Цікаве рішення прийняв недавно Верховний суд, коли переглядав справу про удаваною угоді при покупці житлового будинку. Роз'яснення з такого питання стосуються дуже багатьох громадян.
Відомо, що зараз практично будь-які дії з житлом можливі тільки через акт купівлі-продажу. При цьому нерідко в документах на оформлення переходу нерухомості з одних рук в інші ціна на прохання однієї зі сторін може не відповідати усними домовленостями.
В результаті цього часто після такої угоди одна зі сторін бігла зі скаргою до суду. А там клялася, що написаним в договорі цифрам не треба вірити, так як вони в реальності були зовсім іншими. Одні скаржники при цьому говорили про удавану операцію. Інші - про удавану угоду. Позивачі впевнені, що це одне і те ж. Юристи пояснюють - це не просто різні поняття. У таких угод навіть наслідки для громадян - різні.
Отже, наша історія почалася на півдні країни в большом городе. Два громадянина звернулися до суду з позовом до третього громадянину. Вони зажадали визнати їх право власності на об'єкт незавершеного будівництва - мансарду житлового будинку.
Уже в суді позивачі пояснили, що кілька років тому вони - троє громадян - домовилися купити в складчину нерухомість. Одному з них належала ділянка землі, де планувалося будівництво. Потім всі ці роки майбутні домовласники вкладали свої гроші і сили в те, щоб будинок побудувати. В результаті його добудували, але з'явилася проблема. Житло закінчувалося мансардним поверхом, якого не було в проектній документації на будинок. Простіше кажучи, зведена мансарда виявилася незаконною самовільно побудовою. Для двох з них (нагадаємо, у третього було право власності на ділянку) виникли проблеми з оформленням у власність побудованого будинку.
В результаті запеклих суперечок ситуація вирішилася так. Кожному з трьох будівельників дісталося по одній третині будинку, але в ці квадратні метри не увійшла мансарда. Минув час, і місцева влада, точніше її комісія, яка займається самобудом, вирішила зберегти мансардний поверх. Так чий же він буде?
Сам господар землі в суді позов колишніх товаришів по будівництву не визнав взагалі. Він підготував зустрічний позов, в якому попросив суд визнати договір купівлі-продажу частки будинку недійсним. І застосувати в цьому випадку наслідки недійсності нікчемного правочину. Він став доводити, що їх договір продажу був саме нікчемним правочином, так як укладався без наміру "створити правові наслідки".
Підсумок місцевих судів такий - господареві землі пішли назустріч, а двом позивачам, які вимагали рівноправності в квадратних метрах, в позові було відмовлено. Ображені і ті, хто програв громадяни дійшли до Верховного суду. Там всі рішення місцевих судів перечитали і сказали: обидва суди - районний і крайової - допустили "істотне порушення".
Не слід плутати удавану операцію з удаваною. У таких угод навіть наслідки для громадян - різні
Це означає, що для визнання угоди уявної необхідно встановити, що на момент скоєння цієї самої угоди сторони не мали наміру створювати відповідні цій угоді правові наслідки, характерні саме для таких угод. Обов'язковою умовою для визнання угоди уявної є "порочність волі кожної з її сторін". Уявна угода не породжує жодних правових наслідків. Здійснюючи таку угоду, сторони не мають намірів її виконувати.
Місцеві суди виходили з того, що договір купівлі-продажу виявився, на їхню думку, є недійсним. Так як є удаваним правочином, адже вона відбувалася тільки для того, щоб зареєструвати за покупцями частки в цьому будинку. Адже за договором гроші за третини будинку продавцю не передавалися.
Верховний суд не знайшов у справі ніяких обставин, з яких колеги зробили висновки про те, що договір купівлі-продажу - уявний. Вищий суд зауважив: продаж часток для реєстрації прав власності звичайне явище. Позивачі не тільки отримали право власності, але і вселилися в свої частки. Факт вселення Верховний суд перевів на юридичну мову - скаржниками "були здійснені необхідні дії для створення правових наслідків, пов'язаних з переходом права власності".
Місцеві суди послалися на 168 статтю Цивільного кодексу. Там сказано, що угода, яка відповідає вимогам закону, - незначна. Але при цьому, ймовірно, забули вказати, а які конкретно норми закону при купівлі-продажу порушені.
Районний суд взагалі написав, що підставою виникнення права спільної часткової власності на будинок і ділянку став їх договір про спільну будівництві, а не купівлі-продажу. Який, на думку суду, - уявний. З цього зробили висновок: договір купівлі-продажу був укладений, щоб прикрити договір про спільне будівництво. Тобто перед нами явно удавана угода.
За Цивільним кодексом "удаваними" названі угоди, які здійснюють, щоб прикрити іншу угоду. Якщо угода удавана, то недійсною буде лише та угода, якої закрили законную.Местние суди, заявив вищий суд, не врахували, що правові наслідки уявної угоди відмінні від правових наслідків удаваного правочину. Тому Верховний суд вирішив, що висновки колег про недійсність договору купівлі-продажу з мотивів удаваності не відповідає встановленим судом обставинам.
У суду не було підстав визнати договір купівлі-продажу удаваним правочином тільки тому, що гроші не передавались. Якщо грошей не платили, то це по закону тягне за собою інші правові наслідки. Але не може назвати угоду незначною.