спотворювати наші міста
Сотні власників квартир в підмосковних малоповерхових новобудовах вражені. Рішенням суду в Одинцова знесений побудований недавно триповерховий будинок на 55 малогабаритних квартир. До знесенню засуджені ще три багатоквартирні триповерхівки. Причина знесення - багатоквартирні будинки побудовані на землі з видом дозволеного використання «під індивідуальне житлове будівництво» (ІЖС), що вважається незаконним.
Однак до сих пір такий формат нерухомості в Підмосков'ї активно розвивався і процвітав. Ніхто цьому не перешкоджав. За експертними оцінками, за останні два-три роки продано від 3 до 5 тис. Квартир в малоповерхових проектах, подібних знесеному в Одинцова. Чому ж досі влада ставилася до сумнівні споруди крізь пальці, а тепер раптом прозріли?
За однією з версій, різкі рухи тіла чиновників пояснюються загостренням конкуренції на підмосковному ринку житла. Однією рукою влада посилює правила гри на ринку малоповерхового будівництва, а інший створюють умови для тиражування морально застарілої багатоповерхової типової забудови, яка стрімко зміщується з перенаселених міст в сільські поселення.
нелегальна частка
Перші багатоквартирні малоповерхові будинки з'явилися на підмосковному ринку нерухомості кілька років тому після прийняття нового Містобудівного кодексу. Закон дозволив власникам землі, виділеної під ІЖС, будувати на ній індивідуальні будинки до трьох поверхів площею до 1,5 тис. Кв. м в спрощеному порядку без проведення держекспертизи.
Новацією скористалися нечисті на руку підприємці, які почали плодити під виглядом індивідуальних будинків багатоквартирні. На початковій стадії в таких проектах продавати не квартири, а частки у праві спільної власності на землю (або паї в кооперативі). Потім на готовий будинок оформлявся техпаспорт БТІ, а співінвестори реєстрували право власності тепер уже на частки в об'єкті нерухомості.
Чи варто дивуватися, що наївні пайовики переймалися глибокою повагою до суспільно значущим фігурам забудовників, тому легко розлучалися з грошима, не дивлячись на підозрілу «кривизну» схем реалізації житла.
вигідні муляжі
Тривалий час ні чиновники, ні професійне співтовариство не пред'являли багатоквартирним мало-поверховим проектам ніяких претензій. Вони безвідповідально заявляли, що право власності на землю є непорушним, і розписувалися у власному безсиллі. Мовляв, і штрафувати забудовників марно, і посадити за ґрати організаторів махінацій не можна.
Тривогу чиновники не забили навіть тоді, коли покупці квартир в малоповерхівок не могли в них вселитися через відсутність електрики, тепла, водопроводу і каналізації. У багатьох побудованих будинках не виявилося комунікацій - муляжі труб були просто вмонтовані в бетон. «Ви самі повинні подавати заяви в мережі - на газ і електрику. Тобто цивілізовано вирішувати проблеми », - заявляли спантеличеним соинвесторам організатори будівництва. У свою чергу, місцева влада і постачальники комунальних послуг навідріз відмовлялися мати справу з співвласниками багатоквартирних пінобетонних коробок, посилаючись на відсутність потужностей для видачі техумов. Невдалі громадяни були змушені викручуватися самостійно. Наприклад, дарувати все частки в новобудові одного з товаришів по нещастю з умовою їх повернення в майбутньому. Реєстрація багатоквартирного будинку на одну сім'ю дозволяла отримати мінімум електроенергії (10-15 кВт при потребах 250-300 кВт) і встановити газовий котел.
Рубцов звернувся до суду з позовом про визнання споруди самовільної і про її знесення. Позов підтримала Головне управління державного будівельного нагляду Московської області. Суд ветеран (не з першої спроби) виграв. Кілька будинків були визнані самобудом, що підлягає знесенню через порушення архітектурно-будівельних норм, прав третіх осіб, регламенту дозволеного використання ділянки, неможливості підключення будинку до інженерних мереж.
Винесене за позовом Рубцова судове рішення стало відправною точкою кампанії по боротьбі з самобудом. Масштабами проблеми раптом перейнявся губернатор Борис Громов. «Багатоквартирні хмарочоси будують мало не на садових ділянках, а селищні, муніципальна влада, контролюючі органи залишаються осторонь», - заявив він. Негайно в обласному уряді з'явилася спеціальна комісія з самобудовою. Обласним відомствам було доручено розібратися з фактами незаконного будівництва багатоквартирних будинків на території садових товариств. Зараз ця робота в самому розпалі.
Потрібні архітектори, а не карателі
Багато одінцовци аплодують жорстких дій суду і рішучості чиновників. Все, мовляв, за законом - так і повинно бути. Даєш нові руїни! Постраждалих від дій шахраїв людей, що позбулися житла, вони називають лохами і рекомендують надалі бути більш обачними. Мер Одинцова привселюдно заявляє, що місцеві поліцейські з нетерпінням чекають заяв від потерпілих. «Покупці повинні були вивчити документацію, а не вірити словам», - зауважує директор департаменту маркетингових комунікацій Rodex Group Ігор Заугольніков. За словами юриста Першого столичного юридичного центру Олега Сухова, якщо вже суд з'ясував, що не тільки будівництво є незаконним, а й експлуатація будинку неможлива, то рішення про знесення виправдано.
