Містобудівне зонування - зонування територій муніципальних утворень з метою визначення територіальних зон і встановлення містобудівних регламентів. Містобудівне зонування регулює питання територіальної організації життєдіяльності, економіки, будівництва, реконструкції, використання об'єктів нерухомості і тому є частиною містобудівної діяльності. 1)
Правила землекористування і забудови - документ містобудівного зонування, в якому встановлюються територіальні зони, містобудівні регламенти, порядок застосування такого документа і порядок внесення до нього змін; Правила землекористування і забудови включають в себе:
порядок їх застосування і внесення в них змін;
карту містобудівного зонування;
перелік містобудівних регламентів щодо земельних ділянок і об'єктів капітального будівництва. 2) 3)
На карті містобудівного зонування встановлюються межі територіальних зон. Межі територіальних зон повинні відповідати вимогу приналежності кожної земельної ділянки тільки до однієї територіальної зони. Формування однієї земельної ділянки з декількох земельних ділянок, розташованих в різних територіальних зонах, не допускається. Територіальні зони, як правило, не встановлюються стосовно одній земельній участку.На карті містобудівного зонування відображаються:
кордони зон з особливими умовами використання територій;
межі територій об'єктів культурної спадщини 4)
Основні територіальні зони - зони, для яких в правилах землекористування та забудови визначено межі та встановлено містобудівні регламенти.Прі підготовці правил землекористування і забудови межі територіальних зон встановлюються з урахуванням:
можливості поєднання в межах однієї територіальної зони різних видів існуючого і планованого використання земельних ділянок;
функціональних зон і параметрів їх планованого розвитку, визначених генеральним планом поселення, генеральним планом міського округу, схемою територіального планування муніципального району;
визначених Містобудівною кодексом територіальних зон;
склалася, планування території і існуючого землекористування;
запобігання можливості заподіяння шкоди об'єктам капітального будівництва, розташованим на суміжних земельних участках.Граніци територіальних зон можуть встановлюватися по:
лініях магістралей, вулиць, проїздів, що розділяє транспортні потоки протилежних напрямків;
кордонів земельних ділянок;
кордонів населених пунктів в межах муніципальних утворень;
кордонів муніципальних утворень, в тому числі кордонів внутрішньоміських територій міст федерального значення Москви й Санкт-Петербурга;
природним кордонів природних об'єктів;
Види територіальних зон наведені нижче. Види зон поділяються на групи і підгрупи. 5) 6)
Види територіальних зон за Земельним та Містобудівній кодексам
Призначення земельних ділянок за Земельним кодексом. Земельні ділянки у складі житлових зон призначені для забудови житловими будинками, а також об'єктами культурно-побутового та іншого призначення. Житлові зони можуть призначатися для індивідуальної житлової забудови, малоповерхової змішаної житлової забудови, среднеетажние змішаної житлової забудови і багатоповерхової житлової забудови.
Визначення територіальних зон по Містобудівній кодексу. До складу житлових зон можуть включатися:
зони забудови індивідуальними житловими будинками;
зони забудови малоповерховими житловими будинками;
зони забудови среднеетажние житловими будинками;
зони забудови багатоповерховими житловими будинками;
зони житлової забудови інших видів.
Визначення територіальних зон по Містобудівній кодексу. До складу суспільно-ділових зон можуть включатися:
зони ділового, громадського та комерційного призначення;
зони обслуговування об'єктів, необхідних для здійснення виробничої та підприємницької діяльності;
суспільно-ділові зони інших видів.
Виробнича і зона інженерно-транспортних інфорструктур
Призначення земельних ділянок за Земельним кодексом. Земельні ділянки у складі виробничих зон призначені для забудови промисловими, комунально-складськими. Земельні ділянки у складі зон інженерної та транспортної інфраструктур призначені для забудови об'єктами залізничного, автомобільного, річкового, морського, повітряного і трубопровідного транспорту, зв'язку, інженерної інфраструктури.
Визначення територіальних зон по Містобудівній кодексу. До складу виробничих зон, зон інженерної та транспортної інфраструктур можуть включатися:
місця розміщення комунальних та складських об'єктів, об'єктів житлово-комунального господарства, об'єктів транспорту, об'єктів оптової торгівлі;
місця розміщення виробничих об'єктів з різними нормативами впливу на навколишнє середовище;
Виробничі зони, зони інженерної та транспортної інфраструктур призначені для розміщення промислових, комунальних і складських об'єктів, об'єктів інженерної та транспортної інфраструктур, в тому числі споруд і комунікацій залізничного, автомобільного, річкового, морського, повітряного і трубопровідного транспорту, зв'язку, а також для встановлення санітарно -Захисний зон таких об'єктів відповідно до вимог технічних регламентів.
Призначення земельних ділянок за Земельним кодексом. Земельні ділянки у складі рекреаційних зон, в тому числі земельні ділянки, зайняті міськими лісами, скверами, парками, міськими садами, ставками, озерами, водосховищами, використовуються для відпочинку громадян і туризму.
Визначення територіальних зон по Містобудівній кодексу. До складу зон рекреаційного призначення можуть включатися зони в межах територій, зайнятих міськими лісами, скверами, парками, міськими садами, ставками, озерами, водосховищами, пляжами, а також в межах інших територій, що використовуються і призначених для відпочинку, туризму, занять фізичною культурою і спортом.
