Міністерство економічного розвитку підготувало законопроект, який полегшує податковий тягар тих девелоперів, які повільно забудовують ділянки, оформлені під будівництво житла. Зараз ставка земельного податку на такі ділянки подвоюється, якщо будинок не побудований або не зареєстрований протягом трьох років, а Мінекономрозвитку пропонує продовжити цей період до п'яти років. Насправді продовження цього пільгового періоду дозволить збільшити реальні надходження від земельного податку, розраховує відомство. Справа в тому, що власники ділянок під житлове будівництво нерідко використовують лазівки, щоб нескінченно відкладати підвищення податку, а новий законопроект перекриє таку можливість.
Повідомлення про розробку проекту розміщено на офіційному сайті regulation.gov.ru. Вчора документ надійшов до уряду (копія є у РБК), повідомило джерело в Мінекономрозвитку.
Зараз, за даними Росреестра, приблизно на 5 млн земельних ділянок, наданих для житлового будівництва, об'єкти або не побудовані, або побудовані, але не зареєстровані, говорить РБК представник Мінекономрозвитку. У власності компаній зараз знаходиться майже 58 тис. Ділянок, наданих для житла, але не мають об'єктів капітального будівництва, і ще близько 141 тис. Ділянок для індивідуального будівництва, говорить представник Мінбуду. Таке «простоювання» земель не дозволяє ефективно їх використовувати і наповнювати бюджет, порахували в Мінекономрозвитку. Про це ж говорить представник Мінбуду.
Нові правила для компаній
Зараз всі власники земельних ділянок, які передбачають житлове будівництво, платять податок за подвійним коефіцієнтом з моменту реєстрації прав на землю. Він діє три роки, а потім коефіцієнт збільшується ще в два рази - до 4x. Якщо власник ділянки зустріти його швидше, ніж за три роки, і оформить будівництво в межах цього терміну, то йому повертають половину сплаченого податку. Тепер Мінекономрозвитку пропонує збільшити термін дії пільгового подвійного коефіцієнта з 3 до 5 років, для великих забудовників - до 15 років. Велика забудова - це будівництво багатоквартирних будинків загальною площею більше 500 тис. Кв. м або індивідуальних і (або) малоповерхових житлових будинків загальною площею більше 300 тис. кв. м, пояснює представник Мінбуду.
Деякі власники, щоб уникнути оплати за коефіцієнтом 4x (і продовжувати платити за коефіцієнтом 2x), або реєструють на ділянці допоміжні будівлі, або раз на три роки ділять ділянку і перепродують її афілійованим структурам і таким чином нескінченно відкладають оплату за коефіцієнтом 4x, пояснює джерело в Мінекономрозвитку. Проект закриває цю лазівку: перехід права власності на земельну ділянку до іншої особи, поділ чи об'єднання земельних ділянок "не переривають протягом термінів» обчислення коефіцієнтів, йдеться в законопроекті. Іншими словами, незалежно від операцій з ділянкою подвійна ставка буде застосовуватися протягом одного п'ятирічного періоду, далі - учетверенное.
Для власників ділянок під приватні будинки та дачі (індивідуальне житлове будівництво) правила залишаться незмінними: подвійний коефіцієнт оподаткування починає застосовуватися, тільки якщо будинок не побудований і не зареєстрований протягом десяти років.
Ідея внесення поправок до статті 396 Податкового кодексу переслідує дві мети: перша - підштовхнути до проектувальної і будівельної діяльності тих професійних гравців ринку, хто дійсно купував землю під будівництво, але з якоїсь причини - можливо, через ринкової кон'юнктури - не виводить проекти на ринок, міркує партнер девелоперської компанії «Химки Груп» Дмитро Котровскій. Друга мета - збільшити збирання податків з тих землевласників, які купували землю не з метою вести на ній будівельну діяльність, а з метою отримати прибуток від перепродажу цієї землі після зростання її вартості.
На земельному ринку дійсно існувала практика перепродажу землі «всередині сім'ї», для того щоб не платити податок з підвищеним коефіцієнтом, каже Котровскій. За його словами, це не повсюдно поширена практика, але вона стосувалася не тільки приватних землевласників, дрібних власників, а й великих компаній, які займаються будівництвом. Правда, зміна системи оподаткування (розрахунок податку виходячи з кадастрової вартості) вже підштовхнуло багатьох лендлордів до того, щоб припинити зберігати гроші «в землі», і перша хвиля позбавлення від земельних активів невеликими землевласниками вже пройшла, додає Котровскій. Він вважає, що якщо ініціатива буде реалізована, це може стати причиною виходу на ринок нового обсягу пропозицій щодо земельних ділянок, які і без того не показують зараз позитивної цінової динаміки.
«Під час кризи продажу первинного житла в Росії впали приблизно на 30-40%, активність забудовників значно знизилася. Багато хто брав кредити в іноземній валюті, не будувати зараз вигідніше, ніж будувати, - пояснює Чемич. - Забудовники намагаються йти від підвищувальних коефіцієнтів по земельному податку: вони беруть землі під житлове будівництво, а потім змінюють дозволене використання ділянки ».
Проблема, про яку говорить Мінекономрозвитку, пов'язана не стільки з відсутністю поспіху з будівництва та реєстрації об'єктів, скільки із загальною економічною ситуацією в країні і необхідністю поповнення бюджету, впевнений директор департаменту оцінки і консультаційних послуг Swiss Appraisal в Росії і СНД Олексій Сергєєв.
Справа не в тому, що забудовник за своєю ініціативою відкладає будівництво, а в тому, що в короткий термін неможливо забудувати велику територію; це стає також неможливо в умовах кризи, пояснює заступник генерального директора девелоперської компанії MR Group Андрій Кірсанов.
Продовження термінів дії пільгового коефіцієнта - позитивна ініціатива, для забудовника це можливість скоротити витрати, говорить комерційний директор ФСК «Лідер» Григорій Алтухов. А скасування можливості продовжувати пільгову ставку за рахунок операцій із земельною ділянкою, на його думку, спрямована на припинення зловживань, хоча і може спровокувати зростання цін на земельні ділянки.
Це позитивна зміна, якого давно домагалися девелопери, особливо це важливо для проектів комплексного освоєння територій і проектів розвитку забудованих територій, які неможливо здійснити за короткий трирічний термін, згоден Кірсанов. «Продовження пільгового періоду означає скорочення обтяжливих витрат по проектам. Такий захід, особливо в умовах кризи, може допомогти забудовнику уникнути банкрутства, а учаснику пайового будівництва - не стати обдуреним пайовиком », - говорить він.
Якщо проект буде прийнятий, то 5 млн земельних ділянок, наданих для житлового будівництва (за даними Росреестра), необхідно буде найближчим часом забудувати, а об'єкти на них зареєструвати, що може щорічно приносити до 1,46 трлн руб. додаткових податків в регіональні бюджети, вважає Олексій Сергєєв.
Зараз законопроект знаходиться в стадії розробки, після розгляду Мінфіном і Мінбудом текст може змінитися, говорить представник Мінекономрозвитку. Відомства погодили його в робочому порядку, але офіційної позиції поки немає, додає джерело РБК в Мінекономрозвитку. «Ці заходи дозволять стимулювати власників земельних ділянок, наданих для житлового ст роітельства, або використовувати їх за призначенням, або включати в оборот нерухомості. Остаточна версія документа ще не надійшла на розгляд до Мінбуду. Окремі пункти документа, можливо, зазнають змін », - підтверджує представник Мінбуду. Представник Мінфіну не відповів на запит РБК.
За участю Анни Дерябін