Вибираючи нову квартиру, люди прекрасно можуть самостійно розібратися в її споживчі властивості. Питань на кшталт «який метраж і планування мені потрібні?» Ніхто не ставить. А ось ті обставини, які неозброєним оком не помітні (юридична надійність, податки, можливість отримання кредиту і т.п.), викликають жвавий інтерес.
Як розпізнати самобуд?
Хочу купити квартиру в новому ЖК в Московській області. Не раз чула про те, що серед таких об'єктів багато незаконних - їх потім зносять, а покупці втрачають гроші.
Питання, власне, очевидний: як «відокремити агнців від козлів»? Де то чарівне відміну, подивившись на яке, потенційний покупець може зрозуміти, що даний об'єкт «чистий» і проблем потім не принесе?
Нам належить з'ясувати, чи не порушена процедура оформлення дозвільної документації. «Перш за все, треба переконатися в наявності у забудовника ряду документів, - говорить Олексій Уланов, заступник генерального директора компанії« Еталон-Інвест ». - Перше - це договір оренди земельної ділянки. Він повинен бути обов'язково зареєстрований в Росреестра, а в графі «вид дозволеного використання» має бути написано «житлове будівництво».
Далі, продовжує експерт, має бути постанова уряду регіону (в даному випадку - Московської області), яка затверджує проект планування території. У цьому документі вказуються, зокрема, граничні показники об'єктів (висотність, площа), які можуть бути там побудовані. Наступний документ - висновок експертизи щодо проекту. Тут докладно прописані всі параметри об'єкта: поверховість, інженерна «начинка», планування квартир і т.д. Варто звернути увагу на склад експертів - вони повинні мати ліцензію і бути зареєстровані в Мінрегіоні. Ну і нарешті, дозвіл на будівництво об'єкта.
Однак, уточнює експерт, встановлення природи походження коштів до повноважень органу, що здійснює фінмоніторинг, не відноситься. Крім того, якщо фізична особа здійснює операції з нерухомістю не на постійній основі, а зрідка (і тим більше один раз в житті), воно навряд чи зацікавить правоохоронні та фіскальні органи.
«Фінмоніторинг - це не податковий контроль, а контроль за легальним обігом грошових коштів в державі, - зазначає Світлана Оганджанянц, податковий консультант, керівник податкової консультації NALOGOVMALO.RU. - Його завдання - виявити незаконні оборудки, угоди з метою відмивання грошових коштів, отриманих злочинним шляхом, грошові операції, пов'язані з тероризмом, і інше.
Чи не викликала розуміння у наших експертів і ідея платити кілька разів по 599 тис. Руб. По-перше, кілька платежів виглядають не менш підозріло, ніж один великий. По-друге, при перекладах обов'язково вказується їх підставу - так що доведеться надати договір купівлі-продажу, в якому проставлена сума. І - головне - навіщо ?!
«Не зовсім зрозуміло, чому покупець квартири так боїться виявити свою покупку, - висловлює це загальна думка Ірина Доброхотова, голова ради директорів компанії« БЕСТ-Новострой ». - Якщо купується єдина квартира, так це ще й дозволяє отримати податкове вирахування. Але якщо з якихось причин не хочеться робити великий переказ коштів, можна скористатися іпотекою, а потім погасити її достроково ».
Кредит під преддоговор
Хочу купити новобудову. яка, на жаль, продається не за договором пайової участі (ДДУ). Своїх грошей недостатньо, потрібен кредит. Чи дають його банки під інші договори, крім ДДУ?
Відповідь ствердна. «Сьогодні на ринку існують програми надання кредиту під преддоговор, - каже Ольга Гусєва, комерційний директор ГК« МИГ-Нерухомість ». - Деякі банки фактично прирівняли такі програми до кредитних продуктів, що існують на вторинному ринку житла ».
«У великих забудовників подібна ситуація опрацьована заздалегідь, - підтверджує Андрій Блажко, член правління ГК« Домобудівник », генеральний директор ТОВ« Домобудівник-Південний захід ». - Існує домовленість з банками про те, що якщо отримано дозвіл на введення в експлуатацію об'єкта, то вони погоджують іпотеку на придбання житла за попередніми договорами купівлі-продажу ».
«Буде банк акредитувати той чи інший об'єкт за вищевказаними схемами - безпосередньо залежить від репутації забудовника і правовстановлюючих документів на сам об'єкт, - зазначає Ірина Доброхотова (« БЕСТ-Новострой »). - Якщо акредитація є, значить, ряд ризиків вже оцінений банком - це плюс. Якщо об'єкт будується, продажі йдуть, а іпотеки немає - варто задуматися ». Експерт зазначає, що серед партнерів представляється нею компанії банки «Балтика» і ВТБ24 працюють з даними схемами. Умови майже однакові, але в «Балтиці» ставка буде на 1% вище базової, все інше як за звичайною програмою.