Особливо охоронюваних територій
Призначення земельних ділянок за Земельним кодексом. В межах кордонів населених пунктів можуть виділятися зони особливо охоронюваних територій, до яких включаються земельні ділянки, що мають особливе природоохоронне, наукове, історико-культурне, естетичне, рекреаційне, оздоровче й інша особливо цінне значення.
Визначення територіальних зон по Містобудівній кодексу. До складу територіальних зон можуть включатися зони особливо охоронюваних територій. В зони особливо охоронюваних територій можуть включатися земельні ділянки, що мають особливе природоохоронне, наукове, історико-культурне, естетичне, рекреаційне, оздоровче й інша особливо цінне значення.
Призначення земельних ділянок за Земельним кодексом. Земельні ділянки у складі зон сільськогосподарського використання в населених пунктах - земельні ділянки, зайняті ріллею, багаторічними насадженнями, а також будівлями, будовами, спорудами сільськогосподарського призначення, - використовуються з метою ведення сільськогосподарського виробництва.
Визначення територіальних зон по Містобудівній кодексу. До складу зон сільськогосподарського використання можуть включатися:
зони сільськогосподарських угідь - рілля, сінокоси, пасовища, поклади, землі, зайняті багаторічними насадженнями (садами, виноградниками та іншими);
зони, зайняті об'єктами сільськогосподарського призначення і призначені для ведення сільського господарства, дачного господарства, садівництва, особистого підсобного господарства, розвитку об'єктів сільськогосподарського призначення.
До складу територіальних зон, які встановлюються в межах населених пунктів, можуть включатися зони сільськогосподарського використання (в тому числі зони сільськогосподарських угідь), а також зони, зайняті об'єктами сільськогосподарського призначення і призначені для ведення сільського господарства, дачного господарства, садівництва, розвитку об'єктів сільськогосподарського призначення.
Призначення земельних ділянок за Земельним кодексом. Відсутнє.
Визначення територіальних зон по Містобудівній кодексу. До складу зон спеціального призначення можуть включатися зони, зайняті кладовищами, крематоріями, скотомогильниками, об'єктами розміщення відходів споживання і іншими об'єктами, розміщення яких може бути забезпечене тільки шляхом виділення зазначених зон і неприпустимо в інших територіальних зонах.
Призначення земельних ділянок за Земельним кодексом. Відсутнє.
Визначення територіальних зон по Містобудівній кодексу. Відсутнє.
Відповідно до Земельного і Містобудівній кодексам земельна ділянка повинна відповідати умовам належності до однієї територіальної зони. 7)
Земельні ділянки загального користування, зайняті площами, вулицями, проїздами, автомобільними дорогами, набережними, скверами, бульварами, водними об'єктами, пляжами та іншими об'єктами, можуть включатися до складу різних територіальних зон. 8)
Містобудівна регламент - встановлюються в межах кордонів відповідної територіальної зони види дозволеного використання земельних ділянок і всього, що знаходиться над і під його поверхнею, граничні параметри дозволеного будівництва, реконструкції об'єктів капітального будівництва, а також обмеження використання земельних ділянок і об'єктів капітального будівництва. 9)
Головний компонент містобудівного регламенту - види дозволеного використання земельних ділянок та іншої недвіжімості.Для всіх зон використовується однакова структура дозволених видів використання:
Основні види використання, відповідно до встановлених в зоні;
Допоміжні види використання, дозволені за умови, якщо власник, забудовник (інвестор) реалізував на своїй ділянці будь-якої з основних видів дозволеного використання;
Умовно дозволені види використання, які можуть бути дозволені власнику, забудовнику (інвестору) на підставі рішення комісії по землекористуванню та забудові з урахуванням результатів публічних слухань.
Другий найважливіший компонент містобудівного регламенту - граничні (мінімальні і (або) максимальні) розміри земельних ділянок і граничні параметри дозволеного будівництва, реконструкції об'єктів капітального будівництва. Відповідно до Містобудівною кодексом Російської Федерації граничні параметри містобудівного регламенту можуть включати в себе:
Граничні (мінімальні і (або) максимальні) розміри земельних ділянок, в тому числі їх площа;
Мінімальні відступи від меж земельних ділянок з метою визначення місць допустимого розміщення будівель, споруд, будівель, за межами яких заборонено будівництво будинків, будівель, споруд;
Гранична кількість поверхів або граничну висоту будівель, будов, споруд;
Максимальний відсоток забудови в межах земельної ділянки, який визначається як відношення сумарної площі земельної ділянки, яка може бути забудована, до всієї площі земельної ділянки.
7) «Межі територіальних зон повинні відповідати вимогам приналежності кожної земельної ділянки тільки до однієї зоні. »136-fz_zemelnyiy_kodeks
8) «Земельні ділянки загального користування, зайняті площами, вулицями, проїздами, автомобільними дорогами, набережними, скверами, бульварами, водними об'єктами, пляжами та іншими об'єктами, можуть включатися до складу різних територіальних зон» 136-fz_zemelnyiy_kodeks