Про перехід на безпосереднє управління будинком
Вихід є - безпосереднє управління багатоквартирними будинками.
Закони приймаються для того, щоб їх виконувати. Як завжди знайдуться спритні ділки, які будуть переконувати населення вибрати іншу керуючу компанію, тобто їх. Але це будуть однозначно фірми-одноденки. Нинішнє законодавство диктує для всіх такі нові правила «гри» на ринку управління багатоквартирними будинками, за якими керуючі компанії не можуть більше працювати (!).
Безпосереднє управління будинком - перехід на особисті відносини власника з постачальниками житлових комунальних послуг. Найбільш прогресивні компанії, що управляють, що піклуються про інтереси своїх жителів, рано чи пізно приходять до того, що пропонують жителям перейти на безпосередню форму управління (є досвід Тули, Астрахані, Пермі, Маріуполь, Вишнього Волочку і т.д). І не потрібно думати, що це якесь чергове нововведення українського законодавства. Можливість особисто керувати своїм майном існувала давно. Інша справа, що при запуску реформи ЖКГ кілька років тому жителям складніше було пояснювати, що безпосереднє управління ніяким чином не залишає жителів один на один зі своїми проблемами. Наочний приклад безпосередніх відносин - це робота постачальника електроенергії, які вже давно перейшли на пряме виставлення рахунків жителям, минаючи керуючу компанію (і це відбувається у нас в Тверській області і в г.Твері, якщо це стосується приватних осіб і жителів, які проживають в гуртожитках) .
Виграють чи жителі при переході на безпосередню форму управління? Чи не вийде так, що люди один на один виявляться з тими проблемами, які раніше вирішували керуюча компанія або ТСЖ?
Але це зовсім не означає, що керуюча компанія залишила жителів один на один з їх проблемами. Ми і надалі залишимося представниками інтересів мешканців і перед РСО і перед правоохоронними та іншими органами. Фактично, для власників залишається все по.- раніше. Розцінки на наші послуги залишаються колишніми, розраховані на прийнятний рівень доступності оплати тих робіт з утримання будинку, які необхідні для безпечного проживання в МКД (а згодом ще й для комфортного проживання в будинку). З появою досвіду роботи у рад будинків вони будуть самі визначати, що їм робити самим, а що делегувати КК. Необхідну допомогу в отриманні юридичних, економічних, технічних знань представникам власників ми готові надавати щодня, і обов'язково будемо цим займатися.
Надалі при бажанні з найбільш активних голів рад будинку може сформуватися грамотне правління ТСЖ, жителі будинків можуть об'єднаються і управляти цілим мікрорайоном, а ми будемо надавати посильну допомогу. Побоювань, що керуюча компанія буде не потрібна - у нас немає, навпаки, працюючи в щільному взаємодії з жителями, ми зможемо більш оперативно спільно вирішувати проблемні питання.
Як показує практика, інтересам мешканців в багатоквартирному будинку в даний час найбільш повно відповідає спосіб безпосереднього управління будинком.
Перспективи, безумовно, є. Але чому ж у такому разі так мало відомо про такий вид управління?
- Це наш з вами менталітет. Боязнь всього нового і небажання вирішувати свої проблеми самим. Адже набагато зручніше перекласти турботу про себе на чужі плечі. І нарікати, і висловлювати невдоволення. Проте, в Москві, в Рівне, в Тульській області багато власників житла вже пішли цим шляхом. Виявилося, що немає нерозв'язних проблем, а вигоди очевидні. В Астрахані кампанія з переходу будинків на безпосереднє управління за підтримки влади, йде повним ходом - цей спосіб вибирають цілі райони міста. Питання в тому, кому вигідно і кому не вигідно те, що власники переходять на безпосереднє управління загальнобудинкових майном і прибудинковими земельними ділянками. Оскільки при безпосередньому управлінні немає юридичної особи, у якого дуже просто забрати ваші гроші, зібрані на поточний або капітальний ремонт всього будинку в рахунок оплати боргу «сусіда», та ще й штраф і пені. РСО (ресурсопостачальних організаціям), та й влади вигідніше мати відносини з юридичними особи, які підпорядковуються законодавству, ніж з пересічними громадянами, на захист інтересів яких насамперед житлове законодавство, закон про захист прав споживачів, не кажучи вже про правоохоронні органи влади (Прокуратура, ГЖІ).
