Орендуючи торгове приміщення під майбутній магазин, потрібно заздалегідь прорахувати, щоб приміщення максимально підходило в контексті ведення торгового бізнесу. У даній сфері це особливо актуально, так як вдале або невдале розташування торгової точки істотно впливає на успіх.
Немає ніякого сенсу розглядати приміщення, розташовані в місцях, де немає потенційних покупців. Скільки б такий варіант не коштував - він буде збитковим, так як ніколи не окупиться.
Перш ніж розглядати пропозиції, краще скласти портрет свого основного покупця і грунтуватися на думці покупців того товару, який буде основним для вашого магазину.
8 (800) 350-30-02
Федеральний номер (дзвінок безкоштовний для всіх регіонів Росії)!
Вибір приміщення під магазин
Фактор розташування магазину може зіграти чи не найбільш значну роль для бізнесу. А тому підійдіть до вирішення цього питання з великою відповідальністю. Вибирайте варіант з урахуванням переваг вашої цільової аудиторії. Краще вести пошук за допомогою відомих баз комерційної нерухомості, розміщених в інтернеті.
Проведіть оцінку вашої цільової аудиторії. Ключовим фактором оцінки повинен стати той товар, який ви маєте намір продавати. Так, якщо у ваших планах створення невеликого продуктового магазину з середнім рівнем цін, то, з великою часткою ймовірності, його будуть відвідувати практичних все люди, які проживають по сусідству.
У зв'язку з цим, вельми зручно розмістити свій магазин неподалік від магазинів схожого класу. Мова йде не про конкурентів. Наприклад, можна поруч з бутиками відкрити дорогий продуктовий супермаркет. Це обумовлюється тим, що людям зручніше робити відразу кілька покупок в одному місці, ніж їздити по декількох точках.
Крім того, серйозне значення має наявність можливості комфортно підійти або під'їхати до приміщення. А тому додатковим плюсом стане розташування неподалік від приміщення жвавих вулиць, станцій метро або зупинок наземного транспорту. Також вітається наявність можливості парковки.
Також слід розуміти, що далеко не всі пропозиції, які містяться на інтернет-сайтах, є достовірними. А тому підбирайте собі відразу кілька пропозицій, щоб мати запасні варіанти в тому випадку, якщо основний з них виявиться підробленим.
У тому випадку, якщо орендодавець пропонує очевидно занижену ставку орендної плати за гідне приміщення - це ознака, що під дешевизною ховається цілий ряд юридичних або експлуатаційних проблем. Зрозуміло, може бути так, що вам просто пощастило, однак, краще підійти до перевірки документів приміщення з особливою концентрацією.
Правила оренди приміщення під магазин
Цивільним кодексом Російської Федерації встановлено, що предметом оренди комерційної нерухомості може бути будь-який об'єкт нерухомості, що приносить прибуток: торгові приміщення, офіси, розважальні комплекси, склади та ін.
Відповідно, якщо ви збираєтеся орендувати приміщення для досягнення комерційних цілей, вам необхідно укласти відповідний договір комерційної оренди, має ряд відмінностей від інших орендних договорів.
Але перш ніж займатися його складанням, обов'язково пройдіть наступні два етапи:
- Спочатку, вам потрібно перевірити документи і переконатися, що орендодавець законно володіє приміщенням. Для цього слід вимагати у орендодавця оригінали документів, які підтверджують його право на володіння і розпорядження цим майном. Якщо він відмовляється надавати ці папери, цілком можливо, що дана нерухомість знаходиться під арештом або заставою, або ж орендодавець не має ніяких прав на те, щоб здавати це приміщення;
- Якщо ж все в порядку, далі слід перевірити, чи має представник орендодавця повноваження на проведення угоди. Для цього потрібно запросити виписку зі статуту, в якій буде відображена необхідна інформація.
Також слід запросити надання БТІ і експлікацію на офісне приміщення. Це важливо, тому що в разі невідповідності цих даних дійсності, ви будете зобов'язані сплатити штраф у разі виявлення даного порушення в ході перевірки.
Також відзначимо, що договір комерційної оренди може бути укладений виключно в письмовій формі. Крім того, висновок довгострокової оренди (строком більше 1 року) вимагає державної реєстрації. Цю ж процедуру повинні пройти і всі додаткові угоди до даного договору.
Окремо варто відзначити термін дії оренди приміщення. Він повинен бути вказаний, проте, це не є обов'язковою умовою. Якщо строк не буде вказано, договір автоматично матиме невизначений термін.
