Євгенія Дмитренко, керівник відділу закордонної нерухомості АН «Моноліт Істейт», зазначає, що серед покупців закордонної нерухомості чимало топ-менеджерів, представників середнього і великого бізнесу. Але не тільки, і для цього є економічні причини: «Сьогодні нерухомість за кордоном перестала бути нездійсненною мрією для мешканців нашої країни. Маючи мільйон рублів, вже можна замислюватися про таке придбання. Наприклад, в Болгарії за таку суму можна купити вторинне житло - студію площею 30-40 квадратних метрів ».
На думку Євгенії Дмитренко, купуючи нерухомість за кордоном, наші громадяни переслідують одну мету - хеджування своїх доходів і можливе отримання громадянства. Бюджет визначає лише, який це буде вид нерухомості і можливий рівень доходу від її використання. Це може бути ліквідна студія, будинок з власною пристанню, а також земельну ділянку для будівництва житлового комплексу. При цьому нові власники одночасно продовжують собі роки життя, насолоджуючись свіжим морським повітрям і екологічно чистими продуктами.
Роль посередника в угодах із закордонною нерухомістю.
Також важливо відзначити, що за кордоном хід угоди істотно відрізняється від прийнятого на території РФ. Це обумовлено низкою факторів: відмінностями в законодавстві, а також системою реєстрації договору купівлі-продажу.
Крім того, виникає маса побутових питань: влаштування дітей в дитячий сад або школу, отримання медичної допомоги, кваліфікованого обслуговування комунальними службами, сплата податків і т.д. Наші клієнти завжди можуть звернутися до наших украінскоговорящім партнерам за будь консультацією або допомогою і після угоди.
Звернення в агентство економить час клієнта. Дуже часто брокери беруть на себе всю роботу з підготовки документів до операції, діючи в інтересах покупця на підставі його довіреності. В результаті максимально скорочуються терміни оформлення всього пакету документів ».
Євгенія Дмитренко до числа вже названих країн додала Чорногорію, Туреччину і Кіпр.
Євгенія Дмитренко також розповіла про часто зустрічаються запитах: «Як правило, це бюджет від 40 до 150 тисяч євро, але не обов'язково: можна і дешевше, і дорожче. Справа смаку".
Послуги українського посередника оплачує закордонне агентство нерухомості або забудовник. Як правило, це кілька відсотків (від 2 до 4) від суми договору.
Євгенія Дмитренко: «На сьогоднішній день покупець не платить агентству нічого. Він платить продавцю, а також оплачує витрати безпосередньо по угоді до відповідних органів. Ринок нерухомості за кордоном цивілізований, і комісійну винагороду вже включено у вартість об'єкта ».
Хто керує нерухомістю за кордоном.
Керуюча компанія в хороших кондомініуми, як правило, вже присутній. При купівлі-продажу квартири відповідні договори обов'язково підписуються. Федір Трифонов вважає дуже важливим моментом ставлення до своїх обов'язків як власника житла: «За кордоном в цьому відношенні дуже жорстко. У нас, якщо людина не проживає у своїй квартирі, то може дозволити собі не платити за домофон або інші послуги. За кордоном таке не пройде. Якщо існує оплата, наприклад, за чистку басейну, послуги садівника і т.п. вона повинна вноситися регулярно - живеш ти в цій квартирі чи ні. В іншому випадку через пару місяців власника чекає суд. Далі квартиру опечатують, і оплатити доведеться всі витрати - борг, неустойку, судові витрати, штраф і так далі, а також всі послуги, що надаються вперед ».
Федір Трифонов впевнений, що зарубіжна нерухомість продовжить користуватися попитом. При дотриманні ряду умов: «Якщо ситуація в економіці кардинально не зміниться, то попит на закордонну нерухомість збережеться. Причина проста: за вартістю нерухомість за кордоном можна порівняти з цінами на нерухомість Нижегородську. Природно, я не беру до уваги світові столиці, де вартість нерухомості доходить до 10 000 євро за квадратний метр. А в невеликих європейських містах житло коштує від 2 до 3 тисяч євро за квадратний метр. Як у нас в центрі міста ».
