Вибір іпотечної програми і банку.
При виборі програми слід врахувати кілька факторів:
- Розмір щомісячного платежу, який не повинен перевищувати 40% від середнього доходу.
- Сума першого внеску (чим більше, тим краще).
- Вартість об'єкта, що здобувається.
- Тип об'єкта (будинок, квартира) і місце його знаходження.
Різні банки пропонують різні умови кредитування, тому можна підібрати практично індивідуальні умови для себе. Основними параметрами при виборі програми є:
- Ставка. Залежно від типу житла (нове або вторинне) може змінюватися від 12 до 16%
- Сума займу. Кожен банк має свою методику розрахунку максимальної суми. Так, в одному можуть схвалити 3 млн.р. а в іншому тільки 1 млн.р.
- Валюта. Хоча валютна іпотека зараз не так сильно популярна, як років 10 тому, коли основні валюти не так сильно змінювали курс, але все ж знаходяться позичальники віддають перевагу оформити іпотеку у валюті, відмінній від рубля. Це можуть бути ті, хто отримує зарплату у валюті. Ставка по валютній іпотеці буде нижче, але ризиків виплатити більше за рахунок зміни курсів валют предостатньо.
- Забезпечення. Сюди можна віднести вимоги банку до наявності созаемщиков та поручителів. Деякі кредитори дозволяють оформити іпотеку без них (наприклад, якщо позичальник отримує заплату в цьому банку або вносить великий перший внесок).
- Перший внесок. У більшості випадків ПВ не повинен бути менше 20-30%. Зараз вже складно зустріти пропозиції, коли можна оформити іпотеку без першого внеску.
- Умови страхування. Сюди входить страхування приватне і об'єкта застави.
- Можливість дострокового погашення. Вона буде цікава тим, хто має намір погашати іпотеку достроково, наприклад, маткапіталом або Держсубсидії.
Подача заявки.
Після вибору програми, потрібно подати пакет необхідних документів на розгляд. Це може затягнутися від 3 днів до 4 тижнів в залежності від того, які документи подавалися (час розгляду трудової книжки і 2НДФЛ менше, ніж час розгляду довідки за формою банку і трудового договору / контракту), а також від наявності поручителів, позичальників. На подачу заявки потрібно підходити всім учасникам. Тут заповнюються анкети, передаються документи на розгляд. Після отримання позитивного рішення від банку можна переходити до наступного етапу.
Пошук нерухомості.
Об'єкт повинен відповідати вимогам банку, з якими можна ознайомитися у менеджера. В середньому вимоги виглядають так:
Для вторинного ринку:
- Квартира повинна бути окремою
- Відповідати сантехнічним нормам, мати системи каналізації, водопостачання, опалення.
- Чи не повинна бути визнана старої, аварійної, перебувати в списках на знесення.
- Розташовуватися в зоні покриття іпотеки.
- Бути придатним для постійного проживання.
- Забудовник повинен бути акредитований, працювати на ринку від 5 років, відповідати оцінним нормативам по ФЗ №214, не мати затримок у будівництві і здачі об'єктів, повинні бути відсутніми причини ініціювання банкрутства.
- Об'єкт повинен бути побудований хоча б на 20% (на етапі котловану ніхто кредитувати не буде через високі ризики недобудови).
Тут можна скористатися послугами ріелторів, які прискорять час пошуку відповідного об'єкта. Вартість таких послуг досягає 2-4% від суми угоди або фіксована.
Оцінка обраного об'єкта.
Вона потрібна, щоб визначити вартість застави для банку. Наприклад, якщо вартість операції 3 млн.р. а оцінювач оцінив заставу тільки в 2 млн. то банк навряд чи погодить такий невигідний і неліквідний заставу. Для достовірної оцінки доведеться звернутися до послуг незалежних оцінювачів. Оплачує ці послуги позичальник (в середньому 2-20 т.р.). Якщо банк виявить недостовірність оцінки, то на оцінювача можуть подати скаргу в СРО, і призначити додаткову оцінку, за яку знову доведеться платити клієнту. Тому спочатку краще скористатися послугами партнерів-оцінювачів банку. Для оцінки потрібно попередній-договір купівлі-продажу.
Узгодження обраного об'єкта нерухомості.