Також він отримає цей статус, якщо термін оренди, зазначений в договорі, закінчиться, проте, жодна зі сторін не заявить про намір припинити його дію.
Важливо відзначити, що продовження договору відбувається на тих же умовах, які були укладені спочатку. Однак якщо після закінчення терміну договору між орендодавцем і орендарем було укладено нову угоду, то це автоматично анулює умови першого договору.
Така опція дозволяє орендарю і орендодавцю передбачити нові умови оренди приміщення. Але тут є важливий нюанс - відмова орендаря від нових умов призводить до втрати його переважного права на укладення договору.
Перейдемо до одного з найбільш важливих нюансів - грошей. Розмір орендної плати є обов'язковою умовою укладення договору оренди комерційної нерухомості. Відзначимо, що розрахуватися з орендодавцем можна не тільки за допомогою грошей, а й за допомогою іншого майна.
Крім того, дозволяється розрахунок у вигляді продукції або доходів від використання орендованого комерційного майна. Можливість внести зміни в умови орендної плати регламентується договором, однак, зміна може відбуватися не частіше, ніж раз на рік.
До складу цих витрат також входять оплата комунальних послуг, плата за вивезення сміття, забезпечення приміщення обов'язковими системами пожежної та охоронної сигналізації, оплата телекомунікацій та ін. За орендодавцем закріплено лише проведення капітального ремонту.
Власне, це все нюанси, на які слід звернути увагу при оформленні паперів. Далі можна оформляти договір і переходити до другого етапу - приймати приміщення. Тут також є ряд тонкощів, про які піде мова далі.
Передача і прийом приміщення відбувається за спеціальним передавальним актом, який підписують обидві сторони. Однак перед підписанням слід досконально оглянути приміщення і перевірити його на предмет наявності різнорідних недоліків: починаючи від відсутності дверних ручок і завершуючи несправностями сантехніки.
Всі помічені недоліки настійно рекомендується вказати в даному акті для того, щоб уникнути подальших розбіжностей і можливих додаткових витрат.
Отже, в разі виявлення подібних недоліків, у вас є право на вчинення наступних дій:
- Вимагати від орендодавця усунення зазначених недоліків за його рахунок, пропорційно знизити орендну плату, компенсувати витрати на усунення недоліків;
- Безпосередньо відняти суму, яка була витрачена вами на усунення зазначених в акті недоліків, з орендної плати. В такому випадку, слід обов'язково повідомити про це орендодавця;
- Вимагати дострокового розірвання договору.
Крім того, акт прийому-передачі має важливе значення при поверненні приміщення після завершення дії договору. Справа в тому, що в даному акті вказується стан приміщення на момент передачі.
Відповідно, при поверненні приміщення можна буде порівняти стан згідно з актом і стан приміщення на момент повернення. Якщо будуть зафіксовані «негативні» зміни, ви будете зобов'язані їх виправити, або ж сплатити ремонтні роботи. Якщо ж зміни будуть «позитивними», право на відшкодування коштів з'явиться у вас.
Орендар має право здавати орендоване приміщення в суборенду, але при двох ключових умов:
- Орендодавець повинен дати свою згоду;
- Термін договору суборенди не може перевищувати строку оренди.
Також важливо підкреслити, що договір оренди обмежує права власника, через що зміна власника приміщення не призводить до зміни або розірвання договору оренди. Зміні підлягають лише найменування орендодавця і його реквізити.
Далі розглянемо умови розірвання договору. Так, договір оренди може бути розірваний або за добровільною згодою обох сторін, або за рішенням суду. Якщо договір був укладений на термін більше 1 року, його добровільне розірвання потребують державної реєстрації.
Відзначимо, що підстави для розірвання, зазначені в законі, не є єдиними. Перелік обставин, що тягнуть за собою припинення дії договору, можна доповнити і внести дані поправки до договору.
Якщо договір був укладений на невизначений термін, то він може бути припинений тільки за допомогою відправки відповідного письмового повідомлення від однієї сторони іншій.
Тут є важливий нюанс: повідомлення має бути відправлене в письмовій формі і не пізніше, ніж за три місяці до встановленої дати припинення дії договору. Даний термін є стандартним. Його можна збільшити або зменшити, зафіксувавши дана зміна в договорі.
Повернення майна проводиться на підставі акту про прийом-передачу приміщення. Прострочення повернення чревата оплатою орендної плати за кожен зайвий день.
8 (800) 350-30-02
Федеральний номер (дзвінок безкоштовний для всіх регіонів Росії)!
Чи була Запис корисна? Так Ні 0 з 0 читачів вважають Запис корисною.