- наявності созаемщиков з підтвердженим доходом.
Сума кредиту, яку ви можете отримати в банку для придбання житла, буде залежати від багатьох факторів: від розміру вашого доходу, від вашого віку, від наявності фінансових зобов'язань і кількості утриманців, від вартості житла, що купується і початкового внеску, від терміну, на який ви збираєтеся оформити кредитний договір, від наявності созаемщиков з підтвердженим доходом.
Розглянемо всі ці величини, що впливають на суму кредиту, по порядку.
Ваша платоспроможність безпосередньо залежить від розміру вашого доходу. Чим вище дохід, тим більшу суму кредитних коштів можуть надати вам банк. При цьому розмір вашого доходу повинен бути підтверджений документально. Якщо ви працюєте за наймом, то повинні будете надати в банк довідку за формою 2-ПДФО, також багато банків допускають підтвердження доходу довідкою за формою банку.
Довідку за формою банку надають ті громадяни, реальний дохід яких, одержуваний як заробітна плата на підприємстві або організації, істотно відрізняється від офіційно виплачуваної заробітної плати, з якої власник підприємства платить податки до пенсійного фонду та інші позабюджетні фонди, тобто мова йде про « сірої »зарплати. Але і в цьому випадку довідка за формою банку повинна бути підписана керівником і головним бухгалтером підприємства.
У разі якщо ви є індивідуальним підприємцем і працюєте з використанням спрощеної системи оподаткування, для підтвердження розміру свого доходу вам необхідно буде надати в банк Декларацію про доходи за два останні роки, касову книгу (при наявності), книгу про доходи та витрати. Можливо, банк попросить і більший інші документи. Якщо працюєте за патентом або в якості системи оподаткування застосовуєте ЕНВД, то тут справа з підтвердженням розміру доходу набагато складніше. Іноді в цьому випадку можна надати укладені договори з постачальниками і клієнтами. Однак громадянам, які оплачують ЕНВД (Єдиний податок на поставлений дохід), банки дуже рідко надають іпотечний кредит.
Також банк враховує ваші додаткові доходи, наприклад, доходи від здачі в оренду, наявної нерухомості. Але отримання цих доходів теж необхідно підтвердити. В даному випадку підтвердженням буде служити здана в Податкову інспекцію Декларація за формою 3-ПДФО. На Декларації обов'язково повинна стояти відмітка податкової інспекції.
Від розміру ваших доходів безпосередньо залежить щомісячна сума вашого платежу по кредиту. Щомісячний платіж по кредиту не може перевищувати 50-70% вашого щомісячного доходу. Цей відсоток залежить від розміру вашого доходу, чим нижче дохід, тим нижче відсоток, так як при розрахунках враховується мінімальний прожитковий рівень, встановлений в регіоні. При цьому з суми вашого доходу перед розрахунком будуть відняті всі платежі за різними фінансовими зобов'язаннями. Наприклад, податки, платежі за наявними кредитами інших банків, аліменти, щомісячні платежі за рішенням суду та ін.
Хочу підкреслити, що навіть якщо ви готові всю свою зарплату віддавати на погашення іпотечного кредиту, і жити впроголодь, на всьому економлячи, банк вам цього не дозволить. Вірніше банку не дозволять відбирати у вас всі ваші гроші. Банк не має права укладати з вами такий кабальний договір, інакше порушить правила і може позбутися ліцензії.
Розглянемо ситуацію на прикладі. При розрахунку я буду використовувати калькулятор одного з банків. Ви хочете отримати кредит на покупку квартири в розмірі 3 000 000 рублів на термін 10 років. Ваш щомісячний дохід за вирахуванням податків становить 50 000 рублів. У тому випадку, якщо ви укладете з банком договір на 10 років і отримаєте кредит в розмірі 3 000 000 рублів під 12%, ваш щомісячний платіж складе 43 000 рубль. При такому щомісячному платежі ваш дохід на вимогу банку повинен становити 66 000 рублів. Таким чином, щоб отримати необхідну суму кредиту, потрібно або збільшити термін кредитування, якщо це можливо, або знайти созаемщика.
