Відповідає заступник голови комісії з перспективного розвитку та містобудування Мосміськдуми, член фракції "Єдина Росія" Олександр Мілявська.
- Олександре Борисовичу, скільки ошуканих співінвесторів серед москвичів?
- Не так багато, як, наприклад, в Московській області. У столиці ця проблема торкнулася приблизно півтори тисячі осіб, в Підмосков'ї ошуканих вкладників десятки тисяч, в цілому по Росії їх близько 80 тисяч. Того, що сталося в області, в Москві статися просто не могло. У нас прекрасно працює Комплекс архітектури, будівництва, розвитку та реконструкції міста під керівництвом першого заступника мера В.І.Ресіна, який веде жорсткий контроль на всіх етапах будівництва. Будь-який інвестиційний договір ставлять на облік і контролюють терміни будівництва. Щотижня проводяться наради за всіма контрактами, пан Ресін регулярно виїжджає на об'їзди. Крім того, є процедура узгодження проектної документації, встановлені терміни її виконання, хоча вони і порушуються.
- Я довго вивчав цю проблему і зрозумів одне. Дуже часто будівельники звинувачують чиновників у тому, що ті затримують оформлення документів, чіпляються не по справі, тяганини процес. Але насправді це не зовсім так. Замовники та підрядники часом непрофесійні. Вони приносять в департаменти документи, зроблені неграмотно, і їх загортають. А чиновників звинувачують в тому, що ті нібито чинять комерсантам перешкоди. Фірмам, які займаються будівництвом, в першу чергу потрібно самим звертати увагу на те, якої якості документи вони випускають.
- Якщо будівельна фірма порушує терміни виконання будівництва, які заходи до неї може прийняти місто?
- Перш за все вимагатиме виконання роботи в терміни. Фірму можуть оштрафувати, а іноді і розірвати з нею контракт. Загалом, місто робить все, щоб спонукати інвестора або забудовника виконати свої зобов'язання.
- З ваших слів виходить, що система налагоджена до дрібниць. Але звідки ж виникають недобудови, неякісне будівництво та невиконання інвестором своїх зобов'язань?
- Причина - в недосконалості вимог до учасників будівельного ринку, в тому числі і інвестиційних торгів. Раніше взагалі важко було визначити, хто бере участь в конкурсах, - вимоги не були такими жорсткими. Зараз це змінюється. Будь-яка компанія без досвіду, будівельної бази і навіть грошей раніше могла подати заявку на участь в будівельному проекті. Ось і з'явилося безліч фірм, які брали участь в конкурсах лише для того, щоб потім вигідно перепродати право будівництва. Були компанії, які брали кредити на будівництво: вимагали з людей гроші вперед і на них намагалися щось побудувати. Справа виявилася дуже вигідним: часто прибуток отримували ще до початку будівництва. А вже що вони там далі побудують (і побудують взагалі), ці компанії вже не хвилювало. Це і призвело до того, що з'явилися ошукані вкладники: вони потрапили на ті організації, які гроші взяли, а побудувати нічого не змогли. Причому компанії нікуди не тікають - просто вони взяли на себе завищені зобов'язання. Але були, зрозуміло, і випадки відвертої криміналу. Коли фірма, зібравши з людей гроші, будувати нічого і не намагалася, а просто змивалася разом з грошима. Таких випадків, слава богу, було небагато.
- І все ж місто взяло на себе вирішення проблем "ошуканих вкладників" ...
- Те, що зробив місто, піклуючись про москвичів, - безпрецедентно. Москва - єдиний суб'єкт Федерації, який настільки допоміг своїм ошуканим вкладникам. Столична влада ще раз довели, що розуміють свою відповідальність перед городянами. Адже на підставі Цивільного кодексу люди, які не отримали квартир по інвестиційним контрактами, несуть ризик збитків самі. Згідно із законом ніхто не зобов'язаний був їм допомагати. Так що допомога міста - це добра воля мера і добра новина для москвичів. Комплекс Ресина взяв на себе зобов'язання всі ці контракти витягнути - і витягнув. Старі договори були розірвані, їх передали серйозним забудовникам, які мають хорошу репутацію. За підтримки міста вже добудовуються всі об'єкти, які повинні перейти у власність ошуканих співінвесторів. Всі вони отримають свої квартири. Щопонеділка в кабінеті Ресина проходять наради на цю тему. Раніше вони були дуже бурхливими, зараз стають все більш розміреним: практично всі питання вирішені. І в розумний час все буде побудовано. Тим же людям, хто подав позови в суд, місто допомагає отримати гроші за виконавчими листами. До речі, постраждалі співінвестори, як правило, клювали на дивно низькі ціни, які пропонували їм інвестори. Таких цін просто не буває - люди повинні були проконсультуватися з фахівцями по ринку нерухомості, ріелторами. Адже за тим же Цивільним кодексом кожна сторона договору повинна проявляти належну розсудливість і нести відповідальність за укладений договір.
