Вивчаючи закон № 372-ФЗ, який суттєво змінює всю систему саморегулівних організацій в будівництві, зіткнувся з питанням, на який (радий буду помилитися) сьогодні немає правильної відповіді. А відповідь потрібна - занадто багато на нього зав'язано ризиків, грошей і дій.
У реалізації проекту будівництва будь-якої нерухомості беруть участь, як правило:
1. Забудовник;
2. Технічний замовник;
3. Будівельний контролер (умовна назва; особа, яка здійснює будконтролю в порядку статті 53 ГрК);
4. Генеральний проектувальник;
5. Проектувальник (і);
6. Генеральний підрядник;
7. Підрядник (і)
8. Субпідрядник (і)
У стислому вигляді їх функції та необхідність знаходження в СРО наведені на X-mind-карті:
Як видно, якщо від учасника потрібні професійні знання в будівництві, то йому необхідно перебувати в СРО.
Всі підрядники, включаючи проектувальників і дослідників, повинні мати свідоцтва про допуск.
«Генерали», самі нічого не будують і не малюють, але організують процес, повинні мати СРО в силу пунктів 13 і 33 наказу № 624.
«Будівельні контролери» теж складаються в саморегулівної організації, оскільки їх компетенції припускають професіоналізм. і крім того існує пункт 32 Наказу 624, що зобов'язує їх туди вступити.
Забудовнику абсолютно очевидно ніяких свідчень від СРО не потрібно (я завжди говорю, що ідеальний забудовник - такий же лопух, як споживач. Справа забудовника - дати грошей і землю, і йти палити. Не більше того).
З технічним замовником складніше. Його функції, умовно кажучи, теж можна вважати суто «застройщіцкімі», «споживчими», що не виходять за рамки «дав грошей, пішов курити, чекаю результат, хлопці». Ось вони, ці функції:
1. укладення договорів з підрядниками;
2. підготовка завдань на виконання робіт (це можна було б розцінювати як професійну функцію техзаказчіка, якби ТЗ не робити самими підрядниками і роль забудовника / техзаказчіка не зводилася б лише до утвердження цих ТЗ);
3. надання підрядникам вихідної документації та давальницьких матеріалів;
4. затвердження проектної документації;
5. підписання документів для отримання дозволу на введення об'єкту в експлуатацію;
6. інші функції (які, крім будівельного контролю, який виділений в окрему позицію?)
Таким чином технічний замовник - лише якась «трохи більш досвідчена» рука забудовника, самостійного значення не має, професійних функцій в будівництві не здійснює, і тому в СРО яка не перебуває.
Ні, думає забудовник, мені такого техзаказчіка не потягнути. Піду і сам замкну договори з проектувальниками і з підрядниками. Мені ж для цього СРО не потрібно?
Не факт, відповідає забудовнику штатний юрист. Адже в законі написано: функції техзаказчіка можуть здійснюватися тільки членом СРО. Тому перш ніж підписати договори на проект і на будівництво, йди, забудовник, і сам вступи в усі СРО відразу, внеси внески, найми фахівців і так далі.
Таким чином, у забудовника залишається тільки три виходи:
- або найняти (або виростити) техзаказчіка, що має членство в обох СРО - скільки сьогодні таких техзаказчіков і скільки вони коштують?
- або вступити в усі ці СРО самому тільки для того, щоб мати законну можливість підписувати договори генпідряду і генпроектування.
- або плюнути, найняти фахівців і проектувати і будувати самостійно.
Який з цих варіантів оптимальніше - треба вважати, але будь-який з них, на мій погляд, надмірний. Навіщо технічного замовнику нав'язали непотрібне членство в СРО і чому на худий кінець не залишили в Містобудівний кодекс виняток про те, що забудовник може сам виконувати функції технічного замовника, не вступаючи в СРО - загадка.
Прошу думок - чи є у забудовника законні варіанти будувати без технічного замовника, укладаючи договори безпосередньо з підрядниками, не вступаючи при цьому в СРО?
«Таким чином технічний замовник - лише якась« трохи більш досвідчена »рука забудовника, самостійного значення не має, професійних функцій в будівництві не здійснює, і тому в СРО яка не перебуває. »Не погоджуся. Інакше навіщо тоді він взагалі потрібен? Фігура тех.заказчіка - це нове втілення фігури "замовника-забудовника" з минулої системи ліцензування однойменних функцій. Тобто по суті, професійна складова, відокремлена від непрофесійного замовника, що здійснює лише фінансування, яку не можна поставити генпідряднику - повинен же хтось відповідати за формування тех.задания, узгодження кошторисів, твердження ПД та ін .; непрофесійний замовник = "лох з мішком грошей";) до цього не придатний. Так що СРОізація цієї функції - логічне продовження її відділення від чисто грошової.
«Він, залишаючи незмінними роль і функції технічного замовника, для чогось зобов'язує його вступити в усі СРО відразу» Це, мабуть, не так. Зверніть увагу на слово "відповідно". Воно означає, що тех.заказчіку, що не бере участь в проектуванні, не потрібно СРО для проектувальників, тех.заказчіку, що не бере участь в будівництві, - СРО будівельників і т.д.
«Ні, думає забудовник, мені такого техзаказчіка не потягнути. Піду і сам замкну договори з проектувальниками і з підрядниками. Мені ж для цього СРО не потрібно?