Розмір суми наданого банком кредиту залежить від кількості позичальників і розміру їх підтвердженого доходу. Таким чином, часто молоді люди, які не мають ще високих доходів, залучають в якості позичальників своїх батьків, братів і сестер. Деякі банки допускають залучення не одного, а відразу декількох позичальників. При розрахунку максимальної суми кредиту банк враховує розмір доходу всіх позичальників. Іноді созаемщиками можуть виступати і особи, які не мають з вами родинних зв'язків.
Созаємщики повинні надати в банк такий же пакет документів, як якщо б вони особисто отримували б кредит на придбання житла. Созаємщики так само несуть відповідальність за погашення кредиту. У разі невиплати платежів по кредиту в термін, банк може стягнути заборгованість з будь-якого з позичальників.
У вищеописаної ситуації. Нагадаю: необхідна сума кредиту - 3 000 000 рублів, термін кредиту - 10 років, під 12%. Як було показано вище, розмір доходу 50 000 рублів не дає можливості отримати таку суму кредиту. При такому доході можна отримати тільки 2 265 000 рублей. Щоб отримати 3 000 000 на строк 10 років, необхідно, щоб розмір доходу становив не менше 66 000 рублів. А ось якщо ви залучите співпозичальника, наприклад, брата, розмір доходу якого становить 27 000 рублів, то цього буде достатньо, щоб отримати необхідну суму кредиту. При цьому зауважу, що у брата-співпозичальника не повинно бути ніяких зобов'язань фінансового характеру, а також не повинно бути утриманців.
Якщо немає можливості залучити співпозичальника, можна збільшити термін кредитування. Чим більше термін, на який надається кредит, тим більше може бути сума кредиту.
Наприклад, в вищеописаної ситуації, банк на термін 10 років може надати кредит у розмірі 2 265 000 рублей. А якщо подовжити термін надання кредиту до 20 років, то при доході 50 000 рублів і ставкою кредиту 12%, сума, яку може надати банк буде вже 3 000 000 рублів.
Але тут потрібно врахувати, що збільшити термін кредитування можливо не завжди. Термін, на який банк може надати кредит залежить від віку позичальника. У більшості банків (є й винятки) вік позичальника на дату останнього платежу не повинен перевищувати для жінок - 55 років, для чоловіків - 60 років. Не завжди, але, як правило.
Тому, в нашому випадку, якщо позичальникові-чоловікові не більше 40 років, то він може збільшити термін кредиту до 20 років, і при доході 50 000 рублів, і ставкою банку 12%, може отримати кредит в розмірі 3 000 000 рублів, а ось якщо позичальникові-чоловікові вже виповнилося 50 років, то сума, яку він може отримати в якості кредиту буде 2 265 000 рублей, так як попросити про збільшення терміну кредитування він не може.
Правда, в деяких банках допускається, що б вік позичальника на дату останнього платежу був 70 років.
Сума кредиту також залежить від наявності у вас зобов'язань за різними платежами. Наприклад, якщо отримується вами зарплата становить 50 000 рублів, але не так давно ви придбали в кредит автомобіль і щомісячний платіж по автокредиту становить 18 000 рублів, то ця сума буде вирахувана з розміру вашого доходу при розрахунку суми іпотечного кредиту. У такій ситуації ви зможете отримати в якості іпотечного кредиту на термін 10 років суму в розмірі 1 340 000 рублів, а не 2 265 000 рублей, якби у вас не було зобов'язань по виплаті автокредиту.
Наявність утриманців також впливає на суму іпотечного кредиту. Суму, яку може отримати в банку самотній чоловік з доходом 50 000 рублів, буде набагато вища за ту, яку може отримати жінка з таким же доходом, але мати-одиначка, що має на утриманні двох неповнолітніх дітей. Та й чи зможе отримати?
Вартість об'єкта нерухомості, який ви плануєте придбати за рахунок кредитних коштів, також впливає на суму кредиту. Якщо ви плануєте придбати квартиру, ринкова вартість якої 3 000 000 рублів, то вам не отримати в якості іпотечного кредиту 3 000 000 рублів. Максимальна сума, яку ви можете отримати в банку на придбання житла повинна становити не більше 80% від його ринкової вартості. Тобто в даному випадку, 2 400 000 рублів. А ось при вартості об'єкту 3 750 000 рублей, сума кредиту буде 3 000 000 рублів.