Ресурснікам при безпосередньому управлінні будинком доводиться мати справу з кожним власником окремо, з мільйонами фізичних осіб, і реально - відповідати за якість того ресурсу, який вони постачають безпосередньо кожному жителю.
Склад переліку необхідних для забезпечення належного утримання спільного майна в багатоквартирному будинку послуг і робіт, порядок їх надання та виконання встановлюються Урядом Укаїни і обов'язкові для виконання як керуючими або обслуговуючими компаніями, так і власниками приміщень у вигляді внесення плати в необхідному обсязі пропорційно планованих робіт по утриманню і ремонту будинку.
При безпосередньому управлінні багатоквартирним будинком, кількість квартир в якому становить більше ніж дванадцять, власниками приміщень в даному будинку договір надання послуг і (або) виконання робіт з утримання та ремонту спільного майна в даному будинку з керуючою організацією власники приміщень у даному будинку укладають на підставі рішення загальних зборів зазначених власників. При цьому власники приміщень у даному будинку, що володіють більш ніж п'ятдесятьма відсотками голосів від загального числа голосів власників приміщень у даному будинку, виступають в якості одного боку договору, що укладається.
За договором надання послуг і (або) виконання робіт з утримання та ремонту спільного майна в багатоквартирному будинку одна сторона (керуюча організація) за завданням другої сторони (власників приміщень у багатоквартирному будинку) протягом узгодженого терміну за плату зобов'язується надавати послуги і (або) виконувати роботи щодо належного утримання та ремонту спільного майна в даному будинку. Договори холодного і гарячого водопостачання, водовідведення, електропостачання, газопостачання (в тому числі постачання побутового газу в балонах), опалення (теплопостачання, в тому числі поставки твердого палива за наявності пічного опалення) полягають кожним власником приміщення, що здійснює безпосереднє управління багатоквартирним будинком, від свого імені.
На підставі рішення загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку, які здійснюють безпосереднє управління таким будинком, від імені власників приміщень у такому будинку у відносинах з третіми особами має право діяти один із власників приміщень у такому будинку та чи інша особа, яка має повноваження, засвідчене довіреністю, виданою в письмовій формі йому всіма або більшістю власників приміщень у такому будинку. На сьогоднішній день керуючі компанії пропонують власникам приміщень перейти на нову форму управління - безпосереднє управління будинком. Можливо, якісь будинки захочуть організувати і ТСЖ замість безпосереднього управління будинком. Це буде їх вибір. Всі керуючі компанії, що входять в СРО Некомерційне партнерство зі сприяння в управлінні житловим фондом «Союз керуючих компаній» почали проводити семінари-зустрічі з порадами будинків (де вони обрані), з ініціативними власниками приміщень, з представниками ТОС будинків.
При безпосередньому управлінні функції керуючої компанії будуть зведені до надання послуг і виконання робіт з утримання та ремонту спільного майна в разі укладення такого договору за рішенням зборів власників приміщень. В такий договір планується включення частково управлінських функцій - ведення паспортного столу, функцій контролю постачальників ресурсу: регулювання, обслуговування устаткування, складання відповідних актів про виявлені порушення. До жителям переходить обов'язок безпосереднього розрахунку з ресурсоснабжающими організаціями. Типовий договір надання послуг та виконання робіт з утримання та ремонту спільного майна будинку вже розроблений, ведуться переговори з різними постачальниками послуг з питання надання проектів договору поставки комунальних послуг жителям, врегульовуються механізми укладання таких договорів.
Пропонуємо жителям разом зі своїми керуючими компаніями взятися за справу, щоб з найменшими втратами вийти на новий етап реформування житлово-комунальної сфери. Разом ми все подолаємо.