Не факт, відповідає забудовнику штатний юрист. Адже в законі написано: функції техзаказчіка можуть здійснюватися тільки членом СРО. Тому перш ніж підписати договори на проект і на будівництво, йди, забудовник, і сам вступи в усі СРО відразу, внеси внески, найми фахівців і так далі. »У шию такого юриста. ) Бо, хоча 372-ФЗ виключає з п.22 ст.1 Градека вказівку на можливість здійснення функцій тех.заказчіка, він фактично повертає цю можливість в конкретні різновиди цієї функції - право забудовника самостійно здійснювати дослідження, проектування і будівництво без членства в СРО шляхом залучення підрядників, які мають таке членство, записали в ч.3 ст.47 (вишукування), ч.5 ст.48 (проектування), ч.3.1 ст.52 (будівництво) Градека.
Так що, як бачите, приводів для паніки немає. Для забудовників все залишається, як було. Тільки особи, які здійснюють функції забудовника на професійній основі, повинні мати членство в СРО.
«Повинен же хтось відповідати за формування тех.задания, узгодження кошторисів, твердження ПД і ін. »
Я з цим згоден, мене бентежить лише те, що до сих пір, точніше, до 372-го закону всі ці функції не СРО-ілісь і не СРО-ятся. Тобто, забудовник-мішок цілком може їх здійснювати сам або доручити корешу Васі (зустрічав і ту, і іншу схему).
«Тех.заказчіку, що не бере участь в проектуванні, не потрібно СРО для проектувальників, тех.заказчіку, що не бере участь в будівництві, - СРО будівельників і т.д. »
Зрозуміло, якщо раптом чудом знайдеться такий забудовник, якому не потрібно проектування або будівництво. У практиці забудовник, освоюючи ділянку, потребує і в проектувальників, і в будівельників, а значить, і в такому техзаказчіке, який може взаємодіяти з обома.
«Хоча 372-ФЗ виключає з п.22 ст.1 Градека вказівку на можливість здійснення функцій тех.заказчіка, він фактично повертає цю можливість в конкретні різновиди цієї функції - право забудовника самостійно здійснювати дослідження, проектування і будівництво без членства в СРО шляхом залучення підрядників , що мають таке членство »
Це було б чудово, якби не було в пункті 22 статті 1 перерахування функцій техзаказчіка, які зводяться саме до підписання прямих договорів з підрядниками. А якщо забудовник може укласти такі договори, не вступаючи в СРО, то, мабуть, він може і передати підряднику матеріали і документи, що відносяться до будівництва, без посередника, та й техзавдання хоч якесь скласти теж цілком здатний. Виходить, що для виконання одних і тих же функцій забудовника не потрібно нічого, а техзаказчіку (який від імені того ж самого забудовника) - потрібно вступити в два СРО, заплатити кілька мільйонів грошей, найняти Бома і Біма (закреслено) ГИПа і ГАПа, поміняти надійного директора на професійного будівельника - тобто виконати всі ті ж кунштюки, які проробляють підрядники, хоча гонорари і обов'язки техзаказчіка непорівнянні з винагородою підрядника.
Десь тут підступ, по-моєму. Чому б тоді всім забудовникам не почати економити на техзаказчіках?
«Все маються з цією функцією" замовника-забудовника "з часів ліцензій»
Дякую за наводку. Я якось відразу не зрозумів поритися в "замовника-забудовника". Тим більше, що законодавець, мабуть, і хотів повернути ці самі ліцензії "ЗЗ", вводячи нові норми. Інша справа, що він міг би чіткіше розписати: мовляв, у техзаказчіка є як представницькі функції з п. 22 ст. 1, так і суто професійні, і СРО потрібно тільки для других. Тоді б було взагалі ок.
Ваша трактування в замітці вірна. Так, потрібно три СРО в нормальному випадку. Інакше закон не прочитаєш. А Святослав його мабуть не Новомосковскл
Згоден з побоюваннями щодо "умовного Верховного суду". Формулювання "Функції технічного замовника можуть виконуватися тільки членом відповідно саморегулівної організації." Дозволяє прочитати її саме так: необхідність бути членом СРО законодавець пов'язує не з статусом "тех.заказчіка", а саме з виконанням функцій тех.заказчіка, які можуть виконуватися забудовником.
Є офіційна позиція з цього питання, і вона звичайно кілька своєрідна.
"МІНІСТЕРСТВО БУДІВНИЦТВА ТА ЖИТЛОВО-КОМУНАЛЬНОГО
ГОСПОДАРСТВА Укаїни
Правовий департамент Міністерства будівництва і житлово-комунального господарства Укаїни в межах своєї компетенції розглянув звернення і в зв'язку з поставленими в ньому питаннями повідомляє наступне.
Відповідно до пункту 16 статті 1 Містобудівного кодексу Укаїни (далі - Кодекс) забудовник - це фізична або юридична особа, що забезпечує на належному йому земельній ділянці або на земельній ділянці іншого власника авторських прав (якому при здійсненні бюджетних інвестицій в об'єкти капітального будівництва державної (муніципальної) власності органи державної влади (державні органи), Державна корпорація з атомної енергії "Росатом", Державна корпорація по космічної діяльності "Роскосмос", органи управління державними позабюджетними фондами або органи місцевого самоврядування передали у випадках, встановлених бюджетним законодавством Укаїни, на підставі угод свої повноваження державного (муніципального) замовника) будівництво, реконструкцію, капітальний ремонт об'єктів капітального будівництва, а також виконання інженерних вишукувань, підготовку проектної документації для їх будівництва, реконструкції, капітального ремонту.
Заступник директора
правового департаменту
А.Н.ЕВДОКІМОВ "
заходи
Право фінансового ринку
вища школа економіки
від 40 000 до 60 000 e
Тут може бути ваша вакансія
Портал функціонує за фінансової підтримки Федерального агентства по друку і масовим комунікаціям
- ВКонтакте
- Твіттер