Історія виникнення і розвитку інституту сервітуту
Вперше сервітути з'явилися і були детально врегульовані римським правом. У римському праві слово servitus означало «рабство речі», «служіння її», тобто таке відношення, при якому річ, ділянку служив не тільки своєму власнику, але і використовувався для економічних вигод сусіднього панівного ділянки, отже, для вигод власника останнього.
Т.С. Петровська, О.С. Петровська відзначають, що в ранньому римському праві епохи XII таблиць земельні сервітути спочатку сприймалися римськими юристами не як право на чужу річ, а як реальна цінність. Предметом сервітуту виступало не право користування чужою річчю, а безпосередньо та частина чужого майна, якою користується сервітуарій. Таким чином, сервітутом позначалася та смуга або простір чужої землі, які були відведені в користування господарем сервітуту. Сервітут фактично ототожнювався з правом на земельну ділянку.
Виникнення сервітутів в Стародавньому Римі було обумовлено причинами економічно-географічного та юридичного характеру. Місцевість, на якій знаходився Стародавній Рим, була горбистій і не була багата водою. Виникнення приватної мелкоземельной власності на землю привело до того, що одні земельні ділянки, що знаходилися в більш вигідному географічному положенні, придбали велику цінність, а інші, відрізані від публічної дороги землями інших власників або позбавлені води та інших природних благ, не можна було нормально експлуатувати. Для використання земельних ділянок необхідна вода, потрібен прогін худоби через іншу ділянку і т.д. Виникала необхідність закріпити за власниками таких ділянок право користуватися водою з джерел на сусідніх ділянках, проходити через сусідні ділянки для виходу на спільний кордон. Необхідно було обмежити правомочності одних дрібних землевласників на користь їхніх сусідів. Спочатку право користування чужою землею в певному відношенні виникало у вигляді укладання угод (наприклад, договору найму, оренди або можна було домовитися з сусідом про те, щоб він прийняв на себе зобов'язання давати іншого сусіда вихід і виїзд через свою землю на громадський проїзд). Однак цей шлях був не цілком надійним, так як при зміні власника (наймодавця або орендодавця) договір втрачав силу.
Задоволення таких потреб, як вихід і виїзд на суспільну дорогу, отримання води і т.п. необхідно було забезпечити більш надійним і міцним способом, незалежно від зміни власника сусідньої землі. Це було реалізовано в римському приватному праві у формі земельних сервітутів.
Тривалий час сервітут як різновид речових прав, сформульованих ще під час Римської імперії, у вітчизняному законодавстві не знаходив свого відображення.
Дореволюційний цивільне законодавство поняття «сервітут» не містило, хоча і встановлювало деякі види обмежень на право власності щодо земельних ділянок, об'єктів нерухомості, водних і лісових ресурсів. Поняття сервітут використовувалося тільки в законодавчих актах окремих губерній.
Законодавство використовувало термін «будинкові сервітути» і відносило до них крім містобудівних сервітутів також право зводити споруди на чужому будинку (стіни, даху) або зміцнювати в чужому будинку скоби, залізні прути, колоди і ін. Право використовувати чуже будівлю для опори свого споруди, право зводити будову над чужим будівлею, право на світло або на вигляд (ст. 1105, +1181 Зводу цивільних узаконений губерній Прибалтійських 1864 року). У зв'язку зі скасуванням права приватної власності на землю та об'єкти нерухомості, в період дії радянської влади, необхідність в сервітут відпала.
Згідно зі статтею 274 Цивільного кодексу РФ під сервітутом розуміється право обмеженого користування сусідньою земельною ділянкою для забезпечення проходу і проїзду, прокладання та експлуатації ліній електропередачі, зв'язку і трубопроводів, а також водопостачання, меліорації та інших потреб, які не можуть бути забезпечені іншим способом, що встановлюється на підставі угоди між власником нерухомості і власником нерухомості і власником сусідньої ділянки, зареєстрованому в установленому порядку.
На відміну від римського права в сучасному російському законодавстві відсутній єдиний перелік сервітутних прав. Чинне законодавство містить приблизний перелік цілей, для яких може бути встановлений сервітут. Галузеві кодекси розширюють цей перелік. Відповідно до пункту 1 частини 2 статті 274 Цивільного кодексу РФ сторони можуть передбачити в договорі і інші сервітути відповідно до цивільного законодавства.
Характеристика сервітуту була б неповною без розгляду перспектив розвитку даного правового інституту.
Згідно з цим проектом до Цивільного кодексу РФ пропонується внести нову главу «Сервітут», в якій дати наступне визначення сервітуту: земельну ділянку, будівлю, будівлю або споруду (що служить річ) можуть бути обтяжені правом обмеженого користування уповноваженої особи (сервітутом) для здійснення належного цій особі права власності на земельну ділянку, будівлю, будівлю або споруду, в тому числі незавершені будівництвом (панівна річ), якщо використання такої земельної ділянки, будівлі, ладі ня або споруди за призначенням неможливо без встановлення сервітуту.
Таким чином, розвиток сервітуту в російському праві має важливе значення для встановлення нормальних земельних відносин та оптимального використання земельної власності і іншої нерухомості. Однак законодавче регулювання сервітутів потребує подальшого вдосконалення, яке цей інститут повинен, перш за все, отримати в Цивільному кодексі РФ.