Як показує практика, саме ця мета є однією з найпоширеніших серед сумлінних і платоспроможних клієнтів банків.
практичні приклади
Як нам всім відомо, практика поступового поліпшення житлових умов вельми поширена серед наших співгромадян. Середня заробітна плата по Росії така, що за більш-менш адекватний проміжок часу накопичити на житло практично неможливо. Більш того, накопичення знецінюються набагато швидше, ніж вдається зібрати гроші на житло, а вартість квартир зростає непропорційно швидко. Тому багато росіян купують спочатку дешеве житло (кімнати в комунальних квартирах, гуртожитках), збирають гроші, реалізують наявну нерухомість і купують вже 1-кімнатні квартири і так далі. Така багатоступенева схема дає реальну можливість за кілька років стати власником пристойного комфортного житла. Обмовимося: зрозуміло, мова йде про людей зі стабільним доходом не нижче середнього.
Однак зараз банки пропонують схожу схему, яка робить життя майбутніх власників житла ще простіше: рефінансування іпотечних кредитів з метою придбання більш дорогої нерухомості. Такий спосіб вирішує багато проблем, пов'язаних з інфляцією, неможливістю накопичити кошти і часто є єдиною реальною можливістю поліпшити житлові умови.
Наведемо приклади ситуацій, про які говорилося вище.
ситуація 1
Чоловік 25 років має постійний дохід 50 тисяч рублів на місяць. Він оформляє іпотечний кредит і набуває 1-кімнатну квартиру за 2 мільйони рублів (початковий внесок 10%, сума кредиту 1,8 мільйона рублів). Термін кредиту 20 років, процентна ставка 11,5%, щомісячний платіж 19200 рублів. Через 5 років після оформлення кредиту він одружується і хоче поліпшити житлові умови, набуваючи в іпотеку 3-х кімнатну квартиру за 4,5 мільйона рублів (дружина виступає в якості созаемщика). При цьому наявне у нього житло (нинішня ціна 2,2 мільйона) передбачається продати і отримані кошти використовувати в якості початкового внеску по кредиту.
ситуація 2
Жінка 30 років має дохід 30 тисяч рублів і оформляє іпотечний кредит на покупку недорогий однокімнатної квартири за 1,5 мільйона рублів (початковий внесок 300 тисяч рублів, сума кредиту 1,2 мільйона). Термін кредиту 30 років, ставка 11%, щомісячний внесок 11500 рублів. Через 3 роки вона змінює роботу, за рахунок чого щомісячний дохід збільшується з 30 до 60 неоподатковуваних мінімумів доходів громадян. Наша героїня має можливість робити більші платежі і хоче придбати в іпотеку 2-хкомнатную квартиру в хорошому районі за 3 мільйони рублів.
Як ми бачимо, в кожному випадку мова йде про позичальників зі стабільним доходом, який дозволяє їм виплачувати кредити без прострочень і сумлінно. Однак дохід не настільки високий, щоб дозволити позичальникам легко накопичити різницю між цінами квартир і в результаті не користуватися послугами іпотечного кредитування.
погляд позичальника
Для позичальників рефінансування іпотеки з метою придбання більш дорогого житла дуже зручно і привабливо по ряду параметрів. Розглянемо, які плюси такого рішення для клієнта банку:
- немає необхідності проводити великі накопичення, як у випадку, якщо відбувається продаж однієї нерухомості і придбання нової з компенсацією різниці за рахунок власних коштів;
- вартість наявного житла може служити в якості початкового внеску по кредиту;
- наявну квартиру можна і не продавати, особливо якщо вона служить додатковим джерелом доходу (наприклад, здається в оренду): тоді кредит видається на всю вартість житла, що купується, а обидві квартири будуть в заставі у рефінансує позичку банку;
- позичальник отримує шанс придбати більш комфортне житло в короткі терміни (розгляд заявки зазвичай займає 1-2 тижні); таким чином, є можливість придбати вподобану квартиру на найбільш вигідних умовах;
- є можливість використання за новим кредитом материнського капіталу або державних субсидій (наприклад, в тих випадках, коли розширення житла необхідно в зв'язку з народженням дітей, створенням сім'ї). Як ми знаємо, багато хто з субсидій не поширюються на раніше оформлені кредити - їх можна використовувати тільки по знову оформленим позиках, а кредити на рефінансування по суті є новими позиками.
