Велика частина об'єктів нерухомості вУкаіни знаходиться в частковій власності, і запланувавши продати свою частину в ній, громадянин може зіткнутися з деякими проблемами.
Ідеальний варіант - продаж квартири цілком і розподіл виручених грошей на всіх власників в певних частках, проте такий вид продажу зустрічається вкрай рідко, частіше за все, інші власники не бажають давати свою згоду на операцію.
особливості угоди
В першу чергу, перед тим, як приступати до пошуку покупця і оформлення паперів, необхідно отримати згоду на продаж квартири від інших пайовиків. Це пов'язано з тим, що згідно з українським законодавством, особи, які мають частку в квартирі, мають першорядним правом на викуп її частини, за умови, що частка буде виставлена на продаж.
Інша особливість операції з продажу частки в квартирі полягає в тому, що вона обов'язково повинна бути завірена у нотаріуса, інакше, буде вважатися нікчемною.
У зв'язку з цим продавець несе чималі витрати, продаючи частину квартири: необхідно не тільки оплатити послуги нотаріуса, а й держмито при реєстрації переходу права власності, розмір якої встановлюється в залежності від вартості об'єкта. Загальна сума держмита не може бути більше, ніж 20 000 рублів.
Залучення нотаріуса обов'язково для того, щоб забезпечити законність угоди, оскільки договір не буде завірений до тих пір, поки не буде перевірений факт повідомлення інших власників про продаж частки в нерухомості.
Законодавство
При продажу своєї частини в квартирі, громадянин повинен керуватися нормами не тільки Цивільного кодексу РФ, а й Сімейного кодексу, а також НК РФ, в якому встановлено розмір держмита, оплачуваної громадянином при реєстрації угоди у відповідних органах.
Плануючи продати частину квартири, необхідно взяти до уваги наступні положення Цивільного кодексу:
Існує закон про приватизацію, в якому зазначається, що якщо громадянин, який проживає в комунальній квартирі, приватизував кімнату в ній, він не отримує право власності на всю квартиру цілком, навіть якщо інші власники від неї відмовляться.
Необхідні документи
Щоб зареєструвати угоду, продавець нерухомості повинен підготувати і пред'явити пакет документів:
- Паспорти кожного з власників квартири.
- Папери, які використовуються для підтвердження права власності - це може бути договір купівлі-продажу. ордер на квартиру, документ, який свідчить про приватизацію майна.
- Якщо частка в квартирі була куплена, крім договору купівлі - продажу потрібно також акт прийому - передачі.
- Виписка, отримана в Росреестра, в якій зроблено відмітку про кількість власників нерухомості.
- Отриманий в БТІ техпаспорт на об'єкт.
- Документ - виписка, отриманий в ФНС, що підтверджує відсутність заборгованості по податках.
- Довідка, в якій вказані всі члени сім'ї.
- Документ, що підтверджує відсутність заборгованості по комунальних платежах.
- Якщо у громадянина, що продає свою частку в квартирі, є чоловік або дружина, необхідна згода, завірене у нотаріуса.
Відсутність хоча б одного паперу стане перешкодою для оформлення права власності на продавця частки в квартирі.
Як вийти з часткової власності на будинок, дізнайтеся тут.
Порядок продажу квартири в частковій власності
Щоб продати житло, в якому є кілька власників, громадянин повинен зробити наступні дії:
- Надіслати почтойУкаіни кожному з власників повідомлення про те, що планується продаж частини в квартирі за певну суму. При відправці листа необхідно зробити опис, яка зберігається до тих пір, поки угода не буде закрита.
- Якщо жоден з власників не побажав придбати частку, здійснюється пошук покупця нерухомості.
- Наступний етап - збір і підготовка документів за переліком, запропонованим вище, звернення до нотаріуса.
- У нотаріальній конторі буде складено і був укладений договір купівлі - продажу. Після того, як буде перевірена законність угоди, договір завіряється і підписується всіма сторонами. По одному примірнику документа повинно бути оформлено на кожну сторону угоди - продавця і покупця, а також, одна копія залишається у нотаріуса.
- Потім необхідно звернутися в Росреестр, де буде зафіксовано факт переходу права власності на частку в квартирі або будинку від одного громадянина до іншого.
Слід пам'ятати про важливість розсилки повідомлень серед усіх співвласникам. Якщо цього не зробити, можна потрапити в неприємну ситуацію - договір, як і вся угода, будуть визнані недійсними, а продавцеві доведеться відшкодовувати збитки, завдані покупцеві та іншим власникам майна.
через нотаріуса
Перед тим, як приступити до реєстрації угоди в Росреестра, слід звернутися до нотаріуса, який бере безпосередню участь в оформленні документів.
