З настанням нового календарного року, нас чекають чергові законодавчі нововведення. В першу чергу торкнемося тих з них, які маю відношення до нерухомості.
При продажу нерухомості істотним мінусом завжди був податок - 13% з отриманої суми. За умови, якщо квартира (або інша нерухомість) перебувала у власності менше 3 років. Після перетину кордону в 3 роки, податок з продажу платити вже не доводилося.
Виникає логічне запитання: «А що ж робити з поширеними випадками заниження реальної ціни угоди в договорі« для податкової »? Відповідь невтішний, тому що згідно з новим правилом, якщо доходи від продажу об'єкта нерухомості виявляються менше, ніж кадастрова вартість цього об'єкта на початок року, помножена на понижуючий коефіцієнт 0,7, то ПДФО все одно буде стягуватися з доходу саме такої величини (тобто податок стягується з суми, що не менше, ніж 70% від кадасровой вартості об'єкта нерухомості).
Подібна прив'язка ціни угоди купівлі-продажу об'єкта нерухомості до його кадастрової вартості призводить до ще одного неминучого висновку - власнику нерухомості необхідно оцінювати адекватність кадастрової Соценко. А якщо простіше, то наскільки кадастрова вартість відповідає ринковій. І в тому випадку, якщо перша істотно завищена по відношенню до другої, то намагатися оскаржити результати кадастрової оцінки, в іншому випадку доведеться довго і важко, а також не завжди з передбачуваним результатом доводити податковій чому ви продали квартиру або інший об'єкт нерухомості за ціною «істотно відрізняється від кадастрової »і що це не черговий трюк для ухилення від сплати податків.
Збільшена ставка податку на майно фізичних осіб
Загальне правило щодо розрахунку податку. Точна величина податкових ставок встановлюється представницькими органами муніципальних утворень. Однак рамки наступні:
- житлових будинків, житлових приміщень;
- об'єктів незавершеного будівництва в разі, якщо проектованим призначенням таких об'єктів є житловий будинок;
- єдиних нерухомих комплексів, до складу яких входить хоча б одне житлове приміщення (житловий будинок);
- гаражів і машино-місць;
- господарських будівель або споруд, площа кожного з яких не перевищує 50 квадратних метрів і які розташовані на земельних ділянках, наданих для ведення особистого підсобного, дачного господарства, городництва, садівництва або індивідуального житлового будівництва;
- комерційної нерухомості (торгові та офісні приміщення)
- «дорогої нерухомості» (вартістю вище 300 000 000 рублів);
0,5 відсотка по відношенню до всіх інших об'єктів оподаткування.
При обчисленні податку виходячи з кадастрової вартості передбачено зменшення кадастрової вартості на кадастрову вартість 10 кв.м. щодо кімнат, 20 кв.м. щодо квартир, 50 кв. м. по відношенню до житлових будинків.
З подробицями обчислення податку, виходячи з кадастрової вартості можна ознайомитися за посиланням >>>
(!) Важливий момент. Квартири загальною площею до 20 кв. м. кімнати площею до 10 кв. м. житлові будинки загальною площею до 50 кв. м. а також єдині нерухомі комплекси, до складу яких входить хоча б одне житлове приміщення (житловий будинок) кадастрової вартістю не більше 1 млн. руб. - не є об'єктами оподаткування.
Розрахувати податок на майно можна на офіційному сайті податкової служби за посиланням >>>. для цього достатньо знати кадастровий номер об'єкта нерухомості.
Окрема ситуація з будовами, які не належать до житлових. Йдеться про дачах, котеджах, апартаментах, наприклад.
Тому не виключено, що багато власників такої «нежитловий», а за фактом цілком собі житлової нерухомості спробують змінити її статус. Це досить трудомісткий процес, який, на жаль, не завжди здійснимо, але в окремих трапилося можливий. Однак, як і у випадку з оскарженням кадастрової строімость недвіжімостті, при бажанні змінити дозволений вид використання земельної ділянки та цільове призначення нерухомості, потрібно бути готовим до витрат.
(!!) Важливий момент: Якщо право власності на нерухомість встановлено судом, термін володіння майном для цілей оподаткування обчислюється з моменту набуття чинності судового акту! Обгрунтуванням цього служить подп. 3 п. 1 ст. 8 ГК РФ цивільні права та обов'язки виникають, зокрема, з судового рішення, встановив цивільні права і обов'язки. Отже, термін знаходження нерухомого майна у власності з метою застосування вирахування визначається з дати вступу в силу цього судового рішення.