Однак є у такого рішення позичальника і мінуси. розглянемо їх докладніше:
- зрозуміло, переплата - один з основних мінусів будь-якого кредиту, в тому числі позичок на рефінансування. Варто пам'ятати, що після рефінансування кредиту і переїзду в нове житло позичальник продовжує робити виплати по кредиту, крім того, вони значно збільшуються (так як зросла сума кредиту);
- умови за новим кредитом можуть бути гірше, ніж по вже діючим. Якщо позичальник раніше оформив кредит на пільгових умовах (зі зниженою відсотковою ставкою, без страхування життя, на тривалий термін, наприклад - як постійний позичальник банку, учасник зарплатного проекту, співробітник і т.д.), то після рефінансування всі ці пільги зникнуть - умови по кредитах на рефінансування не можна назвати найпривабливішими, ставки за такими позиками середні або трохи вище середніх;
- накладні витрати теж можна віднести до мінусів кредитів на рефінансування. Позичальникові доведеться сплатити витрати на реєстрацію договору іпотеки та переоформлення застави, застрахувати придбану квартиру, переоформити страховку на наявну (якщо, звичайно, вона буде в заставі по новому кредиту), оплатити вартість незалежної оцінки нерухомості;
- терміни кредиту в результаті рефінансування також можуть змінитися, а за рахунок цього - і розмір щомісячного платежу може незрівнянно збільшитися. По-перше, в різних банках різні умови кредитування, в тому числі і максимальний термін позики; по-друге, варто пам'ятати про максимальний віці позичальника на момент закінчення договору. Наприклад, ви в віці 35 років взяли іпотечний кредит на 25 років, і в банку є обмеження по терміну кредитування (вік не більше 60 років на момент закінчення договору). Через 5 років ви вирішили рефінансувати кредит в іншому банку, де діє обмеження за віком до 55 років і купити дорожчу квартиру. Очевидно, що в цьому випадку ви зможете оформити кредит тільки на 15 років (саме стільки залишається до 55-річного віку).
погляд банку
З точки зору банку, рефінансує іпотечні позики, така мета рефінансування, як придбання більш дорогого житла, приваблива з усіх точок зору. Більш того - нам не вдалося з'ясувати навіть одного мінуса такої операції для кредитної установи (можливо, за винятком досить складну процедуру переоформлення та рефінансування, для якої потрібні досить досвідчені і компетентні співробітники). Можна сказати, що таке рефінансування - найвигідніше і детально визначений для банку. Його часто пропонують своїм клієнтам навіть ті фінансові установи, які не спеціалізуються на рефінансування - як особливих умов іпотечного договору. Перерахуємо позитивні сторони перекредитування такого роду для банку:
- збільшення числа клієнтів банку за рахунок добросовісних і перевірених позичальників, що мають стабільний високий дохід;
- зростання кредитного портфеля (іпотечні кредити, особливо рефінансовані з метою придбання іншого житла, відрізняються великими сумами і великими термінами) і доходів банку;
- спрощена оцінка позичальника. так як він має кредитну історію і довів свою платоспроможність.
Таким чином, банки охоче йдуть на перекредитування позичок з метою придбання іншого житла і пропонують своїм клієнтам найпривабливіші умови по таким кредитам.
Дві схеми кредитування
Варто зауважити, що існує дві основні схеми, які мають на увазі, коли говорять про рефінансування іпотеки і придбанні нової нерухомості. Їх відмінність полягає в діях, які виробляються з наявної у власності квартирою: чи буде вона передана в заставу по новому кредиту або реалізована.