- А яка ситуація в регіонах?
- Я знаю, що в Підмосков'ї проблему ошуканих співінвесторів так і не вирішили. Там пообіцяли внести їх в якийсь реєстр з нового року, але так і не внесли. І тепер вони повинні виплутуватися самі.
- Якщо не секрет, які ціни на етапі будівництва можна вважати виправданими?
- Зараз середня ціна на етапі будівництва становить 1,5-2 тисячі доларів. Доходить і до 30 тисяч доларів - на топ-елітне житло. Ціни ростуть щотижня приблизно на 3%. І вони зупиняться лише тоді, коли пропозиція перевищить попит. Але поки об'єктивних причин для зниження попиту немає. Люди прагнуть жити в столиці, і це природно.
- Зараз на федеральному рівні вносять поправки в Закон про пайове будівництво. Їх мета - не допустити на ринок недобросовісних будівельників. Яка ваша думка щодо їх рахунок?
- У минулому році вступив в дію той самий Закон про пайове будівництво, який практично зупинив продаж квартир на етапі будівництва. Оскільки ввів солідарну відповідальність для банків, і тепер вони відмовляються фінансувати будівництво, якщо в ньому задіяний хоч один пайовик. Крім того, квартири не можна продавати, поки не узгоджені всі документи. Загалом, у забудовників і інвесторів прав на підставі цього закону дуже мало, а будь-який пайовик в будь-який момент може зажадати розірвання контракту. Це породжує спекуляції. Закон пригальмував зростання будівництва, ціни поповзли вгору. Необхідно зробити так, щоб і у пайовиків, і у інвесторів були рівні права. Потрібна паритетная, розумна з усіх боків відповідальність - лише тоді закон буде працювати. Москва вносить в цей документ свою поправку, суть якої - залишити суб'єкту Федерації право вести контроль за будівництвом. Адже зараз закон передбачає створення федерального органу контролю, який існує поки лише на папері. Коли він з'явиться - неясно. А у Москви вже є величезний досвід, люди, свої напрацювання.
- Нещодавно мер Москви Юрій Лужков розкритикував проект постанови уряду Москви про вдосконалення контролю за реалізацією інвестиційних проектів. У чому, на ваш погляд, недоліки цього документа?
- Постанова відправили на доопрацювання - в ньому не було чіткості, послідовності. Збентежило мера і положення про штрафи для організацій, які не виконують в терміни інвестиційні договори. Адже всі знають, що є проблеми з тяганиною, особливо коли багато організацій почали працювати в режимі одного вікна. Лужков сказав: кожен столичний департамент повинен розробити швидку, зручну процедуру проходження документів і відповідати за неї перед урядом. Мер вимагає більш конкретного постанови. У мене є свої пропозиції. Наприклад, я вважаю, що до організацій, які хочуть брати участь в конкурсі на будівництво, потрібно пред'являти особливі вимоги. Адже зараз як: можна починати щось будувати, навіть не маючи грошей. Інвестор перераховує місту гроші за графіком платежів, який розтягнутий у часі. Я знаю випадки, коли вже побудовані об'єкти, а всі гроші місту досі не виплатили - заборгованості величезні. З комерційними фірмами такі речі не проходять: ті вимагають гроші вперед, жодна компанія надаватися в збитку не хоче! Ті, хто бере участь в проектах, повинні бути вже з грошима - це говорить про досвід в бізнесі і про серйозність організації. І учасники конкурсів повинні виплачувати гроші місту не за графіком, а відразу, протягом, скажімо, місяця після конкурсу. Тоді непрофесійні компанії підуть з будівельного ринку Москви. Крім того, ринок буде позбавлений дрібних компаній, які купують контракти з метою перепродажу. А ось вводити в місті реєстр добросовісних або недобросовісних компаній я вважаю недоцільним. Навіщо? Фірма може легко поміняти "особа", назва, змінити директора ...
- Вам не здається, що якщо все це втілити в життя, ціни на ринку нерухомості в столиці зростуть ще крутіше?