Зміни в правовому режимі окремих об'єктів нерухомості:
Ще один важливий момент, що стосується апартаментів. У перую чергу, це торкнеться жителів столичного регіону (Московська область). Законодавством тепер заборонено зведення апарт-комплексів як окремих об'єктів капітального будівництва. Обмеження накладено постановою уряду Москви №660-ПП. Апартаменти відтепер можуть розміщуватися тільки в готелях (апарт-готелях, мотелях, хостелах, сюїт-готелях і ін.) Для тимчасового проживання, а не бути окремими об'єктами капітального будівництва, призначеними для постійного проживання.
Об'єкти незавершеного будівництва також обкладаються податком. Перелік об'єктів оподаткування в Податковому кодексі поповнився такими поняттями, як «машино-місце», «єдиний нерухомий комплекс» і «об'єкт незавершеного будівництва». У свою чергу Цивільний кодекс Російської Федерації віднесені «недобуд» до нерухомого майна.
Для фізосіб податком на майно об'єкт незавершеного будівництва буде обкладатися при виконанні 3 обов'язкових умов
- На об'єкт зареєстровано право власності.
- Суб'єкт РФ встановив базу оподаткування (кадастрова або інвентаризаційна вартість), або об'єкт відноситься до оподатковуваним тільки на основі кадастрової вартості по ст. 378.2 НК РФ (адміністративні, торгові, житлові об'єкти).
- Величина вартості об'єкта визначена.
Граничні ставки податку при розрахунку на основі кадастрової вартості залежать від призначення і вартості об'єкта (п. 2 ст. 406 НК РФ):
0,1% - для незавершеного будівництвом житла, гаражів, госпбудівель;
2% - для незавершеного будівництвом адміністративного, торговельного об'єкта та об'єкта вартістю понад 300 000 000 руб .;
0,5% - для незавершеного будівництвом іншого об'єкта.
Ставки, об'єкти оподаткування та пільги можуть бути диференційовані в регіонах і окремих муніципальних утвореннях.
Довідка по Нижнього Новгороду. Податок на майно фізичних осіб в Нижньому Новгороді стягується в наступних розмірах.
- житлових будинків;
- житлових приміщень;
- об'єктів незавершеного будівництва в разі, якщо проектованим призначенням таких об'єктів є житловий будинок;
- єдиних нерухомих комплексів, до складу яких входить хоча б одне житлове приміщення (житловий будинок);
- гаражів і машино-місць;
- господарських будівель або споруд, площа кожного з яких не перевищує 50 кв.м і які розташовані на земельних ділянках, наданих для ведення особистого підсобного, дачного господарства, городництва, садівництва або індивідуального житлового будівництва
* При вартості об'єкта оподаткування до 10 млн руб. (Включно)
- житлових будинків;
- житлових приміщень;
- об'єктів незавершеного будівництва в разі, якщо проектованим призначенням таких об'єктів є житловий будинок;
- єдиних нерухомих комплексів, до складу яких входить хоча б одне житлове приміщення (житловий будинок);
- гаражів і машино-місць;
- господарських будівель або споруд, площа кожного з яких не перевищує 50 кв.м і які розташовані на земельних ділянках, наданих для ведення особистого підсобного, дачного господарства, городництва, садівництва або індивідуального житлового будівництва
* При вартості об'єкта оподаткування понад 10 млн руб. до 50 млн руб. (Включно)
- житлових будинків;
- житлових приміщень;
- об'єктів незавершеного будівництва в разі, якщо проектованим призначенням таких об'єктів є житловий будинок;
- єдиних нерухомих комплексів, до складу яких входить хоча б одне житлове приміщення (житловий будинок);
- гаражів і машино-місць;
- господарських будівель або споруд, площа кожного з яких не перевищує 50 кв.м і які розташовані на земельних ділянках, наданих для ведення особистого підсобного, дачного господарства, городництва, садівництва або індивідуального житлового будівництва
* При вартості об'єкта оподаткування понад 50 млн руб. до 300 млн руб. (Включно)
4) 2% по відношенню до об'єктів оподаткування:
5) 0.5% по відношенню до інших об'єктів оподаткування.
