В яких випадках приватизація може бути визнана недійсною?
Приватизація - це звичайна угода, така ж, як купівля-продаж або дарування. Будь-яка угода може бути визнана судом недійсною за заявою якоїсь зацікавленої сторони.
Ось випадок з моєї практики: бабуся отримала за ордером трикімнатну квартиру в Єкатеринбурзі, тобто квартира муніципальна. У бабусі двоє дітей: старший син і молодша дочка. Всі включені в ордер, всі мають право на безкоштовну приватизацію. Якийсь час старший син, будучи вже дорослим, їде і відсутній протягом 9 років. При цьому він змінює місце проживання і знімається з реєстраційного обліку. Бабуся приватизує квартиру в одноосібну власність. Через 9 років старший син повертається і звертається з позовом до суду на свою матір, щоб суд визнав за ним право користування, а договір приватизації - недійсним. І обласний суд задовольнив позов сина в повному обсязі, тобто квартира в Єкатеринбурзі стала знову муніципальною власністю.
У чому відмінності права власності та права користування приватизованою квартирою?
Розповім ще один випадок з практики. Прийшла жінка на консультацію. Вона, свого часу працюючи на підприємстві, отримала двокімнатну квартиру в Єкатеринбурзі. А в ордер включена дочка. Мати і дочка збираються приватизувати цю квартиру. При цьому події розгортаються так, що сама господиня відмовляється від приватизації, а дочка приватизує житло в особисту власність. Далі дочка, за згодою матері, продає цю квартиру, а мамі купує кімнату коридорній системи і оформляє цю кімнату в свою власність. Через півроку дочка продає цю кімнату стороннім людям. Мама про цю операцію нічого не знає. Проходить ще півроку, і новий власник звертається з позовом до суду. Буквально два дні тому жінку з займаної кімнати виселили судові пристави. Вона запитує: «Що робити?» Я відповідаю: «Ваше право користування носить безстроковий характер. Воно виникло і зберігається по відношенню до двокімнатній квартирі, яку дочка спочатку продала. Ви можете звернутися з позовом до тих покупцям в суд ».
Як при приватизації уникнути виникнення права користування у третіх осіб?
Якщо на момент приватизації треті особи мали рівні з наймачем права користування і відмовилися від приватизації, то їх право користування носить постійний і безстроковий характер. Тобто виходить, що в цій квартирі власник один, але право користування мають ще, наприклад, двоє осіб. При договорі купівлі-продажу власник має право цю квартиру продати, але ці особи залишаються в цій квартирі до кінця своїх днів.
Як знизити ризики при покупці приватизованої квартири?
Якщо людина купує квартиру, де первинний документ - договір приватизації, потрібно перевірити безліч нюансів. Ще раз пораджу не пошкодувати коштів і звернутися до юриста, щоб він перевірив, хто приватизував цю квартиру, хто мав право на приватизацію, хто відмовився, тобто чи може бути згодом ця угода - договір приватизації - бути судом визнана недійсною.
Експерт: Рустам Таміндаров, директор юридичного бюро