Неповна вартість в ДКП квартири
Я планую купити квартиру, продавець якої хоче вказати в ДКП неповну вартість (у власності менше 3 років, новобудова, купувалася їм за попереднім договором у забудовника, ніхто ніколи не був прописаний). Продавець пропонує виписати 2 розписки: на квартиру на більшу частину суми і на "невід'ємні поліпшення" на решту. Мені схема не подобається, але якщо компенсувати продавцеві весь податок, то ціна вже перестає бути привабливою. Сам продавець - ніби нормальний, але в разі оскарження другу розписку, наскільки я зрозумів, до справи не пришиєш.
1) Які мої ризики? 2) Які можуть бути підстави для заперечування слелкі? 3) Як максимально убезпечити себе на випадок заперечування угоди?
Відповіді юристів (17)
Які мої ризики? 2) Які можуть бути підстави для заперечування слелкі? 3) Як максимально убезпечити себе на випадок заперечування угоди?
Єгор
За великим рахунком переживати вам не варто якщо не збираєтеся продавати квартиру протягом 5 років після покупки.
Неповна вартість в договорі ризикована тим, що в разі подальшого продажу до закінчення 5 років доведеться платити податок. Дохід від продажу буде вважатися не нижче ніж 70% від кадастрової ... Якщо продавати не збираєтеся великих ризиків не бачу. Дві розписки мають силу.
Є питання до юриста?
1) Які мої ризики?
Єгор
Добрий день, Єгор.
Ризик основний в тому, що якщо договір буде оскаржений, то гроші повернути вийде тільки в тому обсязі, який вказаний в договорі. Хоча наявність другої розписки кілька компенсує можливість повернути гроші цілком, однак все одно можуть бути складності.
2) Які можуть бути підстави для заперечування слелкі?
Єгор
Їх не особливо багато - головне перевірити, щоб житло не було придбано в шлюбі (або в шлюбі, але є згода другого з подружжя), перевірити відсутність застави на житло і дієздатність продавця.
3) Як максимально убезпечити себе на випадок заперечування угоди?
Єгор
В ідеалі звичайно вказати всю суму. Але якщо цей варіант не підходить, то краще писати другу розписку і в ній вказати суму, що залишилася.
З повагою.
Васильєв Дмитро.
уточнення клієнта
Дмитро, з приводу підстав для заперечування:
Я, звичайно, не юрист (так що вибачте за неточність формулювань), але не є підставою для розірвання сам удаваний характер угоди?
Гіпотетична ситуація: 3-е особа подає скаргу, про те, що угода удавана. Її розривають, далі мені повертають лише частину грошей (тільки по ДКП), за іншим я повинен буду йти до суду, де продавець може сказати, що грошей вже немає. В результаті буде платити мені по 10 тисруб в місяць до кінця часів. З 3-м особою може бути зроблений якийсь договір позики, щоб у нього був інтерес \ підставу для подачі скарги.
1) Які мої ризики? 2) Які можуть бути підстави для заперечування слелкі? 3) Як максимально убезпечити себе на випадок заперечування угоди?
Єгор
Вітаю! Ризиків багато. Перш за все потрібно перевірити правовстановлюючі документи. Я так розумію це договір пайового будівництва і передавальний акт виходячи з яких продавець став власником.
Також слід звернути увагу на сімейний стан продавця. Якщо він перебуває у шлюбі, то необхідно нотаріальне згоду подружжя.
В іншому дивіться кадастровий паспорт на квартиру, технічний стан.
Якщо все влаштовує, то підстав для заперечування угоди не буде.
В іншому це робоча схема. При двох розписках шанси стягнути всі гроші зберігаються.
Також рекомендую скласти додаткову угоду на придбання невіддільних поліпшень. Це на випадок судових розглядів. У Росреестр воно не здається.
Місто не вказано
1) Які мої ризики? 2) Які можуть бути підстави для заперечування слелкі? 3) Як максимально убезпечити себе на випадок заперечування угоди?
Єгор
Відразу зазначу що це поширена практика.
При цьому, угода може бути оскаржена в судовому порядку в рамках норм цивільного кодексу РФ.
При цьому ризики при визнанні угоди великі
При недійсності правочину кожна із сторін зобов'язана повернути другій все одержане за угодою, а в разі неможливості повернути отримане в натурі (в тому числі тоді, коли отримане виражається в користуванні майном, виконаній роботі чи наданій послузі) відшкодувати його вартість, якщо інші наслідки недійсності угоди не передбачені законом.
Привіт шановний Єгор!
По-перше при оскарженні угоди Ви не зможете пояснити суду невідповідність суми, виплаченої продавцю і зазначеної в договорі. Таким чином, якщо суд визнає угоду недійсною, Продавцю повертається квартира, а Покупцеві - гроші, вся сума, зазначена в договорі, тобто фактично менше ніж Ви заплатили.
По-друге, якщо Ви офіційно влаштовані на роботу, а Ваш роботодавець сумлінно перераховує, нарахований Вам, прибутковий податок, то Ви маєте можливість отримати податкове вирахування з прибуткового податку при купівлі нерухомого майна. Говорячи про суму майнового відрахування, слід розуміти, що ця сума зменшує податкову базу (доходи), з якої обчислюється податок, а отже, поверненню підлягає тільки податок в розмірі 13 відсотків від суми фактично зроблених витрат або граничної суми відрахування, т. Е. Максимально 260 тис. рублів. Відповідно, якщо Ви купуєте квартиру за більш ніж 2 мільйони, а провели в договорі 1 млн. Рублів, значить недоотримаєте 130 тисяч рублів.
Але дана практика дуже распростарненная, оскільки дозволяє продавцеві в цьому випадку не сплачувати ПДФО.
Кращою страховкою від всіх несподіванок в даному випадку буде вказівка повної ціни за квартиру. Якщо Продавець не хоче платити податок, то варіанти такі, залишається тільки ризикнути і вказати в договорі суму менше або рівно 1 млн. Руб. на решту суми взяти обов'язково розписку і сподіватися на чесність Продавця.
ПК Горлівка Баррістер Груп
Доброго дня.
Ризики в тому що в разі оскарження вам повернутися гроші по ДКП, продавцеві квартира ... Гроші за розписками будете окремо стягувати.
За великим рахунком убезпечити себе ніяк не можна. Нехай пише розписку з повним зазначенням своїх даних.
З повагою,
Насірдінов Нурлан
ПК Горлівка Баррістер Груп
Можете нотаріально засвідчити передачу грошей по розписці. Якщо візьмете нотаріальнин витрати на себе то думаю проблем не буде.