Євгенія Дмитренко також переконана, що попит на закордонну нерухомість буде тільки зростати: «Не секрет, що для багатьох наших співгромадян проживання за кордоном стає більш сприятливим. До того ж, така покупка - відмінний спосіб збереження накопичень, і вона стає доступною для все більшого числа Украінан ».
* Діяти тільки через грамотних посередників.
* Навіть якщо дуже сподобалося - не купуйте відразу. Орендуйте квартиру на пару місяців, поживіть, розберіться, що до чого.
* Важливо розуміти, що жити в готелі і вибирати нерухомість - це не зовсім те. У готелі персонал всі забаганки клієнта намагається задовольнити. У повсякденному житті такого не буде. Коли ти сам ходиш в магазин, оплачуєш рахунки, спілкуєшся з сусідами, прибирати - це зовсім інші враження, інша реальність.
На найпопулярніші питання про закордонну нерухомість Новомосковсктелей газети «Корисна площа» відповідає Олена Ніконенкова. заступник директора юридичної компанії «Прецедент».
В яких країнах Украінане найбільш часто купують нерухомість?
У довколишніх. Переважно - курортних, країнах: в Чорногорії, Іспанії, Туреччини, Чехії. Причина - відносно невеликі відстані і відносно невисокі ціни на нерухомість.
Де найбільш просто придбати нерухомість іноземцю?
В Іспанії, Франції та на Кіпрі. В Іспанії одні з найнижчих ставок за іпотечними кредитами для іноземців. На Кіпрі від покупця взагалі зажадають тільки закордонний паспорт і підтвердження наявності грошей в банку.
Де, навпаки, придбати нерухомість не так легко?
Закономірність наступна - чим менш стабільна і розвинена економіка, тим гірше оцінюється платоспроможність клієнта, незалежно від його фактичних фінансових можливостей. Досить важко оформити нерухомість, наприклад, в Єгипті, Таїланді, Туреччині, ОАЕ, Угорщині, Латвії. У цих країнах високі процентні ставки по іпотечних кредитах, складна процедура отримання таких кредитів і безліч трудноісполнімих умов для пріобретателя- нерезидента.
Наприклад, в Єгипті іноземцям не видають іпотеку і можлива тільки розстрочка від забудовника. А в Австрії покупець повинен спочатку отримати схвалення влади, при цьому найчастіше схеми освіти доходів у Украінан іноземцям не зрозумілі.
До речі, у багатьох європейських країнах заборонено продавати іноземцю земельну ділянку, навіть якщо будівлю, розташовану на ньому, знаходиться в його власності.
Чи може громадянин України придбати об'єкт нерухомості за кордоном у власність (або в оренду) як фізична особа? Чи необхідно створення імені юридичної?
Заборони на придбання власності на фізичну особу існують. Припустимо, в Болгарії земельну ділянку можна придбати тільки на юридичну особу, зареєстровану на території даної країни, а іпотечний кредит видадуть тільки при наявності довіреної особи - громадянина Болгарії.
Ще більш жорстка ситуація в Чехії, Угорщини та Хорватії: тут не тільки земельні ділянки, але і будови можна купувати тільки на юридичні особи.
У Туреччині є спеціальне положення для іноземних покупців і орендарів - принцип взаємності. Інакше - фізичні та юридичні особи України можуть набувати на території Туреччини у власність тільки будівлі. При цьому для громадян багатьох країн (наприклад, Афганістану, Вірменії, КНДР та ін.) Придбання нерухомості в Туреччині взагалі закрито.
Як застрахуватися від недобросовісних продавців?
Ключові питання угоди із закордонною нерухомістю: хто саме є продавцем даного об'єкта нерухомості, чи має він право взагалі її продавати, з якими обмеженнями.
Повністю застрахуватися від несумлінності продавця, на жаль, не можна. Один із способів мінімізації ризиків - звернення в велике українське агентство нерухомості, яке співпрацює із зарубіжними ріелторами або забудовниками з хорошою репутацією, відповідними ліцензіями (дозволами) і великим терміном роботи на ринку. Також я б рекомендувала не економити на послугах юристів, як українських, так і, можливо, зарубіжних, які допоможуть вивчити законодавство потрібного держави і проконтролювати здійснення угоди. Важливий момент і страхування угоди. При цьому потрібно уважно поставитися до предмета договору страхування, умов настання страхового випадку та комплекту документів, необхідного для отримання страхової виплати.
