Договір оренди значиться в перших рядках рейтингу юристів по великій кількості правових нюансів і тонкощів, які супроводжують його застосування. Нерідко предметом суперечок стають порядок, розмір або строки внесення орендної плати. Орендарі задаються питанням: чи треба її вносити взагалі, якщо договір підписаний, а право власності на приміщення орендодавець ще не зареєстрував? Президія ВАС РФ вирішив, що договір оренди нерухомого майна, підписаний до державного реєстрації права власності орендодавця, але зареєстрований після неї, дійсний.
Право здавати майно в оренду надано його власнику. Орендодавцями можуть бути і особи, уповноважені законом або власником (ст. 608 ЦК України). Право власності на нерухомі речі виникає з моменту державної реєстрації переходу права власності (ст. 131, 223 і 551 ГК РФ). При цьому державна реєстрація - єдиний доказ існування зареєстрованого права (п. 1 ст. 2 Федерального закону «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним»).
Розуміючи, що послідовність дій порушена, орендар відмовився платити за кілька місяців. Підприємець звернувся до суду.
Суди першої, апеляційної та касаційної інстанцій не сумнівалися: оскільки на момент укладення спірного договору оренди право власності підприємця на об'єкт оренди не було зареєстровано в установленому законом порядку, у нього були відсутні повноваження на розпорядження ним.
Очевидні речі вимагають доказів
Несподіване рішення? Ні.
Трійка суддів і не сперечалася, що покупець не може розпоряджатися отриманими ним у володіння майном, оскільки право власності на нього до моменту державної реєстрації зберігається за продавцем. Судді залишили це питання і звернулися виключно до норм ГК РФ про умови дійсності договору оренди.
Справа в тому, що позов був заявлений підприємцем у зв'язку з неналежним виконанням орендарем договірних зобов'язань по оплаті орендних платежів. При цьому орендар, будучи впевнений у своїй правоті, підійшов до процесу формально. Він вибудував свою позицію в суді на запереченні заявленого орендодавцем вимоги, вказавши лише, що на момент укладення договору за підприємцем не було зареєстровано право власності на приміщення. Порушення порядку реалізації права власності підприємцем він не доводив.
Тим часом обставини, що мають значення для правильного розгляду справи, визначаються арбітражним судом на підставі вимог і заперечень осіб, які беруть участь у справі, відповідно до підлягають застосуванню норм матеріального права (ст. 65 АПК РФ).
ВАС РФ використовував це і не побачив в справі підстав для вирішення питання про приналежність орендодавцю права власності на приміщення.
У визначенні про передачу справи до Президії судді відзначили, що договір оренди нерухомого майна є неукладеним за відсутності його державної реєстрації. Договір оренди, укладений підприємцем, був в результаті зареєстрований в установленому порядку. Значить, він вважається укладеним з моменту реєстрації. І немає підстав визнати його недійсним на підставі ст. 168 ГК РФ. Договір повинен виконуватися сторонами, і орендар зобов'язаний виплатити підприємцю заборгованість по орендній платі за весь термін користування приміщенням.
Що стосується встановлення факту наявності або відсутності права власності орендодавця, орендодавець не повинен доводити своє право власності на передане в оренду майно, якщо відсутні докази належності майна іншій особі.
Поки приналежність переданого в оренду майна іншої особи не доведена, особа, яка передала майно в оренду, має вважатися належним орендодавцем, оскільки порушення чиїхось прав внаслідок розпорядження орендодавцем цим майном не встановлено.
З рішення, винесеного Президією ВАС РФ, слід: якщо орендар, який виступає відповідачем у суді, що не заявляє самостійну вимогу про визнання відсутності у орендодавця правових підстав для розпорядження майном (наприклад, шляхом пред'явлення зустрічного позову), не представляє тому доказів, то в рамках спору про невиконання або неналежне виконання зобов'язань за договором оренди це питання суд вирішувати не буде.
Відзначимо, що дане рішення ВАС РФ йде врозріз зі сформованою арбітражною практикою. Арбітражні суди одноголосно визнають, що юридично значущим обставиною для розгляду подібних справ визнається встановлення наявності у позивача права власності чи іншого титулу для здачі в оренду нерухомого майна до моменту оформлення договору оренди. У судових рішеннях у таких справах висновок однозначний: особа, чиї права на нерухоме майно не зареєстровані в ЕГРП, не може здавати його в оренду і вимагати безпідставного збагачення з особи, що використовував таке майно до реєстрації права власності орендодавця. Договір оренди даного майна нікчемний.
У піку встановленої практики ВАС РФ вважає, що в коло обставин, що мають значення для правильного розгляду справи, не входить встановлення наявності у орендодавця права власності на об'єкт нерухомості, що здається в оренду.