Перша схема заснована на тому, що наявна у власності квартира буде продана і отримані кошти будуть спрямовані на внесення початкового внеску по кредиту. Наведемо основні етапи такої процедури:
- оформлення іпотечного кредиту на придбання квартири А;
- сплата боргу по кредиту протягом певного проміжку часу (зазвичай - кілька років) без прострочень і штрафів;
- рішення про придбання більш дорогої квартири Б з використанням механізму рефінансування іпотеки;
- пошук банку, який пропонує потрібну схему рефінансування;
- отримання рішення по кредиту на рефінансування іпотеки;
- пошук покупців для реалізації квартири А в терміни, які діє рішення по кредиту;
- укладення кредитного договору на рефінансування іпотечного кредиту (враховує подальша застава квартири Б);
- отримання частини коштів і погашення боргу в першому банку;
- висновок квартири А з-під застави, її реалізація. Розірвання кредитного договору в першому банку;
- внесення отриманих коштів в якості початкового внеску по іпотеці на квартиру Б (в тій сумі, яка передбачена договором);
- придбання квартири, оформлення необхідних документів, реєстрація договору застави;
- отримання інших коштів за договором іпотеки, остаточний розрахунок з продавцем;
- оформлення страховки на квартиру Б, завершення інших формальностей;
- сплата боргу по кредиту.
Друга схема трохи складніше, тому що вона передбачає, що квартира А чи не буде реалізовуватися, а буде використана в якості застави по новому кредиту. Таким чином, за кредитом на квартиру Б в заставі буде обидві квартири, і позичальник залишиться власником і нового, і старого житла. Розглянемо основні етапи такого процесу:
- оформлення іпотечного кредиту на квартиру А;
- сплата боргу за кредитом без прострочень і штрафів;
- рішення про придбання квартири Б;
- пошук банку, який пропонує потрібну схему рефінансування;
- отримання рішення по кредиту на рефінансування іпотеки;
- укладення договору на рефінансування (враховує подальша застава квартир А і Б);
- отримання частини коштів і погашення боргу в першому банку;
- висновок квартири А з-під застави;
- оформлення застави на квартиру А в новому банку, переоформлення договору страхування;
- отримання частини коштів за іпотечним договором на внесення початкового внеску;
- внесення початкового внеску по іпотеці на квартиру Б;
- придбання квартири, оформлення необхідних документів, реєстрація договору застави;
- отримання інших коштів за договором іпотеки, остаточний розрахунок з продавцем;
- оформлення страховки на квартиру Б, завершення інших формальностей;
- сплата боргу по кредиту.
Як ми бачимо, розібратися в схемі перекредитування іпотеки, навіть в таких складних випадках, зможе будь-яка людина. Зрозуміло, банки можуть вносити коригування в схеми або навіть міняти місцями деякі етапи, але основні кроки залишаються незмінними. Зауважимо, що багато банків можуть пропонувати рефінансування такого роду виробляти в 2 етапи: спочатку відбувається рефінансування кредиту, потім - оформлення іпотечного договору. Таким чином, буде оформлено 2 кредитні договори.
Які банки рефінансують іпотеку
Як би нам не хотілося проілюструвати сказане практичними прикладу, варто визнати, що кожен іпотечний кредит, а тим більше кредит на рефінансування - досить-таки індивідуальна процедура, що враховує безліч нюансів. Крім того, в кожному місті і регіоні діють свої розцінки на оформлення та реєстрацію необхідних документів, а кожен банк працює тільки з акредитованими страховими та оціночними компаніями, яких в Росії безліч. Таким чином, дати хоча б приблизні відомості про терміни кожного етапу розгляду і загальної переплати по кредитах ми, на жаль, не зможемо. Замість цього пропонуємо вашій увазі найбільш затребувані банківські програми, що стосуються рефінансування іпотечних кредитів.
Сьогодні ми поговоримо про умови програми рефінансування іпотечних кредитів, яку пропонує один з найбільших російських банків - Банк Уралсиб.
Вимоги до позичальника цілком лояльні:
- Вік - від 18 років до 65 (на момент погашення кредиту);
- Стаж більше 6 місяців на останньому місці роботи, громадянство - РФ, реєстрація в регіоні, де оформляється кредит.
Параметри рефінансуються кредиту: