Даний закон вносить суттєві зміни в порядок викупу суб'єктами малого і середнього підприємництва орендованих ними об'єктів нерухомості, що є державною або комунальною власністю.
Що ж приніс нам новий закон? Розглянемо це питання докладніше.
1. Збільшення терміну, протягом якого можна скористатися правом викупу.
З моменту появи в Росії права викупу орендованого суб'єктами малого та середнього підприємництва нерухомого майна ним скористалося не така вже велика кількість підприємців. Це обумовлено низкою факторів. Тут і кризові явища в економіці, і недолік коштів для покупки нерухомості навіть в розстрочку, і має місце практика фактичного завищення «ринкової» ціни викуповується об'єкта. Не можна скидати з рахунків і практику приватизації житла, яка показала, що в останній момент з'являється багато бажаючих скористатися наданими їм правами, але ще більше число людей хоче, щоб терміни реалізації цих прав продовжили.
2. Зміна порядку розрахунку терміну оренди, що дає право на викуп об'єкта нерухомості.
Безумовно, це досить істотно розширить коло потенційних покупців державного і муніципального майна.
Необхідно відзначити, що ця зміна не стосується об'єктів, включених до переліку майна, призначеного для передачі у володіння та / або у користування суб'єктам малого і середнього підприємництва. Але про такі об'єкти законодавець теж подбав. Втім, про все по порядку.
3. Можливість викупу «невикупаемого» майна.
Так, ч. 4 ст. 18 зазначеного Закону передбачала, що федеральні органи виконавчої влади, органи виконавчої влади суб'єктів Російської Федерації, органи місцевого самоврядування мають право затверджувати переліки майна, вільного від прав третіх осіб (за винятком майнових прав суб'єктів малого і середнього підприємництва).
Державне і муніципальне майно, включене в такі переліки, могло бути використано тільки в цілях надання його у володіння та (або) в користування суб'єктам малого і середнього підприємництва. Здавалося б, чудова ініціатива, націлена на благо і процвітання бізнесу.
Але присутній в статті 18 і пункт 4.2. А він встановлював, що майно, включене до переліків, не підлягає відчуженню в приватну власність, в тому числі у власність суб'єктів малого або середнього підприємництва, які орендують це майно.
Треба визнати, що судові інстанції не залишилися в стороні і дещо скорегували позицію занадто «дбайливих» державних і муніципальних органів.
Таким чином, «невикупаемость» майна, включеного до переліків, кілька похитнулася. Однак, в цілому, судова практика була не надто радісним для орендарів.
Тепер законодавець, нарешті, дав можливість орендарям майна, включеного до переліків, викупити його. Для цього необхідне дотримання двох умов:
2) майно, яке орендується включено перелік державного майна або муніципального майна, призначеного для передачі у володіння і (або) у користування суб'єктам малого і середнього підприємництва, протягом п'яти і більше років до дня подачі цієї заяви.
Зокрема, Конституційний суд звернув увагу на кілька моментів:
1) Дотримання балансу між інтересами підтримки малого і середнього підприємництва та самостійність місцевого самоврядування в розпорядженні муніципальної власністю забезпечується, зокрема, наданням органам місцевого самоврядування можливості затверджувати переліки муніципального майна, вільного від прав третіх осіб (за винятком майнових прав суб'єктів малого і середнього підприємництва) , використовуваного для підтримки підприємництва і не підлягає відчуженню в приватну власність.
2) Встановлені Федеральним законом №159-ФЗ обтяження муніципальної власності є, по суті, разову міру, оскільки поширюються лише на орендоване майно, яке знаходилося у володінні орендарів до дня його вступу в силу, тобто не передбачають переважного права на придбання об'єктів муніципальної власності, переданих в оренду згодом.
3) Положення Федерального закону №159-ФЗ не припускають можливості примусового відчуження з муніципальної власності об'єктів, хоча і наданих в оренду суб'єктам малого і середнього підприємництва, але необхідних муніципальних утворень для вирішення питань місцевого значення та відповідають вимогам законодавства про склад об'єктів муніципальної власності.
Що ж бачимо тепер, після змін закону?
Зникла і «разовость» заходів, так як закон передбачає тепер викуп майна, наданого в оренду після вступу в силу Федерального закону №159-ФЗ.
Підсумком такого протиріччя може стати звернення будь-якого державного або муніципального органу в Конституційний суд РФ на предмет перевірки відповідності Конституції РФ вже нових положень Федерального закону №159-ФЗ, зокрема, частини 2.1 статті 9. І з урахуванням попередньої позиції конституційних суддів підсумок цього розгляду не представляється настільки однозначним.
4. Зняття обмежень по площі викуповується об'єкта.
Попередня редакція Закону №159-ФЗ передбачала можливість викупу об'єктів, площа яких не перевищувала встановлені законами суб'єктів Російської Федерації граничні значення.
5. Уточнення по граничних значень розстрочки платежу.
Федеральний закон №159-ФЗ завжди передбачав можливість оплати майна, придбаного суб'єктами малого і середнього підприємництва при реалізації переважного права на придбання орендованого майна, в розстрочку. Право на встановлення терміну розстрочки оплати такого майна законодавець надав суб'єктам Російської Федерації.
Якщо ж суб'єкт Російської Федерації не скористався своїм правом на встановлення такого терміну, то відповідні повноваження були у Уряду РФ.
6. Можливість оскарження розміру ринкової вартості викуповується об'єкта.
Справа в тому, що нормами закону було передбачено, що суб'єкт малого або середнього підприємництва зобов'язаний підписати договір купівлі-продажу орендованого майна протягом тридцяти днів з дня отримання пропозиції про його укладення і (або) проекту договору. Після закінчення зазначеного терміну орендар втрачав переважне право на викуп об'єкта.
Найчастіше про ціну об'єкта орендар дізнавався з проекту договору. Як ми розуміємо, за тридцять днів неможливо оскаржити результати оцінки в суді. У зв'язку з цим виникало безліч проблемних ситуацій.
Нова редакція закону прямо передбачає можливість оскарження достовірності величини ринкової вартості об'єкта оцінки, що використовується для визначення ціни майна, що викуповується.
Більш того, тепер закон передбачає призупинення перебігу тридцятиденного строку на підписання договору купівлі-продажу у разі оскарження суб'єктом малого або середнього підприємництва достовірності величини ринкової вартості майна, що викуповується, до дня набрання законної сили рішенням суду.
Така новела дозволить орендареві сміливіше підходити до питання про оскарження оцінки об'єкта, не боячись втратити переважне право викупу навіть в разі програшу в суді.
7. Надання можливості повторного звернення із заявою про викуп.
Нова редакція закону передбачає можливість повторного звернення орендаря з заявою про викуп орендованого ним майна навіть у тому випадку, якщо раніше йому було відмовлено у викупі через невідповідність терміну оренди об'єкта і (або) граничного значення площі орендованого об'єкта.
Таким чином, скористатися новелами законодавства про викуп зможуть і ті орендарі, які раніше вже зверталися в державні або муніципальні органи з негативним результатом.
Адвокат Владислав Шестаков