У процесі ведення угоди, нотаріус повинен:
- перевірити достовірність поданих відомостей, порівнявши наявні дані з тими, що знаходяться в базі ЕГРН. Зробити це можна в електронному вигляді, зробивши запит на офіційному сайті ГКН;
- підготувати бланк договору купівлі-продажу і бути присутнім при його підписанні сторонами;
- переконатися в тому, що інші власники згодні на продаж частини квартири і не бажають придбати її самостійно.
Заповнений і підписаний договір повинен бути завірений нотаріусом - його печаткою і підписом, тільки після цього можна звертатися в Росреестр для реєстрації угоди.
Послуги нотаріуса оплачуються згідно з поданими розцінками, які встановлені на держ. рівні, але можуть дещо відрізнятися в залежності від міста. Перед зверненням в Росреестр також потрібно сплатити держмито.
З неповнолітніми дітьми
Продаж частки в квартирі, в якій живуть і прописані неповнолітні діти - які не досягли віку 18 років, відрізняється деякими нюансами:
- Незалежно від того, скільки дітей проживає в будинку і який їхній вік - якщо їм менше вісімнадцяти років, в обов'язковому порядку повинно бути отримано дозвіл від органу опіки та піклування на продаж частки у спільній власності.
- Законна продаж житла неможлива до тих пір, поки не буде отримано письмовий дозвіл від ОиП.
- Щоб отримати такий дозвіл, необхідно звернутися в державну організацію і написати заяву за встановленою формою. Шаблон видається співробітником відділення.
- Дозвіл можна отримати тільки в тому випадку, якщо права дитини при переїзді жодним чином не порушуються.
Орган опіки та піклування може відмовити у видачі дозволу, якщо:
- буде виявлений факт навіть незначного обмеження прав неповнолітньої дитини;
- нерухомість, в яку планується перевезти дитину за характеристиками істотно гірша за ту, що є у власності на даний момент;
- на гроші, отримані від продажу частки в квартирі, не планується придбання будь - якого об'єкта нерухомості.
Держава належним чином захищає права дітей, тому, плануючи переїзд, слід подбати про те, щоб ці права не були порушені.
Чи потрібно платити податок
Оплата податку є обов'язковою в тому випадку, якщо об'єкт нерухомості знаходиться у власності у громадянина менше, ніж 3 роки. Розмір податку для громадян Укаїни становить 13% від загальної вартості частки в квартирі, тобто, від одержуваного громадянином доходу з продажу.
Щоб заплатити податок, необхідно звернутися до відділення ФНС і заповнити податкову декларацію, в якій вказується розмір отриманого доходу.
Продаж нерухомості - складна юридична процедура, здійснюючи яку, необхідно врахувати деякі нюанси, а особливо це набуває важливого значення, якщо продається лише частина в квартирі, що належить декільком громадянам.
Особливості, які слід врахувати при укладанні угоди з частковою власністю:
- Складаючи договір, слід пам'ятати про деякі моменти: повинні бути вписані точні і докладні відомості про кожного учасника угоди - продавця і покупця, вказується точна вартість квартири - її частки, в цифрах і прописом, а також деякі технічні характеристики об'єкта.
- Збираючись продавати частку, громадянин повинен переконатися у відсутності протиріч між власниками і отримати відповідні, додаткові дозволи, якщо в квартирі живуть і прописані неповнолітні діти, а також особи з обмеженою або повною недієздатністю.
- Власник квартири може здійснювати продаж через довірену особу, проте в такому випадку повинна бути належним чином оформлена довіреність.
- Якщо в квартирі проживають діти у віці до 18 років, збираючись купити частку в нерухомості, рекомендується заздалегідь отримати консультацію юриста.
Слід розуміти, що якщо будуть порушені права неповнолітніх, угода може бути анульована, що загрожує втратою якщо не грошей, то часу і нервів як продавцеві, так і покупцеві. Кращий спосіб уникнути різного роду неприємних ситуацій - звернутися до нотаріуса, який проведе перевірку документів і переконається в законності угоди.
Документ, що не завірений у нотаріуса, не може бути прийнятий до реєстрації в Росреестра, дана норма була прийнята порівняно недавно, але вже виправдала себе, оскільки кількість розірвань договорів купівлі - продажу та анулювання укладених угод, згідно з даними статистики, було суттєво знижено.
Щоб в подальшому не виникало ніяких проблем, ще при плануванні покупки частки в квартирі слід вирішити, яким чином буде здійснюватися розпорядження майном і як потрібно правильно вчинити в разі продажу. В першу чергу слід розіслати іншим власникам житла повідомлення про те, що планується продаж частки.
Особливості покупки квартири в часткову власність подружжям розглядаються тут.