Обтяження земельної ділянки - це обмеження, накладені на його можливе використання: оренда, сервітут, арешт. Обтяженням земельної ділянки це все може стати в силу закону або договору. Розберемося, які можуть бути накладені обмеження і які наслідки обтяження тягнуть для власника ділянки.
Що таке обтяження земельної ділянки?
- обмеження в можливості користування (наприклад, заборона розміщувати промислові об'єкти в охоронних зонах);
- обов'язок надавати землю для обмеженого використання іншим людям або організаціям (сервітут);
- обмеження в праві володіння і розпорядження (іпотека і т. д.).
Задайте своє питання юристу
Як накладаються обтяження?
Обтяження можуть накладатися на підставі:
- закону або підзаконного акта, який встановлює обмеження на використання землі;
- договору (іпотека, довгострокова оренда і т. п.);
- рішення суду (публічний сервітут, арешт і т. д.).
види обтяжень
У російському законодавстві в якості обтяжень земельної ділянки можуть виступати:
- сервітут;
- іпотека;
- довгострокова (тривалістю в рік і більше) оренда;
- концесія;
- арешт, накладений за рішенням суду;
- довірче управління.
Крім того, можуть бути обтяження, пов'язані не з самою землею, а з розташованими на ній об'єктами нерухомості, які мають статус пам'яток культури.
Реєстрація обтяжень
Обмеження, накладені на землю, підлягають обов'язковій реєстрації поряд з правом власності. Органи Росреестра вносять відповідні записи в ЕГРП. Оскільки ж реєстр є публічним і інформація з нього може бути отримана будь-якою зацікавленою особою, перевірка обтяжень є обов'язковою частиною підготовки до покупки ділянки.
Сервітутом називається обмежене право користування, яке набуває стороння особа щодо чужої земельної ділянки. Зазвичай таке обтяження накладається з метою забезпечення доступу до об'єкта нерухомості, який належить одержувачу сервітуту.
Користування за сервітутом може виражатися у вигляді:
- права проходу або проїзду через ділянку;
- права прокладки комунікацій (кабелів електроживлення або зв'язку, водопровідних труб і т. д.);
- права використання чужої ділянки з метою меліорації.
Сервітут може бути або приватним, чи громадським. Приватний накладається в інтересах конкретної особи, а публічний - в інтересах невизначеного кількості осіб, які мають право обмежено користуватися чужою землею в своїх цілях. Як правило, публічний сервітут передбачає вільний прохід через ділянку, але може включати в себе право на покіс сіна, прогін сільськогосподарських тварин і т. П.
Приватний сервітут може накладатися або на підставі договору, укладеного з власником землі, або за рішенням суду. Публічний же встановлюється нормативним актом, який приймає місцева або федеральна влада. Прикладом сервітуту, накладеного на федеральному рівні, є право кожної людини перебувати на території лісу (але треба відзначити, що права на полювання, рубку дерев або інше використання лісових ресурсів цей сервітут не дає).
Іншим часто зустрічається прикладом обтяження може служити іпотека. В цілому по відношенню до землі діють загальні правила, що стосуються іпотеки нерухомості, але є і деякі особливості:
- Предметом іпотеки може бути право не тільки власності, а й довгострокової оренди. В останньому випадку потрібно, щоб власник дав на це свою згоду.
- Іпотека не допускається щодо земель, які перебувають у власності держави або муніципалітету. Виняток - ділянки, призначені для будівництва житла, якщо кредит береться саме для будівництва або облаштування цих ділянок.
- Ділянка під іпотекою не може бути за площею менше, ніж норма, встановлена для конкретного виду землекористування.
Довгострокова оренда
З договорів оренди реєстрації як обтяження підлягають ті, які розраховані на рік і більше. Оренда не перешкоджає власнику здійснювати операції з ділянкою, і при покупці його новий власник може виявити на ділянці орендаря. Однак розірвання договору при цьому відбуватися не повинно.
Куди більш рідкісним прикладом обтяження є угода про концесію. Зазвичай воно стосується будівель і споруд, однак може застосовуватися і щодо землі (наприклад, при концесії на видобуток копалин). Згідно цього виду угод власник або орендар передає концесіонеру право користування ділянкою за певну плату. На відміну від оренди концесія укладається з певною метою, зазвичай - для зведення будівлі або споруди, яким концесіонер потім буде користуватися для отримання прибутку.
Довірче управління
Щодо земельних ділянок також допускається довірче управління. У цьому випадку використання ділянки здійснює керуючий - але не в своїх інтересах, а в інтересах власника або особи, що його виявить власник. Цей вид обтяження також підлягає реєстрації в ЕГРП.
Нарешті, досить часто зустрічається видом обмежень є арешт земельної ділянки. Він накладається судом у якості міри, що забезпечує виконання судового рішення, і пов'язаний, як правило, з наявністю непогашеного боргу.
Арешт для власника означає, що будь-які угоди, пов'язані з продажем, даруванням чи іншим розпорядженням цією землею, будуть заборонені і не можуть пройти реєстрацію в Росреестра. Однак крім обмежень на операції є й інші наслідки. Зокрема, заарештований ділянку не можна розділити, зареєструвавши новоутворені ділянки, не можна укрупнити, слив з сусіднім (навіть якщо сусідню ділянку належить тому ж власнику).
Таким чином, арешт - це єдиний вид обтяження, що робить незаконними всі угоди з конкретною ділянкою. Всі інші види обмежень допускають перехід власності: новий власник просто приймає ділянку разом з тими обмеженнями, які накладені, а далі розбирається сам. Арешт ж є абсолютною перешкодою, тому угоду з заарештованим ділянкою просто не зареєструють.
Як отримати інформацію про обтяження?
Оскільки обтяження серйозно заважають власнику користуватися ділянкою, то при угоді новий власник зацікавлений в повній інформації про можливі проблеми, пов'язані з землею.
Найкращим варіантом у випадку сумнівів буде звернутися в Росреестр і замовити виписку по потрібних вам ділянці. У ній буде сказано, чи є обтяження, і якщо так - зазначено, які саме. Крім того, виписка стане в нагоді пізніше, коли буде реєструватися угода. Замовити виписку вправі будь-який бажаючий.