Неповнолітні у віці від 14 до 18 років вже мають повне право брати участь в укладанні угод: вони самостійно укладають договори, розписуються в документах і т.д. Проте всі їхні дії відбуваються за письмовою згодою батьків або ж інших законних представників. Малолітні громадяни подібних прав не мають, за них участь в угодах беруть батьки або інші законні представники.
Здійснюючи операції, де однією зі сторін є дитина, перш за все, необхідно зрозуміти, хто є його законним представником, тобто, чия участь необхідно в угоді, і які документи підтверджують представництво.
Отже, законними представниками неповнолітньої дитини є його батьки або усиновителі. При відсутності батьків, усиновителів, а також у випадках, коли неповнолітні з інших причин залишилися без батьківського піклування, наприклад: при позбавленні судом батьків батьківських прав або коли батьки ухиляються від їх виховання, законними представниками є - опікун (для малолітніх громадян) або піклувальник ( для дітей від 14 до 18 років).
Дані представники здійснюють від імені неповнолітніх та в їх інтересах всі юридично значимі дії.
Законні представники підтверджують свої повноваження відповідними документами: батьки - паспортом і свідоцтвом про народження дитини, усиновителі - свідченням про усиновлення, опікуни та піклувальники - документами, виданими їм органами місцевого самоврядування. Якщо дитина виховується в прийомній сім'ї, то видається документ про передачу дитини на виховання в прийомну сім'ю, виданий органами опіки та піклування. Якщо дитина перебуває в державній установі для дітей-сиріт і дітей, які залишилися без піклування батьків, то керівник даної установи є його опікуном, який діє від імені і в інтересах дитини на підставі рішення уповноваженого органу про приміщенні дитини до закладу, а інша особа представляє довіреність , що підтверджує його повноваження діяти від імені установи (якщо функції опікуна / піклувальника здійснюються таким установою).
При зверненні за державною реєстрацією прав та угод з об'єктами нерухомого майна, заява та інші необхідні документи від імені неповнолітніх віком до 14 років подають їх законні представники, вони ж підписують і договори. Якщо ж дитині від 14 до 18 років, то він підписує договір, подає заяву про державну реєстрацію прав та документи на реєстрацію - самостійно.
Крім заяви і передбачених законодавством про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним документів, необхідних для її проведення, на державну реєстрацію прав надаються і інші встановлені законодавством Російської Федерації документи, в тому числі:
- документ, що підтверджує повноваження законних представників неповнолітнього,
- документ, що підтверджує право особи віком від 14 до 18 років розпоряджатися майном самостійно, без згоди законних представників: рішення органу опіки та піклування або суду про визнання неповнолітнього, який досяг 16 років, повністю дієздатним (емансиповані), свідоцтво про укладення шлюбу неповнолітнім (у випадках , встановлених ст.21 і ст. 27 ЦК);
- письмову згоду законних представників на вчинення правочину неповнолітніми у віці від 14 до 18 років (ст. 26 ГК, п. 3 ст. 60 Сімейного кодексу РФ - далі СК);
- дозвіл органу опіки та піклування на розпорядження законними представниками майном осіб, які не досягли чотирнадцяти років (п. 1 ст. 28, п. 2 ст. 37 ЦК, п. 3 ст. 60 СК);
- дозвіл органу опіки та піклування на дачу законними представниками згоди неповнолітнім у віці від 14 до 18 років на розпорядження майном (п. 1 ст. 26, п. 2 ст. 37 ЦК, п. 3 ст. 60 СК).
Неподання вищевказаних документів на державну реєстрацію прав спричинить відмову в державній реєстрації угоди.
У яких же випадках дозвіл (згоду) органу опіки та піклування є обов'язковим - це:
- здача майна, що належить неповнолітньому, в оренду;
- відчуження майна, що належить неповнолітньому;
- передача майна неповнолітнього в безоплатне користування;
- передача майна неповнолітнього в заставу;
- відмова від належних неповнолітньому прав, в тому числі відмова від права переважної купівлі частки у праві власності, відмова від участі в приватизації, відмова від спадщини;
- розділ майна неповнолітнього;
- угоди, що тягнуть зменшення майна неповнолітнього;
- відчуження житлового приміщення, в якому проживають перебувають під опікою чи піклуванням члени сім'ї власника даного житлового приміщення або залишилися без батьківського піклування неповнолітні члени сім'ї власника (про що відомо органу опіки та піклування), якщо при цьому зачіпаються права або охоронювані законом інтереси зазначених осіб.
Слід мати на увазі, що дозвіл (згоду) органу опіки та піклування потрібно не тільки при відчуженні майна неповнолітнього. Наприклад: дитина може отримати в спадок або в порядку дарування грошові кошти, і, отже, може бути здатним оплатити витрати, пов'язані з придбанням нерухомості на своє ім'я. Якщо нерухомість купується за рахунок коштів неповнолітнього, і таким чином зменшуються його грошові кошти як вид майна, то в даному випадку необхідно також отримати дозвіл (згоду) органу опіки та піклування на здійснення такої угоди.
Що стосується особливостей угод за участю неповнолітніх, то в російському законодавстві передбачені заборони на деякі з них. Відповідно до п.3 ст. 37 ЦК опікун, піклувальник, їх подружжя та близькі родичі не мають права здійснювати операції з підопічними, за винятком передачі підопічному майна в якості подарунку або в безоплатне користування, а також представляти підопічного при укладенні угод або веденні судових справ між підопічним і чоловіком опікуна чи піклувальника та їх близькими родичами. З урахуванням ст. 28 ГК, а також ст. 60 СК назване вимога закону поширюється і на випадки участі в угоді батьків неповнолітніх дітей в якості їх законних представників. Згідно з цією нормою неможливо, наприклад, продати квартиру, що належить малолітній громадянину, за якого діє його мати, батькам матері або іншим близьким її родичам. Таким чином, оплатне угоди між неповнолітніми та їх законними представниками заборонені, незалежно від того, чи виступають діти набувачами або відчужувача майна. Тому законні представники (або їх родичі) можуть тільки подарувати дитині свою нерухомість (або частку в праві спільної власності), тобто можуть укладати безоплатні договори, що тягнуть збільшення майна малолітньої.
Ще одна заборона - відповідно до ст. 575 ЦК не допускається дарування від імені малолітніх їх законними представниками, заборонена і безоплатна поступка майнового права дитини.
Укладаючи ті чи інші договори, слід пам'ятати, що законодавством встановлено такі підстави для визнання угод за участю неповнолітніх недійсними:
вчинення правочину малолітньою, які не досягли 14 років;
вчинення правочину неповнолітньою у віці від 14 до 18 років без письмової згоди її батьків або усиновлювачів.
І на закінчення хотілося б відзначити, що здійснюючи операції з нерухомістю, ви повинні максимально убезпечити себе від ризиків і ретельно перевіряти всі документи. В угодах з участю неповнолітніх існують певні обмеження, це завжди потрібно враховувати. Якщо відповідно до закону необхідна письмова згода законного представника, дозвіл органу опіки та піклування для здійснення угоди, то вимагайте ці документи. У разі необхідності можна самостійно відвідати орган опіки та піклування, і дізнатися детальну інформацію про законних представників неповнолітнього, тим самим убезпечити себе від можливої підробки документів.