Після того, як об'єкт знайде, його потрібно погоджувати з банком. Для цього призначається день, коли в іпотечний відділ приходять клієнт (созаемщики, поручителі), продавець і менеджер разом. До цього складається попередній договір купівлі-продажу або поступки прав вимоги (для новобудов). Якщо продавець юрособа, то додатково готуються документи: виписка з ЕГРЮЛ, статутні документи, підтвердження права власності на об'єкт та ін. (за вимогою). Якщо продавець - фізособа, то копію паспорта, виписки з БТІ та ін.
Після перевірки всіх документів (протягом 3-10 днів), банк оголошує рішення за погодженням або відмову. В останньому випадку доведеться шукати квартиру заново. Якщо рішення позитивне, то можна переходити до наступного етапу.
Висновок і підписання кредитного договору.
Якщо перші етапи пройшли швидко і «безболісно», то на етапі підписання можуть виникнути питання. Перш ніж щось підписувати, потрібно уважно вивчити кожен пункт, щоб не було неприємних наслідків, як в анекдоті «Скажіть, а чому в пункті 345 підпункті 10 написано випалити на лобі позичальника герб банку?».
Особливо пильну увагу варто приділити прикладеному графіку платежів. який повинен бути прикладений до договору в якості офіційного програми, на права і обов'язки сторін, комісії і потенційні витрати, на накладення і зняття обтяження, на можливість дострокового погашення (чи є можливість вибрати тип погашення і чи є штрафи або комісії), комісія за обслуговування і ведення поточного рахунку, правила погашення, страховка об'єкта застави та ін. Якщо банк вводить комісії, то вони повинні бути враховані при розрахунку ефективної процентної ставки. Перед підписанням потрібно уточнювати про наявність всіх додаткових платежів, щоб оцінити реальну вартість іпотеки. Важливо звернутися увагу на пункт про можливість зміни процентної ставки в односторонньому порядку.
Реєстрація угоди.
Після підписання кредитного договору, з ним і договором купівлі-продажу (передачі прав вимоги) потрібно буде їхати в госрегістратуру. Перед цим оплачується держмито в розмірі 2 т.р.
У госрегістратуре потрібно пройти держреєстрацію договорів. Процес може тривати до 2-х тижнів. Після реєстрації покупець отримує право власності з обтяженням. Об'єкт нерухомості переходить в заставу банку. Підписаний в реєстратурі договори передаються в банк, після цього здійснюється процес передачі грошей продавцю: готівкою, на рахунок, через осередок. Найбезпечніший спосіб - це використання банківської комірки.
У цьому випадку продавець знає, що гроші вже знаходяться в ній, а покупець знає, що якщо щось піде не так, то покупець не отримає грошей з осередку. Передавати гроші до реєстрації не варто. тому якщо раптом в ній відмовлять (наприклад, з'ясується, що йде подвійна угода), то повернути віддані кошти буде проблематично.
Страхування застави.
Покупець зобов'язується самостійно страхувати об'єкт застави щороку від пошкодження, руйнування, а також страхувати своє життя і працездатність. Останнє страхується в цьому ж банку, а ось нерухомість можна страхувати і в іншому місці, головне, щоб банк схвалив і прийняв оформлений поліс. В середньому витрати на це складають 0,5-1,5% від суми кредиту щорічно. Для страховки потрібно кредитний договір і договір купівлі-продажу.
Процес виплати.
Після оформлення права власності з обтяженням з наступного місяця позичальник повинен вносити щомісячні платежі. У разі прострочень або неможливості виконувати зобов'язання, застава може бути проданий банком для погашення боргу. Оскільки продаж проводиться за нижчими цінами, то позичальнику це вкрай невигідно. Банк намагатиметься продати її так, щоб погасити тільки свою частку. Те, що клієнт вносив готівкою в якості першого внеску, може і зовсім не повернутися.
Таким чином, процес від пошуку пропозиції до вселення в придбану квартиру може затягнутися до декількох місяців, тому варто набратися терпіння. Щоб заощадити час і нерви, можна скористатися послугами ріелторів.
Вони можуть супроводжувати угоду протягом усього періоду оформлення, допомогти в пошуку підходящої нерухомості, оформити договори, сплатити від імені клієнта держмито, застрахувати нерухомість, підібрати оцінювача, зареєструвати договір в реєстраційній палаті, перевірити квартиру на юридичну чистоту і ін. Перед вибором ріелтора варто уточнити всі функції, які він буде виконувати, оскільки послуги коштують недешево (2-4% від суми). Якщо клієнт хоче заощадити на ріелторів, то всю роботу доведеться робити самостійно і розбиратися у всіх тонкощах цієї справи.