Не всі багатоквартирні будинки в Таїланді зареєстровані як «кондомініум»
У туристичних курортних зонах, таких як Паттайя, Пхукет, Хуа Хін і Ко Самуї, туристичні квартири, що пропонуються у власність на правах оренди (лізхолд) часто плутають з квартирами, що пропонуються в кондомініуми, ліцензованих та зареєстрованих відповідно до Закону про кондомініумі Таїланду. Зовні такі багатоквартирні житлові будинки можуть не відрізнятися, але юридично вони не порівнянні. Купівля кондо в будівлі зареєстрованому відповідно до Закону про кондомініуми принципово відрізняється від придбання квартири за схемою оренди (лізхолда) в житловому багатоквартирному будинку, які не мають ліцензії або реєстрації в Земельному Департаменті відповідно до Закону про кондомініуми.
Під лізхолд-квартирою далі ми будемо мати на увазі квартиру в житловому комплексі, що не зареєстрованому відповідно до Закону про кондомініуми. Більше інформації про придбання лізхолд-квартири дивіться в статті Придбання квартири на правах оренди (лізхолд).
Лізхолд-квартири не регулюється Законом про кондомініуми
Житлові проекти, які не зареєстровані і не ліцензовані відповідно до Закону про кондомініуми в Земельним Департаменті, мають ряд недоліків, в числі яких можна назвати відсутність індивідуальних прав володіння і відсутності захисту прав споживачів та іншої правового захисту орендарів. Ще одним недоліком такої схеми є те, що як сам будинок, так і об'єкти загального користування, як і раніше належать і контролюється власником будівлі (забудовником), а не приватними власниками квартир, як це відбувається в разі справжнього кондомініуму, зареєстрованого відповідно до Закону про кондомініуми.
У чому полягають основні недоліки і відмінності:
Квартира в кондомініумі зареєстрованому відповідно до Закону про кондомініуми
Квартира, що не зареєстрована як кондомініум
Знаходиться в визнаному державою приватному володінні з видачею державного свідоцтва прав власності
Знаходиться в особистому розпорядженні на підставі договору оренди
Знаходиться в визнаному державою приватному володінні з видачею державного свідоцтва прав власності
Знаходиться в особистому розпорядженні на підставі договору оренди
На квартиру можна накладати різні обтяження, вільно продавати і передавати
Продаж / поступка права оренди вимагає згоди орендодавця (власника квартири або забудовника)
Спільне володіння приміщеннями та об'єктами спільної власності кондомініуму, включаючи землю, на якій знаходиться будівля
Немає прав власності / спільної власності на загальні приміщення і об'єкти, а якщо таке передбачається, то частка участі повинна встановлюватися окремо
Питання управління кондоминиумом регулюються законом про кондомініуми і вирішуються власниками квартир
Питання управління кондоминиумом вирішуються власником будівлі (будівельником, орендодавцем)
Встановлена законом демократична процедура голосування власників квартир з усіх питань життя кондомініуму
Мешканці будинку, по суті, є орендарями і повинні слідувати правилам, встановленим власником будівлі
Продаж кондомініумів на первинному ринку регулюється контрактним правом і повинна відповідати мінімальним правилам захисту споживачів
Положення договору купівлі-продажу лізхолд-квартири можуть вільно варіюватися - і більшою мірою відповідати або інтересам продавця, або інтересам покупця
Власники квартир, які проживають в кондомініумі, не платять податок на будинок і землю
Квартир, що здаються в оренду, підлягає оподаткуванню (податок на будинок і землю в комерційному використанні, або інакше податок на оренду)
Повне і абсолютне володіння нерухомістю, необмежену часом і передається у спадок
Розпорядження нерухомим майном протягом фіксованого терміну, що не перевищує 30 років, і припиняється при настанні смерті орендаря (без права успадкування)
Чи є законним придбання квартири на правах оренди (лізхолд)?
Юридично немає ніяких заборон на оренду нерухомого майна, крім того, квартири, що пропонуються за цією схемою, як правило, коштують дешевше. Однак перш ніж здійснити таку покупку, ви повинні тричі, чотири рази перевірити всю контрактну документацію і виявити можливі підводні камені і приховані наміри або можливості продавця (забудовника). Подібні договірні схеми не забезпечують таку ж юридичну захист споживачів, як це відбувається з ліцензованими проектами кондомініумів. В одному випадку ви маєте повний урядовий контроль, реальні права приватної власності і захист у вигляді Закону про кондомініумі Таїланду, в іншому випадку - ви отримуєте права розпорядження нерухомістю через договір оренди, який регулюється положеннями Цивільного та Комерційного Кодексу та повинен забезпечувати інтереси покупця через умови приватного контракту. Основне правило придбання квартир в туристичних районах, таких як Паттайя, Хуа Хін, Самуї і Пхукет: знати, що ви купуєте і завжди бути пильним.
Зверніть увагу, зокрема, на розподіл відповідальності і зобов'язань у договорі оренди, тому що в більшості випадків забудовник хоче перекласти на орендаря всю фінансове навантаження з технічного обслуговування і витрат на управління. Відмова від виплат таких зборів (наприклад, тому що вони є надмірно високими) може бути порушенням договірних умов і привести до дострокового припинення оренди.
Як відрізнити квартиру на правах оренди (лізхолд) він квартири в цьому кондомініумі?
Якщо ви купуєте квартиру на етапі будівництва, то в договорі купівлі-продажу має бути чітко вказано, що даний житловий комплекс зводиться відповідно до Закону про кондомініуми BE 2522 (Condominium Act BE 2522) і що оформлення передачі права власності буде проходити в Управлінні Земельного Департаменту . Договір повинен чітко вказувати, чи йде мова про покупку в повну власність (Фріхолд - freehold), або про придбання на правах оренди (Фріхолд - freehold). У разі покупки справжнього кондомініуму ви отримаєте державне свідоцтво про право власності (див. Рис.) Продаж на правах оренди (лізхолд), як правило, має на увазі наявність договору оренди та / або, можливо, контракти на передачу акцій, угоди про встановлення норм і правил , і контракту на управління та обслуговування.