Сучасне Російське законодавство написано такою мовою, що багато важливі положення, можуть бути обгрунтовані інтерпретовані з юридичної точки зору абсолютно по-різному. Істина неоднозначні питання до виникнення серйозних конфліктних ситуацій встановлюється думкою чиновників в інстанціях, а після - визначається в судах. Думка чиновників, як показує практика, річ вельми не постійна і залежить від безлічі як об'єктивних, так і суб'єктивних факторів.
У питаннях будівництва на земельних ділянках з видом дозволеного використання «для ведення селянського (фермерського) господарства (СФГ) думки у чиновників, як правило, немає через відсутність реальної практики. А інформацію про судові рішення на цікаву для нас тему розшукати не вдалося.
Перелічені нижче висновки засновані на теоретичному вивченні законодавства.
Чи можна будуватися на землях "для ведення КФГ"?
- Будуватися можна. Згідно ст. 263 ГК РФ і ст. 403 ЗК РФ Власник будь-якої земельної ділянки має право на його забудову. Відповідно до ст. 43 ЗК РФ зведення або не від спорудження будівель або споруд, є правом власника земельної ділянки. Оскільки заборони на будівництво на землях СФГ немає, то дані норми законодавства є застосовними.
Згідно "Закону про СФГ" для діяльності СФГ допускається наявність у складі майна СФГ будівель несільськогосподарського призначення, тобто житлового, рекреаційного, промислового і т.п.
1. До складу майна фермерського господарства можуть входити земельну ділянку, господарські та інші будівлі, меліоративні та інші споруди, продуктивна і робоча худоба, птиця, сільськогосподарські та інші техніка та обладнання, транспортні засоби, інвентар та інше необхідне для здійснення діяльності фермерського господарства майно.
Чинним законодавством не встановлено будь-яких особливі режими або умови, що обмежують будівництво на фермерській землі. Межі використання земельних ділянок для ведення КФГ не обмежені ніякими спеціальними нормами, як наприклад, у випадку з земельними ділянками для ведення ЛПХ (особисте підсобне господарство), с / г виробництва або садівництва. Наприклад, на земельних ділянках для ведення садівництва не допускається будівництво більше однієї споруди з одним видом використання. Тобто можна побудувати тільки 1 садовий будинок (житловий будинок можна будувати тільки якщо ділянка знаходиться в межах поселень), 1 баню, 1 сарай і т.д. На фермерської же землі немає ні кількісного обмеження, ні за площею. Само собою, необхідно дотримуватися всіх містобудівні, пожежні, санітарні, гігієнічні та інші нормативи, оскільки в іншому випадку, можуть бути використані штрафні санкції за недотримання обов'язків землекористувача, зокрема, встановлені ст.42 ЗК РФ.
1. Для створення фермерського господарства та здійснення його діяльності можуть надаватися і купуватися земельні ділянки із земель сільськогосподарського призначення.
Після прочитання цієї статті, хочеться сказати - так, очевидно, фермер може купувати ділянки для будівництва. І в природі, мабуть, є ділянки зі складу земель с / г призначення, призначені «для будівництва будинків, будівель, споруд, необхідних для здійснення діяльності СФГ". Але нам така екзотика не зустрічалася і місцеві чиновники такого не чули.
Чи потрібна дозвіл на будівництво?
У разі будівництва будівель та споруд (споруди зводяться без отримання дозволів та не підлягають реєстрації в рег. Палаті) вид дозволеного використання "для ведення КФГ" має на увазі необхідність отримання дозволу на будівництво для капітальних будівель, які не є будівлями «допоміжного використання», т. е. для капітальних складів, цехів, комор, овочесховищ, майстерень, гаражів, сараїв і т.п.
Житлову будову, тобто окрема будівля (будівля, будинок) постійного типу, розрахована на тривалий термін служби, вся або не менше половини площі якої призначене і використовується для проживання, на нашу думку, якраз і є на ділянці "для ведення КФГ" об'єктом допоміжного використання. Відповідно, дозвіл на її будівництво не потрібна (Ст. 51.п.17 Град Кодексу РФ).
Чи потрібно оформляти будівництво на СФГ?
- Оформлення будівель, які не потребують дозволу на будівництво, є добровільним. Відповідно, якщо мова йде про житловій будівлі, яке ми скромно назвемо «лазня» або «сторожка», то на наше переконання, воно буде будівництвом «допоміжного використання» і його можна ніяк не оформляти.
Як оформляти будівництво на СФГ?
Якщо ж Ви вирішили побудувати капітальний склад, цех, комора, овочесховище, і т.п. то теоретично Вам слід отримувати дозвіл на будівництво і оформляти будівництво.
У разі, якщо Ви твердо вирішили, що ваше будівля не є будівництвом «допоміжного використання», і Вам слід належним чином оформити свою споруду.
Процедура оформлення, в разі якщо воно необхідне, нічим не відрізняється від оформлення будівель на житлових (ІЖС) або присадибних (ЛПГ) ділянках в населених пунктах, навіть навпаки - в нашому випадку більше свобод при будівництві, ніж у міській або навіть в сільській межах.
Важливо пам'ятати, що споруда не повинна перебувати в охоронній зоні водойми, санітарної, захисної або будь-якої іншої зоні дії обтяжень, а також зоні знаходження лінійних об'єктів (ЛЕП, газові магістралі, кабелі тощо). Там будівництво заборонено. Якщо на ділянці немає зон, що забороняють будівництво - будівництво на ньому не заборонено!
