На жаль, недоліки в результатах будівельних робіт в сьогоднішній російській дійсності - справа цілком звичайне. І новосели докладають чимало зусиль для їх усунення. Зрозуміло, що брали участь в будівництві боку (забудовник, генеральний підрядник, субпідрядники) намагаються перекласти один на одного відповідальність. Забудовник відсилає мешканців до підрядника, аргументуючи це тим, що саме він здійснював будівельні роботи, тому йому і нести відповідальність за їх недоліки. Підрядник, в свою чергу, відправляє незадоволених назад до забудовника, настільки ж переконливо мотивуючи свою позицію тим, що між ним (підрядником) і пайовиками ніякого договору не укладено, а значить, за нормами цивільного права він не може нести відповідальність перед кінцевими споживачами (пайовиками ).
Хто (підрядник або забудовник) повинен нести відповідальність за виявлені недоліки? Чи вправі товариство власників житла (ТСЖ) пред'являти будівельникам претензії від імені мешканців будинку? Відповіді на ці та інші питання - в нашій статті.
Хто винен?
При будівництві будинку договірні відносини між усіма сторонами-учасницями зазвичай складаються таким чином: пайовики укладають договори з організацією-забудовником про участь у пайовому будівництві багатоквартирного будинку, а забудовник наймає будівельні фірми та укладає з ними договори підряду. Причому в якості підрядника може виступати як одна, так і декілька організацій (їх кількість обмежена лише необхідністю і здоровим глуздом забудовника).
У тому випадку, якщо пайовики виявлять різного роду недоробки, що виникли через недотримання перерахованих вище вимог з вини будівельників і погіршують результат робіт, закон передбачає три варіанти розвитку подій.
По-друге, пайовики можуть укласти договір підряду з іншою організацією для ліквідації виявлених недоліків, а потім вимагати відшкодування забудовником витрат на усунення дефектів. При отриманні відмови від забудовника учасники вправі звернутися до суду.
Також можливий і третій варіант розвитку подій, коли за обопільною згодою пропорційно зменшується ціна договору участі в пайовому будівництві. Такий спосіб зазвичай застосовується, якщо помилки очевидні, забудовник визнає свою провину, але з яких-небудь причин не хоче або не може самостійно усунути неполадки. У цьому випадку йому простіше «розщедритися» на відповідну суму, ніж робити конкретні заходи.
Крім того, існують деякі тонкощі, що стосуються часу виявлення недоліків в будівлі. Пайовики можуть звернутися до забудовника з відповідними вимогами як під час прийому-передачі готового об'єкта пайового будівництва, так і після. Іншими словами, той факт, що якість будинку на момент введення його в експлуатацію було визнано належним, не повинен впливати на можливість пайовиків протягом гарантійного терміну звернутися до забудовника з претензіями по недоліків, виявлених під час експлуатації будівлі.
Гарантійний термін для об'єкта пайового будівництва (за винятком технологічного та інженерного обладнання), що встановлюється договором, не може бути менше п'яти років. Він обчислюється з дня передачі об'єкту пайового будівництва учаснику, якщо інше не передбачено договором. Гарантійний термін на технологічне та інженерне обладнання, що входить до складу переданого пайовикам об'єкта пайового будівництва, визначається договором і не може становити менше трьох років. Протягом цього строку починається з дня підписання першого передавального акта або іншого документа про передачу об'єкту пайового будівництва.
Відносини між забудовником і підрядником регулюються нормами цивільного права, які встановлюють правила, схожі на розглянуті вище. Так, відповідно до ст. 754 ГК РФ підрядник несе відповідальність перед замовником за допущені відступи від вимог, передбачених у технічній документації та обов'язкових для сторін будівельних нормах і правилах, а також за недосягнення зазначених у технічній документації показників об'єкта будівництва. Відзначимо, що підрядник відповідальний за недоліки (дефекти), виявлені в межах гарантійного терміну, якщо не доведе, що вони сталися внаслідок нормального зносу об'єкта (його частин), неправильної його експлуатації, невірності інструкцій по його експлуатації, розроблених самим замовником (залученими ним третіми особами), або неналежного ремонту об'єкта, виробленого самим замовником (залученими ним третіми особами) (п. 2 ст. 755 ЦК України). При цьому гарантійний термін, протягом якого замовник має право пред'явити вимоги, пов'язані з неналежною якістю результату роботи, відповідно до ст. 756, 724 ЦК України зазвичай не перевищує п'яти років з моменту передачі результату роботи замовнику за умови, що він вчасно заявив підряднику про виявлені протягом гарантійного терміну недоліки.
У пункті 1 ст. 723 ГК РФ названі вимоги, які замовник має право пред'явити підряднику, якщо робота виконана їм з відступами від договору підряду, що погіршили результат роботи, або з іншими недоліками, які роблять його непридатним для передбаченого в договорі використання або за відсутності в договорі відповідної умови непридатності для звичайного використання. До таких вимог, як і в попередній ситуації, відносять:
- безоплатне усунення недоліків в розумний строк;
- відшкодування витрат замовника на усунення недоліків, коли право замовника усувати їх передбачено в договорі підряду;
- відповідне зменшення встановленої в договорі ціни за роботу.
Хто має право допомагати пайовикам?
Перш ніж погоджуватися з вимогами керуючої компанії, забудовнику необхідно переконатися в тому, що вона наділена відповідними повноваженнями.
У розумний термін після виявлення несправностей будівництва позивач (пайовики-мешканці або їх представник в особі ТСЖ або КК) повинен повідомити забудовнику про виявлені недоліки. Надалі сторони, як правило, спільно проводять огляд і фіксують в акті всі несправності.
Після оформлення зазначеного акта забудовник повинен вирішити, буде він усувати виявлені несправності чи ні. У першому випадку складається графік відповідних робіт, а в другому позивачеві нічого іншого не залишається, як подати заяву до суду з вимогою зобов'язати забудовника виконати ремонтні роботи або стягнути з нього кошти, витрачені на ремонт, вироблений силами підрядника.
В судовому засіданні позивач повинен довести наявність несправностей, що виникли з вини забудовника (сюди входить і вина підрядника - згадуємо перший розділ даної статті). В якості таких доку-зательств можуть виступати описаний нами вище акт огляду, результати перевірок, проведених різними контролюючими органами (наприклад, пожежного, будівельного нагляду), а також висновки експертів і оцінювачів.