В даний час громадяни дуже часто укладають договори участі в пайовому будівництві (ДДУ), сподіваючись незабаром (або не дуже незабаром) майбутньому отримати свою новобудову у власність і влаштувати життя на краще.
Багато беруть іпотеку, просто кредити, трудяться щосили, доповнюють своїми особистими і позиковими коштами.
На перший погляд це вигідно, тому що на етапі будівництва (тобто коли будинок ще не побудований або на місці нього просто будівельна яма) він коштує набагато менше грошей, ніж готовий. До того ж це буде не вторинне житло, а абсолютно новий будинок, і відповідно, свіжа квартира.
Але забудовники нерідко порушують терміни за договором. У причинах розбиратися не будемо. У кожної будівельної компанії - вони свої. І громадянам будівельники постійно пропонують укласти «додаткову угоду» про продовження (перенесення) термінів.
Це обумовлено тим, що раніше, та й зараз, виникають безліч, м'яко кажучи, не дуже законних схем, які створені для того, щоб просто нажитися недобросовісним забудовникам за рахунок людей. Це, звичайно, винятки, але зустрічаються такі «виключення» досить часто. Тому і суди завалені справами пайовиків із забудовниками.
Зараз в Росії заборонено будівельним компаніям залучати грошові кошти громадян без укладення договору участі в пайовому будівництві (ч. 2, 2.1 ст. 1 ФЗ-214).
Така угода може бути визнана в судовому порядку недійсною. Але що цікаво, звернутися до суду з таким позовом дано право тільки громадянину. Будівельної компанії в такому позові буде відмовлено.
Але, як то кажуть, «було гладко на папері, та забули про яри». Тому ймовірність обману є завжди.
Остаточну відповідь на це питання, звичайно, залишається за вами. Але, перш ніж підписувати якісь юридично значимі документи хоча б уважно прочитайте те, що ви підписуєте.
Дивно, але у нас так склалося, що люди просто часто вірять на слово і можуть підписати щось не дивлячись. А потім починають бігати по юристам і судам.
В ідеальному варіанті - візьміть проект цього додаткової угоди в паперовому або електронному вигляді і проконсультуйтеся з юристом - які тут можуть бути нюанси і підводні камені.
Як правило, в додатковій угоді мова йде про перенесення термінів передачі об'єкту пайового будівництва. Поряд з цим може міститися умова, що претензій по новому терміну ви не маєте.
Відповідно, якщо ви підпишіть така угода (навіть при відсутності умови про претензії), то втратите право вимагати будь-які неустойки з будівельної компанії.
Якщо не підпишіть - це зовсім не означає, що забудовник звільняється від своїх зобов'язань з будівництва вашого житла. Тут повністю вина забудовника. А він вам просто направив свою пропозицію у вигляді прохання підписати додаткову угоду.
Ви маєте право писати йому мотивовані претензії, а також звертатися до суду, якщо ваша претензія не буде задоволена. Можете вимагати неустойки та інші фінансові санкції з забудовника. Але про це далі.
По перше. як було сказано вище, якщо ви вже підписали додаткову угоду про продовження терміну, то ви не маєте права вимагати грошей за прострочення передачі квартири (об'єкта пайового будівництва). Тому що ви погодилися вже з новими умовами за термінами і поставили свій підпис, а ця угода є невід'ємною частиною основного договору.
Часто термін прописаний досить розмито або прив'язаний, наприклад, до «отримання дозволу на введення об'єкту в експлуатацію». Головне, щоб можна було визначити чітку календарну дату.
З забудовника можна вимагати такі суми:
- Неустойку (відсотки) за порушення термінів передачі об'єкту пайового будівництва;
- Збитки. які виникли у вас з вини забудовника;
- Штраф за недотримання в добровільному порядку вимоги споживача;
- Компенсацію моральної шкоди;
- Судові витрати (наприклад, якщо користувалися послугами юриста).
У підсумку сума може вийти не маленька. Тепер розглянемо.
1. Неустойка (пені) за порушення строків передачі об'єкта пайового будівництва
Розмір неустойки визначений в ч. 2 ст. 6 ФЗ № 214 і становить 1/150 ставки рефінансування ЦБ РФ за кожен день прострочення. Ця ставка постійно змінюється і її актуальний розмір можна подивитися на сайті Центрального банку РФ. На момент написання статті вона становить 8,25% річних.