Що стосується практики оформлення будівель, то цей досвід найбільш сконцентрований в Підмосков'ї. Згідно з твердженнями Калініна Н.І. який є заступником керівника апарату комітету Державної думи з аграрних питань, а також державним радником Російської Федерації I класу), отримання дозволу на будівництво на ділянках під СФГ є рідкістю, і тому в багатьох регіонах інстанції не знають, що з цим робити.
Після отримання дозволу на будівництво, повинна йти класична процедура оформлення, в якій пряма участь приймають приватні архітектори, що формують проект забудови, а також планування розташування об'єктів на самій ділянці. Оскільки будівництво - це прерогатива архітекторів, то по з'ясуванню нюансів оформлення краще звертатися безпосередньо до них. До того ж, не зрозуміле перелік тих об'єктів, на які потрібен дозвіл на будівництво.
Кінцевим підсумком оформлення буде отримання паспорта об'єкта будівництва і реєстрація в районній реєстраційній палаті. Після чого, виникає обов'язок платити податок з нерухомого майна, а також ряд інших відповідних обов'язків.
Процедура формування проекту забудови, отримання дозволу на будівництво, узгодження з наглядовими інстанціями проекту, приймання комісії для здачі будинку в експлуатацію і інше, є досить дорогими і трудомісткими завданнями. Багато землекористувачі, особливо далеко від мегаполісів, здійснюють будівництво без попереднього оформлення. Спробуємо розібратися, чим загрожують такі дії?
Чи можуть штрафувати за будівництво на СФГ?
1. Слід зауважити, що споруди, які не є об'єктами капітального будівництва (битовки, навіси і т.п.) можуть зводитися без обмежень і не вимагають ніяких дозволів.
2. за зведення будівель, які є капітальними, тобто такими, які неможливо перемістити без витрат, порівнянних з вартістю самого будови можуть штрафувати, якщо доведуть, що ці будови НЕ будівлями «допоміжного використання».
На землях с / г призначення в Ясногорську районі за самовільне будівництво ще нікого не штрафували. При існуючому законодавстві, вкрай малоймовірно, що можуть почати шрафовать, оскільки заборони на капітальне будівництво на землях "для ведення КФГ" немає, а в даний час розробляється проект закону, що роз'яснює не тільки як законно будуватися, але навіть дозволяє прописуватися на цій землі.
Чи можливий знос самовільних будівель?
- в нашому випадку - не можливий.
1. Самовільна споруда - будова, створене на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети в порядку, встановленому законом, або створене без отримання на це необхідних дозволів або з істотним порушенням норм і правил.
2. Особа, яка здійснила самовільну будівлю, не має права розпоряджатися будівлею - продавати, дарувати ... Самовільна споруда підлягає зносу який здійснив її обличчям або за його рахунок, крім випадків, передбачених пунктом 3 цієї статті.
3. Право власності на самовільну споруду може бути визнано судом, за особою, у власності ... якого знаходиться земельна ділянка, де здійснена споруда.
Право власності на самовільну споруду не може бути визнане за вказаною особою, якщо збереження будівлі порушує права та охоронювані законом інтереси інших осіб або створює загрозу життю і здоров'ю громадян.
При вивченні прецедентів знесення будівель виявляється, що або споруди були зведені самовільно на чужих ділянках без згоди власників, або перебували в охоронних зонах, що не допускають будівництво.
Які відступи будівель від лісу, лісопосадок, червоних ліній вулиць і сусідніх ділянок?
Існує два Сніпа, що встановлюють відступи від лісу або лісопосадок. За Сніпу належить до дачних і садових ділянках і селищам, відступ передбачений в 15м. За СНіПам населених пунктів - 25м. Пропонується керуватися нормами для населених пунктів, оскільки в майбутньому не виключений переклад земель поселення під населені пункти.
За відступами від сусідніх ділянок і від доріг - иформация з'явиться в наступному.
Висновок російськими словами:
Якщо не порушені права і інтереси інших осіб, а також відсутні загрози життю і здоров'ю громадян (тому рекомендується не тільки дотримуватися при будівництві норми, правила і БНіП, а й будуватися з "запасом" міцності) - законно примусити знести споруду не вийде. Необхідність отримання дозволу на будівництво досить неочевидна. Розмір штрафу за будівництво без отримання дозволу (якщо воно потрібно) для фізичних осіб досить малий, а процедура штрафування досить складна, щоб чиновникам було цікаво цим займатися. Можливо узаконення судом споруди, зведеної без необхідного дозволу, і подальша реєстрація права власності на будівлю. На жаль, амністія, яка спрощує оформлення, тут не працює. Але знову-таки, це тільки в разі, якщо на будівництво потрібен дозвіл на будівництво, тобто якщо будівля не є об'єктом допоміжного використання.
Що стосується людей, які освоюють маєтку в Ясногорську районі, то бажаючих почати цей довгий і дорогий шлях оформлення, поки що не знайшлося. І більшість причин цього зрозумілі:
- нікого ще не штрафували і подібної тенденції не спостерігається;
- платити істотний податок за будови мало хто боїться її
- при оформленні споруди можуть виявитися порушення, які потрібно буде виправляти (найбільш поширені це - невідповідність проекту);
- Ніхто не відміняв дію закону суспільства: менше знаєш - краще спиш. Можна і перефразувати: менше знають [чиновники] - міцніше спиш. Чим менше чиновників знають про наявність сумнівного об'єкта або про можливості причепитися за яке-небудь порушення, тим менше потрібно витрачатися на усунення порушень або на "закривання очей".
В цілому, мають місце бути абсолютно серйозні побоювання, що державі, дуже скоро, буде зовсім не до таких дрібниць.