Ні для кого не секрет, що існуючий ринок орендного житла в Росії на сьогоднішній день повністю сірий. Власники. здають квартири в оренду, не декларують своідоходиі НЕ платятналогі державі. З іншого боку, самі орендарі знаходяться в явно програшному становищі, оскільки власник може попросити з'їхати з квартири в будь-який момент, причому порушуючи цивільний договір. Крім того, більшість власників не обтяжують себе витратами на поточний і обов'язковий ремонт квартири. При цьому власники не забувають підвищувати орендну плату частіше, ніж це написано в договорі. Все ж орендарі змушені погоджуватися на такі хижацькі умови, оскільки альтернативи «бабусиних варіантів» фактично на ринку немає.
На Заході, зокрема в США, такої проблеми не існує, оскільки там давно є практика будівництва дохідних будинків. На їх частку припадає близько 30% всього ринку нерухомості. Якщо людина хоче зняти квартиру, то він повинен звернутися не до агента з нерухомості, а безпосередньо в керуючі компанії, які містять такі будинки. Причому орендна плата за таке житло порівняно невисока. Наприклад, трикімнатну квартиру в штаті Вірджинія можна зняти всього за 700 доларів. В обов'язки керуючої компанії входить надання квартири, придатної для житла, а також здійснення утримання та ремонту житла. Договір укладається як мінімум на рік. До речі, в деяких штатах діє межа зростання орендної ставки. Наприклад, в Нью-Йорку він становить не більше 2,5% на рік.
Досвід будівництва дохідних будинків в США має намір перейняти і Міністерство регіонального розвитку Росії, яке розробило «Програму розвитку ринку орендного житла в РФ».
За словами заступника глави Мінрегіону Костянтина Королівського, з реалізацією цієї програми, по-перше, існуючий ринок оренди буде повністю перебудований, оскільки у російських громадян з'явиться можливість знімати квартири недорого. причому в комфортних умовах. По-друге, будівництво дохідних будинків пожвавить будівельну галузь, що дозволить збільшити економічне зростання. По-третє, з введенням дохідних будинків буде вирішена проблема з тимчасовим проживанням черговиків, малозабезпечених і молодих сімей.
Крім того, з урахуванням програми економічного розвитку Росії буде потрібно залучення робочої сили в конкретних точках. За словами Костянтина Королівського, такими точками найближчим часом стануть Примор'ї, Далекий Схід, Якутія, «Урал промисловий - Урал Полярний», Сочі. Розвиток цих територій потребують залучення робітників з інших регіонів, яким десь треба буде жити. Тому проект будівництва дохідних будинків ще необхідний і з точки зору економічного розвитку Росії в цілому.
Проблема в тому, що будівництво дохідних будинків - справа далеко не дешеве, тому дуже складно знайти інвестора, який чекав би 20 років, поки проект окупиться. Та й спочатку у інвестора повинні бути великі кошти на будівництво. В результаті ринок приватизованого житла зростав швидкими темпами, а оренда залишалася привілеєм лише приватних власників.
Як впевнені розробники програми, запропонована схема фінансування проекту допоможе зрушити ринок орендного житла з мертвої точки.
За ідеєю, регіональні органи влади надаватимуть безкоштовно земельні ділянки під будівництво дохідних будинків. а також за рахунок свого бюджету здійснювати будівництво інфраструктури. Від забудовника буде вимагатися тільки безпосередньо будівництво будинку. На період будівництва забудовник буде брати кредит у банку, причому обговорюється, що кредит може бути взятий під держгарантії регіону. Обумовлюється сума кредиту - не більше 70% від вартості будівництва прибуткового будинку.
Як пояснив Костянтин Королівський, після введення в експлуатацію прибуткового будинку в фінансовуюсхему підключається АІЖК. яке надає довгостроковий кредит строком на 20 років і під 10% річних. Цей кредит йде на покриття попереднього боргу перед банком. Однак прибутковий домбудет перебувати в заставі у АІЖК до тих пір, поки кредит не буде повністю погашений.
За словами Костянтина Королівського, невисока ставка по кредиту дозволяє встановлювати невисокі ціни на орендне житло. За оцінками Мінрегіону квартира може обійтися орендареві всього в 8-10 тисяч рублів. Причому обговорюється також схема компенсації аренднойставкіза счетрегіональногобюджета. якщо мова йде про очередниках, малозабезпечених і молодих сім'ях. а також за рахунок роботодавця, якщо мова йде про залучення робочої сили з інших регіонів.
Саме така схема буде реалізована в Калузькій області, де в районі технопарку передбачений земельну ділянку в розмірі 140 Га. Будівництво планується завершити влітку наступного року. Вартість будівництва оцінюється в 20 тисяч рублів за квадратний метр. Однак ця ціна з урахуванням того, що витрати на інжиніринг та надання земельної ділянки повністю бере на себе регіон. Вартість готового житла буде приблизно 8-10 тисяч рублів на місяць. Як каже заступник губернатора Калузької області Максим Акімов, «орендна плата буде в два рази нижче, ніж сама мінімальна вартість орендного житла, яка зараз склалася на ринку, - 16-20 тисяч рублів».
Заступник губернатора докладно розповів, як буде реалізовуватися цей проект. «Державний регіональний оператор отримує земельну ділянку, розробляє всю містобудівну документацію, проводить конкурс серед інвесторів, які повинні задовольняти ряд вимог: певний обсяг оборотних коштів, необхідних для отримання початкового кредиту, а також вартість будівництва». - каже Максим Акімов.
Він зазначив, що за рахунок регіональногобюджета може йти також погашення кредітнойставків відесубсідіі. Після появи цього будинку під заставу збудованого житла залучається довгостроковий кредит строком на 20 років від АІЖК, в результаті забудовник розраховується з банком, що кредитував його на етапі будівництва.
Крім того, на його думку, необхідно змінити податкове законодавство. Пропонується передбачити комплекс податкових послаблень компаніям, для яких будівництво орендного житла є основною діяльністю. «В частині податку на прибуток і податку на додану вартість». - пояснив Акімов.