Проте, нескінченно розраховувати цю неустойку не можна. Відповідно до абз. 4 ч. 5 ст. 28 Закону «Про захист прав споживачів» сума стягнутої неустойки (пені) не може перевищувати ціну окремого виду виконання роботи (надання послуги) або загальну ціну замовлення, якщо ціна виконання окремого виду роботи (надання послуги) не визначено договором про виконання роботи (наданні послуги ).
Іншими словами, максимальна сума неустойки обмежена вартістю квартири за договором.
На практиці суди, як правило, знижують розмір неустойки, встановлений Законом. Вони керуються ст. 333 Цивільного кодексу РФ, де сказано, що якщо що підлягає сплаті неустойка явно не відповідає наслідків порушення зобов'язання, суд має право зменшити неустойку. З цим нічого не поробиш, так як у суду є таке право. Часто розмір неустойки знижують сильно аж до 10% від розрахованої суми. Але останнім часом суди схильні стягувати суми побільше.
Наведемо приклади з нашої судової практики:
Справа №1. У цій справі з будівельною компанією наша сторона (на стороні позивача - пайовика) вимагала 995 152 рублів неустойки. Порушений термін склав 1276 днів або майже 3,5 року. Суд порахував розумним стягнути 500000 рублів. Тобто знизив розмір неустойки в 2 рази.
Текст судового рішення можна подивитися за цим посиланням.
Справа №2. У цій справі із забудовником наша сторона (на стороні позивача - пайовика) вимагала 115 680 рублів неустойки. Порушений термін склав 250 днів. Суд порахував розумним стягнути всю суму, тобто 115 680 рублів.
Текст судового рішення можна подивитися за цим посиланням.
2. Відшкодування збитків
Також від забудовника можна вимагати відшкодування збитків, яких зазнав людина з вини забудовника.
Як приклад збитків можна навести випадок з нашої практики.
Так, з вини будівельної компанії, людина була змушена довгий час знімати інше житло, тому що його квартира була ще не побудована.
Текст судового рішення можна подивитися за цим посиланням.
Суму збитків суд не може знизити (якщо все доведено) на свій розсуд, як у випадку з неустойкою, оскільки суд не має на це права, передбаченого законом. А сума збитком може бути дуже значна.
При стягненні збитків за оренду іншої квартири або житлового будинку з вини забудовника суд враховує наступне:
- площа знімається житла в порівнянні з квартирою по ДДУ. Якщо квартира по ДДУ 40 кв.м. а площа орендованого 150 к.ч. то буде складно довести обгрунтованість понесених збитків;
- район знятого житла в зіставленні з квартирою по ДДУ. Якщо орендована нерухомість знаходиться, наприклад в елітній районі, то можуть виникнути питання в обгрунтованості таких витрат;
- чи є наймодавець дійсно власником житлового приміщення.
3. Штраф за недотримання в добровільному порядку вимоги споживача
По-перше: цей штраф передбачений Законом про захист прав споживачів, оскільки на пайову участь цей закон поширюється.
По-друге: штраф буде стягнуто тоді, коли пайовиком була написана письмова претензія. І на неї забудовник відповів відмовою або не відповіли взагалі.
По-третє: розмір цього штрафу становить 50% від суми задоволених вимог.
Наприклад, в даному судовому справі. де ми представляли інтереси пайовика суд стягнув штраф на суму 290000 рублів.
4. Моральна шкода
Так як на відносини, пов'язані з участю громадянина і забудовника поширюється Закон про захист прав споживачів, то споживач може скористатися компенсацією моральної шкоди. Моральна шкода - це фізичні і моральні страждання, яких зазнав громадянин у зв'язку з невиконанням договору в термін.
Моральна шкода визначається індивідуально в кожному справі і його сума нічим не обмежена. Тому в суді можна наполягати на будь-якій сумі, яку вважаєте за гідною.
5. Судові витрати
Судові витрати - це держмито і всі витрати, які ви понесли в зв'язку з судовим процесом.
Наприклад, якщо ваші інтереси в суді представляв юрист за договором - то ці гроші також можна відшкодувати з відповідача.
До речі, якщо сума ваших вимог в позові не виходить за межі 1000000 рублів - то ви звільнені від сплати держмита. Якщо сума вище - то держмито сплачується з суми, яка перевищує цей 1000000 рублів.
Порядок такої: Якщо в договорі прописаний «досудовий порядок врегулювання спору» або «всі суперечки вирішуються шляхом переговорів» або «обов'язковий претензійний порядок» або якісь подібні формулювання - то написання претензії обов'язково. Інакше суд просто не буде розглядати ваше позовну заяву.