Наскільки власник зарубіжної нерухомості вільний облаштовувати її за власним бажанням?
Вирішення цих питань лежить в рамках місцевих законодавств. Наскільки вони суворі - судіть самі. Припустимо, в Іспанії та Португалії власники земельних ділянок не мають право зрубати дерева, а можуть тільки їх пересаджувати. Є істотні обмеження і по будівництву в прибережних зонах. Наприклад, в Греції відстань від пляжу до будови не може бути менше 35 м, а в Іспанії - 150.
Крім того, у багатьох країнах істотно розвинене законодавство, що захищає права сусідів і регулює спільне гуртожиток.
Яким чином проводиться розрахунок за нерухомість за кордоном?
З огляду на обмеження з вивезення та ввезення грошових коштів через кордон, як РФ, так і інших держав, операції з придбання прав на об'єкти нерухомості переважно оплачуються через розрахункові рахунки: або шляхом відкриття валютного рахунку і банківського переказу, або шляхом зняття грошових коштів з рахунку в закордонному банку.
Хто може допомогти відкрити рахунок за кордоном?
Як правило, звертаючись до ріелтора для покупки нерухомості, ви отримуєте повний комплекс послуг, в тому числі, і допомога у відкритті рахунку за кордоном.
Які податки доведеться платити?
Розміри цих платежів бажано з'ясовувати до придбання прав на об'єкти нерухомого майна, щоб це не стало неприємним сюрпризом. Наведу конкретні приклади.
* У Болгарії загальна сума одноразового платежу при покупці і оформлення у власність новопридбаною квартири або будинку складе від 8 до 10 тис. Євро, або 4-5% від кадастрової вартості об'єкта нерухомості. У цю суму будуть включені оплата перекладача, місцевий податок (2-3%), оплата послуг нотаріуса та судові збори. Щоб запобігти розвитку спекуляцій на ринку нерухомості, болгарські власті ввели податок з продажу в розмірі 10% від різниці між вартістю купівлі та продажу житла. Він стягується в разі, якщо квартира змінює власника менш ніж через п'ять років після останньої угоди.
* Податок на покупку нерухомості в Чорногорії сильно залежить від того, вторинне або первинне житло купується. У той час як за придбання житла в новобудовах з вас зажадають 17%, збір за покупку квартир на вторинному ринку складе всього 3% від вартості. Наприклад, якщо об'єкт нерухомості коштує близько 500 тисяч євро, можна розрахувати одноразовий податок на покупку: він складе 85 тисяч для новобудови і 15 тисяч євро для вторинного житла.
* У Туреччині з податками куди простіше, ніж в східноєвропейських країнах: одноразовий податок на придбання складе 3%, причому не від ринкової вартості, а від суми, яка буде вказана в ТАПУ (свідоцтво про реєстрацію права власності), і в ньому, як правило , проставляється не реальне, а сильно занижена сума.
Крім податків при придбанні права не слід забувати і про податки щорічних. Практично у всіх європейських країнах існує податок на майно. Він становить від 0,1 до 3,5% і розраховується, виходячи з оціночної, а не ринкової вартості вашої нерухомості. Дуже вигідним з точки зору оподаткування є покупка нерухомості в ОАЕ, оскільки податок на нерухомість там відсутня. Єдина плата, яка стягується, - реєстраційний збір за реєстрацію акту купівлі і статусу власника в Земельному департаменті. Сума збору - 2% від суми угоди (1,5% береться з покупця, 0,5% - з продавця). Ви можете здавати свою нерухомість в оренду і отримувати постійний відчутний дохід, при цьому не доведеться робити податкові відрахування з доходу від оренди. Слід пам'ятати і про комунальні платежі: їх вартість в європейських країнах, в цілому, вище, ніж вУкаіни. Є й інші види платежів (наприклад, страхування, послуги керуючої компанії та ін.), Нюансів у цьому питанні багато.
Підготувала Наталія Чернишова