- Так, таку думку я чув. Але я так не думаю. Адже ціни на ринку визначає попит і пропозицію. Поки є попит на московські житло, ціни на нього будуть рости, як тільки попит впаде - впадуть і ціни. Крім того, я вважаю, що необхідно збільшити фірмам термін підготовки документів для отримання дозволу на будівництво. Оскільки є затримки з оформленням документів в департаментах, в нормативні терміни рідко хто вкладається. Я пропоную давати фірмам подвійний нормативний термін для отримання комплекту документів, які дозволяють будівництво. І якщо компанія в нього не вкладеться - це вже її проблема, а не департаментів. Якщо терміни порушені і ордер не отримано, місто має розривати інвестиційний контракт в односторонньому, безумовному порядку. Причому раніше зроблені передоплати і витрати на оформлення документів потрібно повертати не компанії, а передавати у власність міста. Це буде чимось на зразок штрафної санкції. І стосуватиметься тільки комерційного, а не муніципального житла. І нарешті, як боротися з недобудовами, дефектами будівництва, поганою якістю? Таке буває дуже часто. У моєму окрузі одна фірма здала будинок, де є квартири без утеплювача - взимку на стінах лід, шпалери відходять ... В таких випадках я пропоную певну частину житлового фонду резервувати і не продавати до здачі об'єкта держкомісії. Якщо будинок не буде добудований і зданий, місто добудує і здасть його самостійно. Витрати, понесені містом по добудові, по здачі держкомісії будуть компенсовані за рахунок продажу резервного фонду за комерційними цінами. Цей фонд буде гарантією для міста і гарантією якості. Ось тоді ошукані вкладники пропадуть, на ринку залишаться зрозумілі компанії, та й проблем з якістю житла буде менше.
- Однак ці заходи можуть привести до того, що чиновники почнуть вимагати хабарі з будівельних компаній, щоб ті встигли оформити документи в термін.
- Хабарі і зараз є. Але це вже питання роботи правоохоронних органів. А якщо на ринку залишаться великі, серйозні будівельні компанії, це гарантує здорову конкуренцію, низьку собівартість будівництва і високу якість житла. Те, що відбувається зараз, ненормально. Незрозуміла компанія приходить на конкурс, отримує об'єкт і вже через день продає його за завищеною ціною. Причому, як правило, разом з компанією. Який сенс в таких посередників і таких спекуляціях? Іноді виходить так, що куплений посередником об'єкт ніхто не купує. А місто-то думає, що цей об'єкт будується, і фірма робить вигляд, що готує документи, а терміни йдуть.
- Дуже часто будівельні компанії зводять житло, однак "забувають" побудувати об'єкти інфраструктури. Як можна з цим боротися?
- Нещодавно ви ініціювали створення в Москві якоїсь будівельної поліції. У чому, на вашу думку, повинні полягати її функції?
- Це оперативний контроль за обслуговуванням нежитлового фонду. Актуальність такого органу диктує саме життя.
- Ви можете дати поради людям, охочим купити житло на етапі будівництва? Як не стати обдуреним співінвестором?
- Потрібен насамперед професійний юрист в галузі будівництва, який знає весь комплект дозвільних документів: які потрібні узгодження, експертизи, дозволу на будівництво - тобто те, що є гарантією, що будинок буде побудований. Багато хто говорить: на юриста немає грошей. Але якщо у вас є гроші на квартиру і немає - на юриста, краще не купуйте квартиру. Крім того, потрібно навести довідки про фірму, дізнатися, що вона побудувала, і відвідати ці об'єкти особисто.
- Що робити, якщо терміни здачі об'єкта будуть затягувати?
- Навряд чи ви зможете якось впливати на фірму - якщо тільки розірвати з нею договір і зажадати в суді компенсації упущеної вигоди. Це, мабуть, єдиний шлях. Можете, звичайно, поскаржитися в Комплекс архітектури і будівництва, в префектуру, депутату. Але навряд чи це має сенс, якщо компанія щось не може побудувати в силу об'єктивних причин. Ваші юридичні відносини з нею вичерпуються лише договором, і лише на його підставі ви можете написати фірмі претензію, подати позов до суду, вимагати досудового арешту її майна для забезпечення позову на ту суму, що вона вам повинна. Якщо термін закінчення будівництва в договорі не зазначено - це ваша проблема. Адже ви вступаєте в угоду з юридичною особою, так що будьте пильні. Договір - єдиний документ, який захищає вас, так що потрібно правильно його складати. І в договорі необхідно вказувати штрафні санкції за порушення термінів будівництва.