Але розглянемо скандальну історію в дещо іншому ракурсі. В ідеалі конкретні параметри забудови населеного пункту регулюються аж ніяк не федеральними законами (до яких апелюють судді і чиновники), а містобудівною документацією, пов'язаною з планами інфраструктурного забезпечення територій.
«Нещодавно розглядали звернення глави одного з муніципальних утворень, який просив прийняти нові закони, що забороняють будувати багатоквартирні будинки на індивідуальних ділянках в садівничих некомерційних товариствах. Почали розбиратися. Генеральний план, де визначаються житлові зони для забудови одноквартирних і багатоквартирними будинками, затверджений? Ні! Правила землекористування і забудови, де встановлюються види дозволеного будівництва в житлових зонах, затверджені? Ні! Місцеві нормативи містобудівного проектування, де встановлюються граничні параметри по поверховості, по щільності для всіх типів забудови в житлових зонах, прийняті? Ні! Так які ще нові закони треба прийняти, якщо діючі не реалізовані ?! »- справедливо обурювався на одній з нарад начальник Головархітектури Московської області Олександр Фролов.
Містобудівна саботаж
За офіційною версією, відсутність документації (на розробку якої було відведено не один рік) пояснюється дефіцитом фінансування, недосконалістю законодавства про розміщення держзамовлення, відсутністю сучасних цифрових карт потрібних масштабів, тривалими термінами узгодження та ін. Однак експерти висловлюють дещо інші версії, що пояснюють містобудівна саботаж.
«У минулому році в Московській області поруч НДІ були розроблені і прийняті регіональні нормативи містобудівного проектування, що дозволяють владі регулювати містобудівна процес. Залежно від розмірів поселення, ландшафту, чисельності населення були задані містобудівні параметри, шкала поверховості, істотно обмежує апетити інвесторів. Документ вийшов якісним, системним, фундаментальним. Мабуть, вперше була зроблена спроба знайти баланс публічних і приватних інтересів. Я навіть здивувався », - розповідає один із забудовників.
Не випадково останнім часом різко зросла кількість проектів багатоповерхового панельного житла на землях сільських поселень. Крім того, муніципалітети почали активно розсовувати межі міських поселень, включаючи в них села і селища і кардинально змінюючи уклад життя місцевого населення. Підвищений інтерес до подібних територій закономірний. У великих підмосковних містах майже не залишилося вільних ділянок під масову забудову. І осмислені містобудівні нормативи, що встановлюють цивілізовані параметри забудови сільських поселень, забудовникам встали як кістка в горлі.
На думку експертів, демонстративні екскаваторні наїзди на самобуд і маніпуляції з містобудівною документацією - ланки одного ланцюга, покликані розчистити галявину для високоприбуткової індустріальної забудови. «Більш-менш великий проект площею будівництва від 100 тисяч квадратних метрів прямо чи опосередковано пов'язаний з обласними чиновниками. Не буває чудес на цьому ринку, все зав'язані. Галузевого лобі в Підмосков'ї немає, зате є зв'язки з адміністративним ресурсом великих гравців », - говорить один з наших співрозмовників.
Куди згорне екскаватор
Не виключено, що наступною жертвою адміністративного ресурсу можуть стати проекти будівництва житла на ділянках під дачне будівництво (тобто на сільгоспземлі).
Останнім часом обороти цього сегмента ринку стали порівняні з обсягами продажів панельного житла в ближньому Підмосков'ї. За останні роки продано більше 20 тис. Земельних ділянок «без підряду» за ціною 2-3 млн рублів за кілька соток. Не буде перебільшенням сказати, що земля під індивідуальну забудову, викинута на підмосковний ринок в астрономічних кількостях і за демпінговими цінами, відтягнула платоспроможний попит з ринку багатоповерхового житла.
У минулому році Мінрегіон вже висунув ідею заборони будівництва житлових будинків на ділянках, відведених під дачне будівництво і не включених до складу населених пунктів. На думку експертів, фактично це означало б заборону будівництва житла економ-класу. Остаточного рішення прийнято не було. Але, швидше за все, це не остання спроба обмежити оборот заміської нерухомості економічного формату.
Одним з приводів для нової атаки може стати відсутність в котеджних новобудовах інфраструктури для постійного проживання. За експертними оцінками, до 70-80% котеджних селищ, в яких ділянки «під дачне будівництво» забудовуються капітальним житлом, не мають інфраструктури зовсім або доступ до неї надзвичайно ускладнений.
Розумною альтернативою заборонним заходам, по-перше, могла б стати активна розробка містобудівної документації з включенням активно забудовуються житлом земель в плани інфраструктурного розвитку територій. По-друге, потрібні легальні і прозорі механізми об'єднання громадян в кооперативи з метою організованого (а не хаотичного, як зараз) будівництва економічного житла на земельних ділянках з підведеними до них мережами. Однак поки ніяких кроків у цьому напрямку не робиться.