Перехід до ринкової економіки передбачає поступове формування ринкових механізмів. Перехід до поліваріантність устрою суспільства викликає трансформацію власності. Конституцією України передбачено, що земля, і інші природні ресурси використовуються й охороняються в РФ як основа життя і діяльності народів, що проживають на відповідній території.
Земля - базисна складова будь-якої нерухомості, а також товар особливого роду. З одного боку, вона є засобом виробництва і предметом праці, а з іншого місцем проживання і умовою життя всього людського співтовариства. В системі нерухомості об'єктом економічних відносин є земельні ділянки, що володіють різними споживчими властивостями, і права на них.
Земельна ділянка являє собою частину поверхні землі, що має чітко позначену кордон, площа, місце розташування, правовий статус та інші характеристики, що враховуються в державний земельний кадастр і в Єдиному державному реєстрі прав на нерухоме майно та угод з ним [1,9].
Оцінка землі, як складової національного багатства країни, являє собою такий же кількісний і економічний розрахунок її споживчих властивостей і еколого-економічних ефектів використання при різному цільовому призначенні земельних ділянок, як об'єкта оцінки.
Цінність землі зумовлена її унікальними характеристиками: нерухомістю (нерухомістю), обмеженістю пропозиції, довговічністю, неповторністю розташування, крім того, земля є невід'ємним елементом людської діяльності, яка, в свою чергу, здатна впливати на якісні характеристики земельних ділянок.
Земля або земельну ділянку є об'єктом вивчення різних наук, включаючи географію, економіку, соціологію та право. При цьому один і той же об'єкт розглядається з різних сторін.
Географія вивчає фізичні параметри землі і їх вплив на вигляд економічного використання земельних ділянок людиною. Фізичні характеристики землі, її місце розташування та інші фактори значною мірою визначають корисність землі і її оптимальне використання.
Економісти визначають роль землі в складі інших основних виробничих факторів: праці, капіталу і менеджменту. Земля - головне джерело багатства, який має грошовий вираз або мінову вартість і, отже, може бути оцінена.
Соціологія розглядає земельну ділянку і як елемент світового багатства, і як особисту власність, що належить приватним особам. Протиріччя сучасного суспільства виникають в ході розподілу майнових прав на землю. Обмеженість земельних ділянок, зростання попиту на землю, зростаюча інтенсивність її приводять до конфліктів між власниками конкретних земельних ділянок та суспільством.
Право досліджує такі питання, як володіння, користування і розпорядження землею, і займається не фізичними характеристиками землі, а правами і обов'язками, пов'язаними з різними майновими інтересами щодо землі.
У сучасних умовах Росії земля є одним з найбільш складних об'єктів економічної оцінки в складі нерухомості. Причиною цього є як специфіка даного об'єкта оцінки, так і відсутність чіткої нормативно-правової бази, а також нерозвиненість земельного ринку в країні.
Прийняті Федеральний закон «Про оціночної діяльності в Російській Федерації» і «Стандарти оцінки, обов'язкові до застосування суб'єктами оціночної діяльності», на жаль, не містять визначення терміна нерухомість, тому практикуючі оцінювачі керуються міжнародними стандартами, монографіями та навчальною літературою, в яких до нерухомості відносять землю і все, що нерозривно з нею пов'язано.
Власник землі в першу чергу має право на дохід, принесений усім об'єктом нерухомості, оскільки вартість будівлі, споруд та інших поліпшень на земельній ділянці носить вторинний характер і виступає як додатковий внесок у вартість земельної ділянки. Крім того, вигоди від використання земельної ділянки реалізуються протягом необмеженого часу, а все поліпшення мають певний термін служби, що особливо актуально в даний час, коли багато будівлі, споруди і технології фізично і морально застаріли [6,236].
У міру розвитку ринкових відносин в Росії земля поступово стає товаром - об'єктом господарського обороту, т. Е. Практично будь-яку ділянку землі рано чи пізно може перейти до нового власника і у кожної ділянки є своя ціна. Як будь-який товар, земля має споживчу і ринкову вартість. Споживча вартість відображає вартість землі для конкретного використання; ринкова вартість - це найбільш ймовірна ціна продажу ділянки на відкритому і конкурентному ринку.
Земля як товар - це об'єкт купівлі-продажу, що задовольняє різні реальні або потенційні потреби, і має певні якісні і кількісні характеристики.
Ціна на землю, виступає як капіталізована рента. Також як і на будь-який товар, вона визначається попитом і пропозицією. У міру зниження ціни на ринку збільшується попит на земельні ділянки, а з ростом цін - знижується. Одна з особливостей землі як товару полягає в тому, що кількість пропонованої на ринку землі обмежена самою природою, тому ціна землі визначається в основному попитом - рівнем цін продуктів, вироблених на землі.
Зниження оцінка вартості землі породжує неефективне землекористування в сільському та лісовому господарствах, а також нераціональну модель міського розвитку, наприклад розміщення в центральній частині промислових зон, а також екологічно шкідливих підприємств [6,237].
Таким чином, економічно обґрунтована вартісна оцінка земель є складною процедурою, так як повинна враховувати можливість їх одночасного використання як природного ресурсу, основи середовища проживання населення і об'єкта нерухомості. При цьому необхідно особливо підкреслити роль держави, земельна політика якого повинна бути спрямована на раціональне використання та охорону, відтворення і підвищення родючості грунтів, збереження і поліпшення сприятливого для життя і здоров'я людей навколишнього природного середовища, сприяючи тим самим прийняттю науково обгрунтованих рішень в області землекористування і містобудування.
1. Земельний кодекс РФ, СПС «КонсультантПлюс».
Міжнародний економічний форум