку з цим вам слід врахувати ще ось що.
- В силу закону покупцеві передається право власності на ділянку, зайнятий будівництвом і необхідний для її використання (п. 2 ст. 552 ЦК України). При купівлі будівлі до нового власника переходять і права на земельну ділянку, на якій розташована нерухомість.
Відповідний ділянка повинна бути охарактеризований в договорі (ст. 554 ЦК України).
- Якщо в договорі купівлі-продажу ціни за будівлю і ділянку розділені, проблем з їх оприбуткуванням не виникає. Але в разі, коли контракт містить єдину ціну, первісну вартість кожного з об'єктів вам належить визначити розрахунковим шляхом. Суми, зазначені у зведеному рахунку-фактурі, виписаному продавцем, для цієї мети не підходять.
- Розділяти вартість будівлі і ділянки необхідно, коли вони враховуються в складі основних засобів. А якщо об'єкт нерухомості купується для подальшого перепродажу - як товар (ваша перша ситуація), то розподіляти єдину ціну контракту не потрібно.
Практична енциклопедія бухгалтера