Писати претензію чи ні - вирішувати, звичайно, вам. Але часто буває, що грамотно написана претензія працює на благо пайовика. Добросовісний забудовник, як правило, йде на переговори зі своїм клієнтом і пропонує варіанти вирішення, які можуть вас влаштувати.
Іноді - це повернення грошей. Звичайно, в меншій сумі, що належить згідно із законом. А іноді - це проведення додаткових робіт в квартирі. Наприклад, ремонт, квартира під чистове якісна обробка або встановлення додаткового обладнання в квартирі.
І ще: якщо не буде претензії. то ви втратите права стягнути із забудовника штраф за недотримання в добровільному порядку вимоги споживача в розмірі 50% від задоволених судом вимог.
Якщо претензія не мала своєї дії і забудовник її просто ігнорує, вихід один - звертатися до суду.
Варто пам'ятати, що при ціні позову менш 1000000 (один мільйон) рублів державне мито за розгляд позовної заяви не сплачується, так як поширюється Закон про захист прав споживача.
Якщо сума позову більше 1000000 (один мільйон) гривень, держмито сплачується з перевищує суми за загальними правилами.
Також в суді можна буде стягнути витрати на оплату послуг юриста (представника), як було зазначено вище.
Звичайно, будівництво житлових будинків - це складний і трудомісткий процес, пов'язаний з багатоденних оформленням дозвільної документації. І якщо термін затримки не великий - варто почекати.
Головне, щоб побудували якісно. Якщо ж ви бачите, що забудовник зовсім не збирається здавати об'єкт будівництва або пройшов вже значний термін - варто звертатися до суду.
Наостанок бажаємо удачі вам при вкладенні коштів і щоб квартира була здана в строк!
На скільки відповідає фз214 даний договір?
Добридень! Забудовник зірвав терміни пердачи ключів (близько трьох місяців), договір ДУ, 214 ФЗ. Неустойки накапало близько 250 т.р. На нашу заяву (претензію) - 150 вони добровільно повернули. Чи є сенс вибивати з них залишок? Є ще договір про те, що в цей пріод ми знімаємо квартиру. Ці витрати теж можна повернути? Плюс моральну шкоду - скільки можна вимагати? І наші дії? Спочатку писати повторну претензію або відразу звертатись до суду?
Привіт, підкажіть будь ласка, як з юридичної точки зору правильніше вчинити з доп.соглашеніем, яке надсилає забудовник, про продовження термінів здачі будинку і видачі ключів на 6 місяців: все ж відповісти на лист відмовою (скільки буде коштувати написання листа Вами?) Або просто проігнорувати? Чи не зможе забудовник розірвати договір, в разі непідписання доп.соглашенія? Чи не видавати ключі? У разі, якщо відповісти на доп.соглашеніе, чи потрібно після ще писати досудову претензію перед подачею документів до суду? У доп.согл. дається термін для відповіді 10 днів.
Можна просто проігнорувати. Забудовник не зможе растогрнуть договір в односторонньому порядку. Доп. Угода - це просто його пропозицію, на яке ви можете погодитися, а можете і немає.
На забудовника заведено кримінальну справу. Слідчий пропонує написати позовну заяву про повернення коштів за квартиру. Ппроцент готовності будинку - близько 70-80%. Якщо така заява буде мною написано, то це означає, що я втрачаю квартири в цьому будинку?
Порушення терміну буде вважатися з моменту закінчення терміну передачі об'єкта. Соотвественно правильна точка відліку - 23.10.15 + 2 місяці.
Якщо ви уважно читали статтю - там написано:
Розмір неустойки визначений в ч. 2 ст. 6 ФЗ № 214 і становить 1/150 ставки рефінансування ЦБ РФ за кожен день прострочення. Ця ставка постійно змінюється і її актуальний розмір можна подивитися на сайті Центрального банку РФ. На момент написання статті вона становить 8,25% річних.
Зараз ця ставка дорівнює 11,00%.
У суді можна стягнути:
1. Неустойку (відсотки) за порушення термінів передачі об'єкту пайового будівництва;
2. Збитки, які виникли у вас з вини забудовника;
3. Штраф за недотримання в добровільному порядку вимоги споживача;
4. Компенсацію моральної шкоди;
5. Судові витрати (наприклад, якщо користувалися послугами юриста).