Перепродаж при ДДУ
Хочу купити квартиру у приватного інвестора. При з'ясуванні питання про те, як і в які терміни це можна зробити, виникли розбіжності. Одні кажуть, що це можливо тільки до введення будинку в експлуатацію, інші - що і деякий час після теж можна. Хто правий?
Продаж ДДУ юридично називається «поступкою права». Ця процедура дійсно можлива тільки до закінчення будівництва. «Поступка учасником пайового будівництва прав вимог по ДДУ допускається до моменту підписання сторонами (учасником пайового будівництва і забудовником) передавального акта або іншого документа про передачу квартири, - каже Дмитро Щеглов (« Леонтьєв та партнери »). - Після підписання такого документа поступка прав вимог по ДДУ неможлива ».
Далі на квартиру оформляється власність, і наступні продажі йдуть вже за правилами вторинного ринку. Але! Між підписанням передавального акта та отриманням свідоцтва про власність зазвичай проходить кілька місяців. Строго кажучи, перепродувати в цей період не можна (по ДДУ вже. Як повноцінну власність - ще). Але, як зазначає Наталія Кудрявцева ( «Кама-Проект»), сторони угоди можуть укласти попередній договір купівлі-продажу.
Серйозне федеральне відомство
Зіткнулися з такою ситуацією: будинок будується на землі, що належить серйозної федеральної організації. І квартири ніби як призначалися її співробітникам, а потім надійшли в продаж. Якось боязно купувати - НЕ відсудять чи потім?
Відповіді ми отримали рясні і різноманітні, але по суті вони зводилися до сакраментального «А чорт його знає!». «Жоден нормальний забудовник не стане продавати не належать йому квартири», - зазначив один з наших консультантів. Це правда - тільки як визначити, хто нормальний?
Так що по суті - в кожному окремому випадку проводити експертизу, залучивши до неї юристів, що володіють інсайдерською інформацією. «Перш ніж вкладати інвестиції в подібний проект, необхідно уважно вивчити умови інвестиційного контракту, а також розпорядчі та правовстановлюючі документи на забудовуваний земельну ділянку, - каже Василь Шарапов, юрист девелоперської компанії« Сіті-XXI століття ». - Без допомоги кваліфікованих юристів в даному випадку не обійтися, а економія на юридичних послугах може потім дорого обійтися інвестору ».
Чи не поділити чи?
Купила квартиру в новобудові - 80 кв. м, бізнес-клас, вільне планування. Зараз намагаюся продати, але процес, на жаль, не йде. У зв'язку з цим виникла ідея: а чи не розділити об'єкт на два? Планування дозволяє виділити другий санвузол і зробити новий вхід. Вікон теж вистачає на дві кімнати і дві кухні.
Така цікава ілюстрація тези про те, що голод загострює розум. Почнемо з економічної доцільності. Невеликі квартири дійсно коштують дорожче (в перерахунку на 1 кв. М), ніж великі. Але чи вигідно це? Ольга Гусєва ( «МІГ-Нерухомість») проводить дані по ЖК «Отрада»: однокімнатні там стоять по 103,3 тис. Руб. за метр, двокімнатні - по 96 тис. Значить, вигода складе по 7,3 тис. за метр - всього 584 тис. руб. Не так багато - особливо якщо врахувати, що належить розробка проекту, його погодження, а також власне ремонтні роботи. З іншого боку, якщо двокімнатна квартира не продається взагалі (тільки простоює, приносячи власнику одні витрати) - може бути, сенс є?
Витрати часу - не менше шести місяців.
Є у завдання і ще один аспект - податковий. Світлана Оганджанянц (NALOGOVMALO.RU) звертає увагу на те, що юридичне існування двох нових квартир почнеться з того моменту, коли дані про них з'являться в Росреестра. Так що відлік тих самих трьох років, які так люблять продавці вторинного ринку, піде саме з цієї дати. Якщо перепродати квартири раніше, доведеться заплатити податок на доходи.
Купувати чи гараж?
У будинку, де ми хочемо купити квартиру, заплановано підземний паркінг. Думаємо купити і місце в ньому, але бентежать деякі деталі. Зокрема, компанія-продавець щось темнить в питанні про те, у скільки він нам буде обходитися.
Забудовник може не «темнити», а просто елементарно не знати. Управляти будинком після завершення будівництва стане керуюча компанія. «Якщо ви вже знаєте, яка компанія буде обслуговувати ваш будинок, дізнайтеся там, може, вона ж буде обслуговувати і гаражі, - рекомендує Наталія Кудрявцева (« Кама-Проект »). - Як правило, є певний тариф з метра, по якому можна вирахувати, скільки буде щомісячна плата за паркування, додати сюди плату за опалення, охорону і отримати приблизну суму ».